Nuovo Testo Unico Edilizia: cosa prevede la legge delega

Il disegno di legge delega per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni entra nella fase più delicata dell’esame parlamentare. Dopo la scelta della Commissione Ambiente della Camera di proseguire i lavori sul testo proposto dal Ministero delle Infrastrutture, sono stati depositati numerosi emendamenti che intervengono soprattutto su sanatorie edilizie, difformità, stato legittimo, silenzio-assenso, cambi di destinazione d’uso e rigenerazione urbana.
 
Le proposte della maggioranza accentuano la linea già tracciata dal ddl delega: semplificare i procedimenti, ridurre gli oneri documentali, rafforzare il ruolo delle asseverazioni dei tecnici e consolidare il percorso avviato con il decreto Salva Casa.
 
Il punto più delicato del confronto politico riguarda il confine tra semplificazione e ampliamento delle sanatorie, soprattutto per condoni pendenti, chiusura dei balconi, doppia conformità semplificata e sospensione delle demolizioni.
 

Sanatorie edilizie e difformità, cosa prevedono gli emendamenti

Uno dei capitoli principali riguarda il riordino delle difformità edilizie. Il testo base della delega già prevede una classificazione nazionale delle violazioni, delle tolleranze e delle procedure di sanatoria. Gli emendamenti intervengono per rendere più flessibili le ipotesi di regolarizzazione.
 
Un emendamento della Lega propone una disciplina nazionale uniforme delle tolleranze edilizie e strutturali, individuando gli scostamenti che non costituiscono violazione edilizia. Forza Italia punta invece ad ampliare le fattispecie sanabili, includendo diverse ipotesi di irregolarità edilizie, dalle difformità sulle parti comuni dei condomìni agli errori grafici privi di rilevanza urbanistica.
 
Un emendamento di Fratelli d’Italia chiede di chiarire che le difformità sanabili possano riguardare non solo opere realizzate in corso d’opera, ma anche interventi eseguiti successivamente.
 

Doppia conformità semplificata e permessi annullati

Tra le proposte più significative c’è l’estensione della doppia conformità semplificata a tutte le ipotesi di difformità, purché l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione.
 
L’emendamento di Forza Italia interviene anche sulle opere realizzate sulla base di titoli edilizi successivamente annullati, ampliando le possibilità di regolarizzazione. La proposta incide direttamente sul perimetro delle sanatorie edilizie e sul rapporto tra titolo originario, disciplina vigente e conformità dell’intervento.
 

Chiusura dei balconi, la proposta di Forza Italia

Tra gli emendamenti destinati a far discutere c’è la sanatoria per la chiusura dei balconi. La proposta di Forza Italia introduce una disciplina specifica per regolarizzare la chiusura dei balconi, con indicazione dei materiali e delle strutture ammesse. L’emendamento prevede anche il divieto di successive trasformazioni e la possibilità di adeguare le opere già realizzate tramite perizie asseverate da tecnici abilitati.
 

Sanatoria sismica e strutturale

Fratelli d’Italia interviene anche sulla sanatoria sismica e strutturale. La proposta punta a consentire la regolarizzazione degli interventi richiedendo il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’opera. L’emendamento prevede inoltre la possibilità di inserire nella sanatoria gli interventi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore.
 

Condoni edilizi pendenti, il nodo politico

Il ddl delega prevede già termini e modalità per definire le istanze di condono edilizio ancora pendenti relative alle leggi del 1985, 1994 e 2003. Su questo punto intervengono diversi emendamenti della maggioranza.
 
Alcune proposte puntano a un maggiore ricorso al silenzio-assenso per definire più rapidamente le pratiche pendenti. Altre chiedono di estendere la definizione anche a interventi in aree vincolate, tramite accertamento di compatibilità paesaggistica. Un’altra proposta prevede la sospensione delle demolizioni giudiziali fino alla data certa stabilita per la chiusura delle pratiche.
 
Il punto più esposto politicamente riguarda la possibilità di riaprire o rinnovare istanze legate al condono 2003 per opere ultimate entro il 31 marzo 2003, anche in aree con vincolo di inedificabilità relativo e per opere non conformi agli strumenti urbanistici.
 

Stato legittimo e compravendite immobiliari

Il testo base del ddl delega punta a semplificare l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, valorizzando il titolo edilizio più recente e l’asseverazione del professionista. Gli emendamenti propongono di includere espressamente tra gli elementi utili anche le pratiche di condono edilizio del 1985, 1994 e 2003.
 
Un’altra proposta stabilisce che il titolo edilizio in sanatoria concorra alla determinazione dello stato legittimo nei limiti della consistenza, della destinazione d’uso e delle opere oggetto del titolo.
 
Sul fronte delle compravendite immobiliari, un emendamento introduce l’obbligo di allegare agli atti una dichiarazione asseverata di un tecnico sullo stato legittimo dell’immobile, anche in presenza di domande di condono o sanatoria.
 

Permesso di costruire, SCIA e silenzio-assenso

Il ddl delega mantiene l’impianto fondato su CILA, SCIA e permesso di costruire, ma punta a rendere più chiaro il collegamento tra categorie di intervento e titoli abilitativi.
 
Gli emendamenti rafforzano soprattutto il silenzio-assenso. Un emendamento di Fratelli d’Italia chiede di individuare in modo puntuale gli elementi indispensabili, anche documentali, ai fini della formazione del permesso di costruire tramite silenzio-assenso.
 
Un’altra proposta prevede che, per gli interventi conformi agli strumenti urbanistici, l’amministrazione non possa chiedere integrazioni documentali fuori dalla modulistica standardizzata, salvo esigenze tecniche oggettive. In questa impostazione, il professionista potrebbe certificare la formazione del titolo per silenzio-assenso, con valore equivalente al provvedimento espresso.
 

Edilizia libera, opere leggere e salubrità degli ambienti

Forza Italia propone una nomenclatura nazionale per qualificare come edilizia libera le opere leggere, amovibili, accessorie o funzionali alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. La condizione è che tali opere non creino nuovi volumi o spazi stabilmente chiusi e autonomamente utilizzabili.
 
Altri emendamenti introducono semplificazioni per interventi non strutturali finalizzati a migliorare ventilazione, illuminazione naturale e salubrità degli ambienti. Tra questi rientrano l’installazione o sostituzione di finestre in copertura, l’adeguamento di aperture esistenti e la modifica di aperture.
 
È prevista anche la regolarizzazione di lievi difformità relative ad aperture e componenti edilizie, purché senza incremento di volumetria né alterazioni sostanziali dell’organismo edilizio.
 

Cambi di destinazione d’uso e rigenerazione urbana

Il testo base individua tra i livelli essenziali delle prestazioni la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, sia all’interno della stessa categoria funzionale sia tra categorie diverse, in assenza di variazioni significative del carico urbanistico. Forza Italia punta a favorire il cambio d’uso degli uffici in abitazioni, a condizione che siano rispettati i requisiti di agibilità.
 
Fratelli d’Italia collega la semplificazione dei cambi d’uso agli obiettivi di rigenerazione, riqualificazione, recupero, riuso e rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente. Sempre Fratelli d’Italia propone deroghe ai limiti di densità edilizia e di altezza fissati dagli strumenti urbanistici e dal DM 1444/1968, quando necessarie per attuare interventi di rigenerazione, recupero e rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente.
 

Nuovo Testo Unico Edilizia, la legge delega del Governo

Il disegno di legge delega governativo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni, messo a punto dal Ministero delle Infrastrutture e approvato il 4 dicembre 2025 dal Consiglio dei Ministri con procedura d’urgenza, non è il nuovo Testo Unico dell’Edilizia, ma un elenco di princìpi e criteri direttivi che il Governo dovrà rispettare per elaborare il nuovo Codice.
 
Nella relazione illustrativa, il Governo presenta il ddl come il passaggio necessario per superare la logica delle correzioni episodiche al DPR 380/2001 e arrivare a un riordino complessivo della materia.
 
Il Testo Unico Edilizia è descritto come un impianto normativo ormai appesantito da modifiche stratificate nel tempo e sempre più intrecciato con urbanistica, paesaggio, ambiente, sicurezza sismica, efficienza energetica e legislazione regionale. Secondo la relazione, questa sovrapposizione di fonti e competenze ha prodotto incertezza applicativa, rallentamenti procedurali, aumento del contenzioso e minore capacità di attrarre investimenti.
 

Competenze, LEP e rapporto tra Stato e Regioni

La legge delega autorizza il Governo ad adottare, entro 12 mesi dall’entrata in vigore, uno o più decreti legislativi per la revisione organica della normativa in materia di edilizia e sicurezza delle costruzioni.
 
Tra gli obiettivi ci sono:

• chiarire il riparto delle competenze tra Stato e Regioni;
• individuare le disposizioni statali inderogabili e i Livelli Essenziali delle Prestazioni;
• semplificare norme e procedure;
• rendere più certi i titoli abilitativi;
• facilitare la dimostrazione dello stato legittimo;
• riordinare difformità e sanatorie;
• digitalizzare i procedimenti edilizi.

 
Nel testo in esame alla Camera, per le disposizioni che attengono ai princìpi fondamentali del governo del territorio è richiesta l’intesa in Conferenza Unificata. Resta invece sufficiente il parere quando i decreti incidono su materie di competenza esclusiva statale e sulla definizione dei LEP.
 
La determinazione dei LEP deve avvenire salvaguardando i livelli di semplificazione già raggiunti, anche in relazione alle misure collegate al PNRR.
 

Digitalizzazione e fascicolo digitale del fabbricato

La riforma prevede che i procedimenti edilizi siano integralmente digitalizzati, basandosi sull’interoperabilità delle banche dati delle pubbliche amministrazioni. Al cittadino sarà garantito un unico punto di accesso per tutte le istanze relative al titolo abilitativo e il diritto a non ricevere richieste di documenti o dati già in possesso della Pubblica Amministrazione.
 
La digitalizzazione è collegata all’istituzione e alla progressiva attuazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti destinati a tracciare in modo digitale le vicende amministrative dell’immobile.
 
Gli emendamenti presentati rafforzano questo impianto, chiedendo anche la scansione delle pratiche edilizie cartacee entro due anni e l’individuazione delle responsabilità sui dati contenuti nel fascicolo digitale.
 

Revisione degli interventi e dei titoli abilitativi

La riforma punta a superare l’ambiguità delle definizioni edilizie attraverso un riordino delle categorie di intervento. La nuova classificazione, basata sulla rilevanza e sull’impatto urbanistico-edilizio, distinguerà tra:

• interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio;
• interventi sul patrimonio edilizio esistente, anche di natura ricostruttiva;
• interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente;
• opere minori ed edilizia libera.

 
I regimi amministrativi, cioè permesso di costruire, SCIA e CILA, saranno razionalizzati secondo criteri di proporzionalità. La delega promuove anche l’uso di autocertificazione, asseverazione e meccanismi di silenzio-assenso debitamente attestati.
 
Sarà inoltre rivista e semplificata la disciplina relativa alla segnalazione certificata di agibilità, con particolare attenzione alle modalità, ai termini di presentazione e alla documentazione da allegare.
 

Stato legittimo dell’immobile

La riforma del Testo Unico Edilizia mira a semplificare l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. La dimostrazione della conformità edilizia dovrà basarsi sul titolo abilitativo più recente, inclusi quelli formati per silenzio-assenso, tutelando l’affidamento del legittimo proprietario.
 
Lo stato legittimo potrà essere dimostrato sulla base del titolo più recente, a condizione che nell’ultimo titolo siano indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, asseverati da un professionista qualificato.
 

Illeciti edilizi, abusi ante 1967 e condoni

Il testo affronta il tema degli illeciti edilizi attraverso una classificazione nazionale delle tipologie di difformità. La delega prevede la disciplina delle tolleranze edilizie, con soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili di scostamento dai titoli posseduti.
 
È prevista anche la possibilità di definire procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967. Per le istanze di condono edilizio già presentate ma non ancora concluse, relative alle leggi del 1985, 1994 e 2003, l’obiettivo del testo base è fissare una data certa per la conclusione delle istruttorie e l’adozione dei provvedimenti.
 

Sanatoria in zona sismica e sicurezza delle costruzioni

Il nuovo Testo Unico Edilizia dovrà prevedere la revisione della disciplina delle costruzioni, con particolare riguardo ai profili di resistenza, stabilità e sicurezza antisismica. Saranno individuati i criteri per la suddivisione del territorio in zone sismiche e i relativi adempimenti regionali.
 
Nel testo base, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria per lievi difformità in zona sismica, resta ferma la necessità che l’intervento risulti conforme alle norme tecniche per le costruzioni vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento del rilascio del titolo in sanatoria.
 

Rigenerazione urbana ed efficientamento energetico

Il nuovo Testo Unico Edilizia promuoverà il recupero del patrimonio edilizio esistente, la rigenerazione urbana e l’efficientamento energetico, con attenzione anche alla sicurezza antisismica, alla tutela dal rischio idrogeologico e al contenimento del consumo di suolo.
 
Le semplificazioni riguarderanno in particolare gli interventi di:

• efficientamento della prestazione energetica dell’edificio;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• manutenzione ordinaria o straordinaria con materiali di recupero;
• installazione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana.

 
Nel testo base approdato alla Camera non compaiono più le soglie derogatorie ai limiti di altezza e distanza e le premialità volumetriche connesse alla demolizione di opere incongrue, presenti in precedenti versioni della bozza.
 
Il tema torna però negli emendamenti, con proposte che puntano a collegare la rigenerazione urbana anche a deroghe urbanistiche e maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso.
 

Il dibattito parlamentare

Nella seduta del 29 aprile, la Commissione Ambiente della Camera ha scelto di proseguire l’esame sul testo proposto dal Ministero delle Infrastrutture. Di conseguenza, hanno concluso il loro percorso gli altri due testi in esame: il disegno di legge delega per un nuovo Testo Unico delle Costruzioni messo a punto da Forza Italia, con relatrice Erica Mazzetti, e la delega al Governo per il riordino delle disposizioni legislative in materia di costruzioni proposta dal Movimento5Stelle, relatore Agostino Santillo.
 
Nel corso dell’esame, la deputata Mazzetti ha riconosciuto che il testo del Governo introduce elementi innovativi, ma ha ricordato che la proposta di legge a sua prima firma interveniva fin dall’inizio sia sulla materia edilizia sia su quella urbanistica.
 
Secondo il deputato Santillo, invece, il ddl del Governo rischia di sovrapporre edilizia e urbanistica, anche per la possibilità di realizzare interventi edilizi senza preventiva adozione di strumenti attuativi in presenza di determinate condizioni.
 

I dubbi dei progettisti

I professionisti di area tecnica hanno più volte segnalato la necessità di chiarire i confini tra i diversi titoli edilizi e di adottare procedure unificate a livello nazionale, superando le differenze applicative tra Regioni.
 
Tra le richieste principali ci sono la definizione dei princìpi fondamentali della legislazione statale e concorrente, anche tramite i LEP, la distinzione corretta tra normativa edilizia e urbanistica, l’istituzione del fascicolo del fabbricato e il riconoscimento del principio di responsabilità del professionista.
 
Il Cnappc ha ribadito la necessità di evitare sconfinamenti tra edilizia e urbanistica. Sul fronte della rigenerazione urbana, ha sottolineato che il tema deve essere affrontato dentro una strategia complessiva, e non come semplice sommatoria di interventi edilizi.
 

UNITEL: riforma da scrivere con i tecnici degli Enti Locali

In sede di audizione, l’Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali ha chiesto una revisione coordinata delle norme edilizie e urbanistiche, armonizzandole con quelle su paesaggio e beni culturali.
 
UNITEL ha evidenziato che le riforme rischiano di essere poco efficaci se non sono costruite pensando a chi dovrà applicarle, in particolare gli uffici tecnici comunali.
 
L’associazione ha richiamato anche l’eterogeneità organizzativa dei Comuni, molti dei quali sono di piccole dimensioni e con poco personale tecnico. Ignorare questa realtà, secondo UNITEL, rischia di compromettere l’efficacia della riforma.

Salvini e la riscrittura del Testo Unico Edilizia

Il primo accenno da parte del Ministro Salvini alla riscrittura del Testo Unico dell’Edilizia risale a giugno 2023 quando, nel corso di un evento organizzato dall’Ordine degli Architetti di Roma, invitò i tecnici al Ministero “tra la fine di giugno e la prima metà di luglio” “perché stiamo lavorando al Testo Unico Edilizia. Stiamo raccogliendo proposte, suggestioni e riflessioni” per avviare, entro la metà di luglio 2023, un primo confronto sulla bozza del testo di riforma del DPR 380/2001.
 
Successivamente, a settembre 2023 in occasione del Congresso degli Ordini degli Ingegneri Salvini disse: “ci sarà anche da lavorare assieme sul Testo Unico dell’Edilizia” ricordando l’iter di riscrittura del TUE avviato presso il suo Dicastero.
 
A novembre 2023 il Ministro Salvini dichiarò che entro la fine dell’anno sarebbe iniziata la revisione del Testo Unico dell’Edilizia. A dicembre fu sottoposta ai tecnici una bozza di nuovo Testo Unico dell’Edilizia, un disegno di legge delega messo a punto dal Ministero che si concentrava su interventi normativi molto specifici, come l’eliminazione della doppia conformità.
 
A questa norma di semplificazione ne sono state successivamente aggiunte altre – sanatoria per difformità formali, semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, aumento delle tolleranze costruttive -, spostando il focus del Ministero dalla riforma organica della normativa edilizia alla soluzione rapida di questioni molto puntuali e cambiando il veicolo normativo da legge delega a decreto-legge: nasceva il Decreto Salva Casa.
 
Nel 2024 la revisione del Testo Unico dell’Edilizia è scomparsa dai radar per riapparire a febbraio 2025 con la costituzione del Tavolo Piano Casa (poi ribattezzato Tavolo Casa) al quale il Ministro Salvini ha invitato gli stessi Enti e Associazioni* coinvolti nella progettazione del Piano Casa Italia a dare il proprio contributo per riordinare e semplificare la disciplina in materia di edilizia e costruzioni. Tali contributi hanno portato alla bozza di legge delega del MIT.
  
Il ddl delega per riformare il Testo Unico Edilizia è stato annunciato dal Ministro Matteo Salvini a metà novembre 2025 al termine del quinto incontro del Tavolo Casa*, dando conto degli esiti della consultazione pubblica sulla revisione sulla revisione del Testo Unico dell’Edilizia. La Camera proseguirà ora l’esame del testo e degli emendamenti depositati.
 
 
*Enti e Associazioni che hanno partecipato al Tavolo Casa: Agenzia del Demanio, ASPESI Unione Immobiliare, Associazione Bancaria Italiana, Fondazione Geometri Italiani, Consiglio Nazionale Ingegneri, Collegio degli Ingegneri e Architetti, FIAIP Confindustria, Consiglio Nazionale del Notariato, Intesa San Paolo, Cassa Depositi e Prestiti, INAIL, Fondazione Inarcassa, Federcasa Lombardia, Federproprietà Arpe Roma, ANCE, Confedilizia, Confabitare, Ordine Nazionale Architetti, Legacoop, INPS, Unioncasa, Confcooperative, FIMAA, PREGIA, Confartigianato ANAEPA, UNIPOL, Assoimmobiliare, ANCI, FederLegno Arredo, FIM, AIR, APPC, UPPI, ASPPI, INVIMIT, Conferenza delle Regioni, Federcasa.