VEPA e tettoie, quando serve il permesso

07/05/2026 – Le vetrate VEPA rientrano nell’edilizia libera solo se sono amovibili, trasparenti e prive di effetti sulla volumetria. Quando vengono integrate con tettoie fisse e strutture stabilmente ancorate, fino a chiudere uno spazio esterno e renderlo utilizzabile in modo continuativo, serve il permesso di costruire. 

Lo ha chiarito il TAR Campania con la sentenza n. 2358/2026, respingendo il ricorso contro un ordine di demolizione relativo a opere realizzate su un lastrico solare.
 

Tettoie e Vetrate VEPA, il caso esaminato dal TAR Campania

La sentenza riguarda un intervento realizzato su un lastrico solare, composto da tettoie fisse, armadiature e chiusure vetrate. Il privato aveva sostenuto che le opere potessero essere ricondotte all’attività edilizia libera, anche per la presenza di vetrate panoramiche amovibili.

Il TAR Campania ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, rilevando che l’insieme delle opere aveva trasformato il lastrico solare in un terrazzo attrezzato. L’intervento ha comportato aumento di volumetria, creazione di superfici stabilmente fruibili e alterazione dello stato dei luoghi.

Secondo i giudici, la presenza di elementi assimilabili alle Vetrate VEPA non consente, da sola, di applicare il regime dell’edilizia libera quando il risultato finale è uno spazio chiuso e utilizzabile in modo permanente.
 

Quando le Vetrate VEPA sono edilizia libera

La disciplina delle Vetrate VEPA è contenuta nell’articolo 6, comma 1, lettera b-bis), del DPR 380/2001.

L’inserimento delle vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti tra gli interventi di edilizia libera risale al 2022, con il decreto Aiuti-bis (D.L. 115/2022), convertito nella Legge 142/2022, che ha modificato l’articolo 6 del Testo Unico Edilizia.

La semplificazione, però, è stata introdotta a condizioni precise: le vetrate non possono determinare spazi stabilmente chiusi che generino nuova volumetria o comportino il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.

Le vetrate panoramiche amovibili possono quindi essere installate in edilizia libera, solo se rispettano specifici requisiti tecnici e funzionali: devono essere amovibili, totalmente trasparenti e finalizzate a proteggere dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre le dispersioni termiche o contribuire alla parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Successivamente il Decreto Salva Casa (DL 69/2024), convertito nella Legge 105/2024, è intervenuto su questa disposizione ampliando il perimetro dell’edilizia libera con riferimento all’installazione delle vetrate panoramiche amovibili anche sui porticati, entro i limiti fissati dalla norma.

Oggi la norma ammette l’installazione anche su balconi aggettanti, logge rientranti e porticati, con le esclusioni previste per i porticati gravati da diritti di uso pubblico o affacciati su spazi pubblici, ma il requisito centrale resta comunque l’assenza di nuova volumetria.

Le Vetrate VEPA devono inoltre garantire microaerazione naturale, contenere l’impatto visivo e conservare le linee architettoniche dell’edificio.
 

Perché nel caso esaminato non si trattava di semplici VEPA

Nel caso deciso dal TAR Campania, le vetrate erano inserite in un sistema più ampio, composto da una tettoia in doghe di legno ancorata alla parete e da una seconda struttura in legno con travi e pilastri bullonati, fissati al suolo mediante elementi metallici.

L’effetto complessivo si connotava pertanto come la creazione di uno spazio chiuso e attrezzato con arredi che, per il TAR, ha determinato nuovi volumi e superfici, oltre i limiti previsti per l’edilizia libera.

Una tettoia richiede infatti il permesso di costruire quando, per dimensioni, materiali, modalità di ancoraggio e funzione, produce una trasformazione urbanistico-edilizia rilevante.

Nel caso esaminato, le tettoie sono state qualificate come interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001, proprio per la creazione di volumetria e per la trasformazione del lastrico solare in uno spazio stabilmente attrezzato.

Una struttura in legno con travi, pilastri, bullonature e ancoraggi permanenti richiede una valutazione più rigorosa sul titolo edilizio necessario, rispetto ad una copertura leggera e amovibile, che può avere un diverso inquadramento.
 

SCIA insufficiente e valutazione unitaria degli abusi edilizi

Il ricorrente aveva presentato una SCIA per le opere realizzate, ma il TAR ha ritenuto il titolo insufficiente perché l’intervento rientrava nella ristrutturazione edilizia.

Quando l’opera comporta creazione di volume, trasformazione stabile dello spazio o incremento del carico urbanistico, occorre il rilascio del permesso di costruire.

La corretta qualificazione dell’intervento precede quindi la scelta del titolo edilizio, in quanto un inquadramento errato può determinare l’abusività dell’opera anche in presenza di una pratica edilizia presentata.

Il TAR Campania ha inoltre richiamato il principio della valutazione unitaria degli abusi edilizi: tettoie, vetrate, armadiature e arredi devono essere esaminati nel loro effetto complessivo, perché anche elementi di minore consistenza, se combinati tra loro, possono generare un assetto edilizio diverso da quello originario.

Nel caso specifico, l’insieme delle opere ha modificato il lastrico solare, rendendolo uno spazio chiuso, attrezzato e stabilmente fruibile. Da questa valutazione deriva la necessità del permesso di costruire.
 

Spazio stabilmente chiuso, pertinenze e impatto urbanìstico

Uno spazio stabilmente chiuso si configura quando strutture e chiusure determinano un ambiente permanente, fruibile come superficie accessoria o abitativa.

La trasparenza delle vetrate non basta a qualificare l’intervento come edilizia libera; occorre verificare se le chiusure conservano la funzione temporanea prevista per le Vetrate VEPA oppure concorrono alla formazione di un nuovo volume.

La presenza di tettoie fisse, ancoraggi permanenti, arredi e chiusure continue, inoltre, può determinare il superamento del regime libero, con conseguente necessità del titolo edilizio adeguato.

Anche la qualificazione come pertinenza edilizia richiede un rapporto di accessorietà e una limitata incidenza su volume, superficie e carico urbanistico.

Nel caso esaminato, le strutture hanno prodotto un nuovo assetto funzionale del lastrico solare, trasformandolo in un terrazzo attrezzato, che ha inciso sull’impatto urbanistico dell’immobile, oltre che sull’utilizzo dello spazio.

Tettoie e vetrate devono essere valutate rispetto alla loro incidenza complessiva ed effettiva sull’immobile, perché in presenza di nuovi volumi, di una modifica stabile della fruizione dello spazio o di un incremento del carico urbanistico, il permesso di costruire è necessario.