Plusvalenza Superbonus nella vendita di un bene condominiale

01/04/2026 – La vendita dell’alloggio del portiere può generare una plusvalenza Superbonus, ma la tassazione non scatta automaticamente per tutti i condòmini. 

Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce come va letta fiscalmente la cessione di un bene condominiale inserito di un edificio, che ha beneficiato di interventi agevolati sulle parti comuni, non solo stabilendo se la vendita produca un reddito imponibile, ma anche se la plusvalenza sia effettivamente tassabile. 

L’Agenzia specifica infatti che la verifica va fatta in capo a ciascun singolo condòmino, sulla base della quota millesimale e della situazione soggettiva dell’unità principale, ad esempio in relazione all’uso come abitazione principale o all’acquisto per successione.

Per la vendita, in questo caso dell’ex alloggio del portiere, vanno considerati tempistiche dei lavori agevolati, ripartizione del corrispettivo, documentazione delle spese e corretta ricostruzione del costo fiscale di partenza, anche ricorrendo ad una perizia giurata quando il valore originario non è chiaramente individuabile.
 

Quando la vendita genera una plusvalenza Superbonus

La plusvalenza, in questo caso generata da Superbonus, può emergere, quando il bene, come l’alloggio dell’ex portiere, viene ceduto entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati eseguiti ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio (DL 34/2020). 

Tale disciplina nasce con la legge di bilancio 2024, che ha introdotto una specifica ipotesi di plusvalenza imponibile per gli immobili interessati da lavori Superbonus, a cui ha fatto seguito la circolare 13/E del 13 giugno 2024 che ne ha chiarito l’ambito applicativo.

Nel caso citato, non è necessario che i lavori abbiano riguardato direttamente il bene venduto. È sufficiente che gli interventi siano stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, di cui l’alloggio fa parte, per rendere fiscalmente rilevante anche la cessione dell’ex abitazione del portiere, pur in assenza di lavori specifici sulla singola unità ceduta.
 

Perché la verifica va fatta sul singolo condòmino

La risposta dell’Agenzia, inoltre, chiarisce un altro aspetto, ovvero che il condominio non deve essere trattato come un unico soggetto fiscale. 

L’alloggio del portiere viene considerato un bene accessorio rispetto alle unità immobiliari principali e la relativa titolarità segue quella degli appartamenti dei singoli proprietari. Per questo motivo, anche il regime fiscale della vendita non può essere uniforme per tutti.

Il ricavato della cessione va quindi imputato pro quota, in proporzione ai millesimi di proprietà. Tuttavia, la tassazione della plusvalenza va verificata individualmente, guardando alla posizione soggettiva di ciascun condòmino rispetto alla propria unità principale. In altre parole, la vendita è unitaria, ma l’eventuale reddito imponibile si forma solo in capo ai singoli partecipanti.
 

Quando la quota del singolo condòmino è esclusa da tassazione

Le esclusioni richiamate dall’Agenzia sono quelle previste dal TUIR. 

La prima riguarda gli immobili acquisiti per successione: in questo caso la quota di plusvalenza riferibile al condòmino resta esclusa. 

La seconda riguarda l’esclusione dell’unità immobiliare del singolo proprietario se adibita a dimora principale sua o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione, oppure per la maggior parte del minor periodo di possesso se questo è inferiore a dieci anni.

Il chiarimento, nel caso della vendita dell’alloggio del portiere, è che la verifica non va fatta sul bene comune ceduto, ma sull’appartamento del singolo condòmino. Se quell’unità possiede i requisiti di esclusione, allora anche la quota di corrispettivo derivante dalla vendita del bene comune non genera reddito imponibile.
 

Come calcolare la plusvalenza

La regola di base è quella indicata dall’articolo 68 del TUIR: la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Questo criterio resta valido anche per i beni condominiali.

Nel caso dell’ex alloggio del portiere, pertanto, dopo aver determinato il valore complessivo della cessione, si attribuisce a ciascun condòmino la propria quota in base ai millesimi. 

Ultimata la ripartizione va quindi verificato se, per ogni singolo proprietario, la quota sia imponibile o esclusa.
 

Spese Superbonus, sconto in fattura e cessione del credito

Uno dei passaggi più delicati riguarda il rapporto tra spese agevolate e costi inerenti. La circolare 13/E del 2024 chiarisce che l’irrilevanza totale o parziale delle spese relative agli interventi agevolati opera quando si è fruito del Superbonus al 110% e si è optato per sconto in fattura o cessione del credito.

Sul piano pratico, questo significa che, se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese Superbonus non possono essere considerate tra i costi inerenti e quindi non riducono la plusvalenza imponibile. Se invece la cessione avviene dopo cinque anni, ma sempre entro il limite dei dieci anni, tali spese possono rilevare solo nella misura del 50%.
 

Quando serve la perizia giurata

Nelle vendite di beni comuni, un’altra questione di cui bisogna tener conto è la ricostruzione del costo storico della quota riferibile a ciascun condòmino. 

Spesso, infatti, come per l’alloggio del portiere, il valore non è autonomamente distinguibile, perché risulta incorporato nel prezzo di acquisto dell’appartamento principale. In questi casi, l’Agenzia ammette il ricorso a una perizia giurata per determinare il valore iniziale da assumere come costo fiscale. 

Si tratta di un aspetto particolarmente utile quando manca un dato storico puntuale sulla quota del bene comune. La perizia, quindi, non sostituisce la disciplina fiscale, ma fornisce la base tecnico-estimativa da cui partire per il calcolo della plusvalenza.
 

Rivalutazione ISTAT e immobili posseduti da oltre cinque anni

La disciplina richiamata dall’Agenzia prevede che, per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione possa essere rivalutato sulla base della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Questo criterio vale anche quando il valore iniziale è stato determinato tramite perizia giurata.

La rivalutazione ha una funzione precisa: adeguare il valore storico ai prezzi correnti e attenuare l’effetto nominale dell’inflazione sul calcolo della plusvalenza. Anche in questo caso, però, il presupposto temporale dei cinque anni resta essenziale per poter applicare il meccanismo.
 

Donazione, imposta sostitutiva e dichiarazione

Diverso dal caso della successione è quello della donazione. Per gli immobili ricevuti per donazione non opera una esclusione automatica dalla tassazione della plusvalenza; il trattamento fiscale va quindi verificato secondo le regole ordinarie della disciplina speciale, salvo che ricorra il requisito dell’abitazione principale.

Quanto al prelievo, l’Agenzia delle Entrate specifica che il contribuente può optare per l’imposta sostitutiva del 26% in alternativa all’imposizione ordinaria sul reddito. 

Questa opzione va richiesta al notaio, all’atto della cessione. In assenza di opzione, la plusvalenza imponibile confluisce nella dichiarazione dei redditi del singolo contribuente.
 

Cosa succede se la vendita avviene dopo dieci anni

Il limite dei dieci anni rappresenta lo spartiacque della nuova disciplina. La plusvalenza si applica infatti alle cessioni effettuate entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati; superato quel termine, viene meno il presupposto specifico introdotto dalla legge di bilancio 2024 per gli immobili interessati da lavori Superbonus.

Per questo, nella gestione delle dismissioni di beni comuni, la variabile tempo è decisiva quanto la natura del bene venduto. Non basta sapere che il fabbricato ha beneficiato del Superbonus, ma occorre verificare anche la data di fine lavori e collocare correttamente la cessione all’interno o all’esterno della finestra decennale prevista dalla norma.

La risposta dell’Agenzia evidenzia che la vendita di un bene condominiale, che ha usufruito di agevolazioni, non produce un effetto fiscale, in termini di plusvalenza, diretto e uguale per tutti i proprietari del fabbricato, ma va ripartito secondo i millesimi, con una tassazione che si forma, o non si forma, in base alla specifica posizione del singolo condòmino.

La lettura congiunta delle regole fiscali e degli elementi condominiali determina la corretta applicazione della plusvalenza legata al Superbonus.