Piano Casa 2026: 100mila alloggi in 10 anni

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il il Piano Casa Italia, un decreto-legge per il recupero e la riconversione del patrimonio esistente e per progetti di edilizia residenziale pubblica e sociale. 

Il Piano Casa Italia è contenuto del DL 66 del 7 maggio 2026 che introduce misure urgenti per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica, edilizia sociale ed edilizia integrata. 

L’obiettivo del provvedimento è rispondere al disagio abitativo di giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie e genitori separati, ma anche promuovere modelli di senior cohousing e coabitazione intergenerazionale.

Il Piano si articola in più linee di intervento: il recupero del patrimonio pubblico esistente, il riuso di immobili pubblici inutilizzati, la creazione di uno strumento finanziario dedicato all’housing sociale e l’attivazione di investimenti privati per realizzare alloggi da vendere o affittare a prezzi calmierati.
 

Recupero degli alloggi pubblici e social housing

Il primo asse del Piano Casa riguarda il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.

Il decreto autorizza una spesa complessiva di 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, destinata ad alimentare un conto corrente intestato a Invitalia, che avrà il ruolo di soggetto gestore. Le risorse serviranno a finanziare interventi per il ripristino degli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnabili per carenze manutentive e per il recupero di immobili destinati all’edilizia sociale.

Gli interventi potranno essere presentati dai soggetti attuatori, tra cui gli enti territoriali e gli ex Iacp, attraverso avvisi pubblici. Le proposte dovranno privilegiare il recupero e la riconversione di immobili pubblici, il contenimento del consumo di suolo e l’inserimento degli interventi in programmi di rigenerazione urbana o di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale.

Al programma potranno confluire anche ulteriori risorse. Il decreto prevede, infatti, la possibilità di destinare al Piano Casa una quota del Fondo sociale per il clima per la componente di edilizia residenziale pubblica e, soprattutto, una quota delle risorse già previste per la rigenerazione urbana, fino a 500 milioni di euro annui dal 2027 al 2030 e 700 milioni di euro annui dal 2031 al 2034.

Si tratta di uno dei passaggi più rilevanti del provvedimento: una parte consistente delle risorse prima destinate ai progetti comunali di rigenerazione urbana potrà essere riorientata verso l’emergenza abitativa, con avvisi riservati ai Comuni e criteri ridefiniti rispetto alla disciplina originaria.

Commissario straordinario e Cabina di monitoraggio

Per accelerare l’attuazione degli interventi, il decreto istituisce un Commissario straordinario, nominato con Dpcm su proposta del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il Commissario resterà in carica fino al 31 dicembre 2027 e potrà nominare un sub-commissario.

Entro 30 giorni dalla nomina, il Commissario dovrà avviare una ricognizione straordinaria degli immobili pubblici non redditizi e non in uso di proprietà dello Stato, delle Regioni, degli enti locali, degli enti pubblici e delle società a partecipazione pubblica non quotate, da destinare a progetti di edilizia sociale.

Sulla base delle segnalazioni ricevute, il Commissario definirà l’elenco degli immobili utilizzabili e gli schemi-tipo di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori. Le convenzioni potranno prevedere diritti di superficie o altri diritti reali di godimento, con durata commisurata al piano di ammortamento degli investimenti e comunque non inferiore a 25 anni.

Il decreto attribuisce ampi poteri al Commissario: per gli interventi individuati come particolarmente complessi dalla Cabina di monitoraggio, il Commissario potrà operare con ordinanze in deroga alle disposizioni di legge diverse da quelle penali, nel rispetto della normativa antimafia, della tutela paesaggistica e dei vincoli europei.

Sono previste anche semplificazioni nelle procedure di gara: l’avvio anticipato delle verifiche antimafia, la consegna delle prestazioni in via d’urgenza prima della stipula del contratto e la possibilità di modificare i contratti senza nuovo affidamento per lavori supplementari, nel rispetto della disciplina europea.

La Cabina di monitoraggio, presieduta dal Presidente del Consiglio o dal Ministro delle Infrastrutture, avrà il compito di definire indirizzi generali, priorità territoriali e tipologiche, verificando lo stato di attuazione degli interventi.
 

Fondo per la morosità incolpevole e riscatto degli alloggi ERP

Il decreto interviene anche a sostegno degli assegnatari degli alloggi pubblici in difficoltà economica.

Viene istituito un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole legata ai contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica, con una dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni di euro per il 2027. Il Fondo servirà a coprire il rischio di morosità e il deposito cauzionale quando l’inquilino non riesce a pagare per cause non imputabili alla sua volontà.

Il decreto prevede inoltre procedure per il riscatto degli alloggi ERP esistenti. Entro 60 giorni dall’entrata in vigore del provvedimento, un decreto interministeriale dovrà definire le modalità di alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica e sociale, riconoscendo un diritto di opzione all’acquisto agli assegnatari non morosi che non siano proprietari di un’altra abitazione.

I proventi delle alienazioni saranno destinati alla riduzione anticipata del debito degli enti territoriali e, in assenza di debito o per la parte eccedente, al Fondo per l’ammortamento dei titoli di Stato.
 

Locazione di lunga durata con facoltà di riscatto: rent to buy

Il Piano Casa introduce anche una linea dedicata all’edilizia residenziale sociale in locazione di lunga durata, con facoltà di riscatto progressiva e predefinita, il rent to buy.

Le risorse potranno finanziare il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico esistente, compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione senza consumo di suolo, oppure l’acquisto e la trasformazione di edifici o complessi immobiliari composti da almeno 25 unità immobiliari.

Gli alloggi dovranno essere destinati alla locazione di lunga durata come abitazione principale e potranno essere riscattati dagli assegnatari secondo scadenze stabilite in anticipo. Gli immobili dovranno rispettare standard elevati di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e innovazione tecnologica.
 

Fondo housing coesione

Il secondo asse del Piano riguarda l’istituzione del Fondo housing coesione, gestito da Invimit SGR, con l’obiettivo di sostenere interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e il contenimento del consumo di suolo.

Il Dipartimento per le politiche di coesione è autorizzato a sottoscrivere nel 2026 quote del Fondo per 100 milioni di euro, a valere sul Fondo per lo sviluppo e la coesione 2021-2027. Ulteriori quote potranno essere sottoscritte utilizzando risorse derivanti dalla riduzione del cofinanziamento nazionale del Programma Nazionale Metro Plus e Città medie del Sud 2021-2027.

Anche Regioni, Province autonome e amministrazioni centrali titolari di programmi nazionali potranno aderire al Fondo, destinando risorse della politica di coesione o fondi già programmati per l’edilizia abitativa sostenibile e a prezzi accessibili.

Nel Fondo saranno istituiti comparti separati per ciascun soggetto sottoscrittore, in modo da garantire la tracciabilità contabile delle risorse europee e nazionali.
 

Semplificazioni per il recupero degli immobili

Per gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, il decreto introduce procedure semplificate.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione potranno essere approvati attraverso una conferenza di servizi semplificata, da concludere entro 30 giorni, o 40 giorni in presenza di amministrazioni preposte alla tutela di interessi sensibili.

In caso di mancata espressione nei termini, assenza o dissenso non motivato, l’assenso si considera acquisito. La determinazione conclusiva della conferenza approva il progetto e consente la realizzazione delle opere.

Il mutamento di destinazione d’uso degli edifici funzionale agli obiettivi del Piano Casa segue la disciplina prevista dal Testo Unico dell’Edilizia per le singole unità immobiliari, con la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. È previsto, in ogni caso, un vincolo trentennale di destinazione d’uso.
 

Edilizia integrata e investimenti privati

Il terzo asse del Piano Casa riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, pensati per i soggetti che non possono accedere all’edilizia residenziale pubblica ma che, in base alla propria condizione economica e patrimoniale, non riescono a sostenere i prezzi del libero mercato.

I programmi saranno realizzati prevalentemente attraverso investimenti privati e potranno comprendere edilizia convenzionata ed edilizia libera nello stesso contesto territoriale, purché l’investimento destinato alla componente convenzionata sia non inferiore al 70% dell’investimento complessivo.

Gli alloggi convenzionati dovranno essere destinati alla vendita o alla locazione a prezzo o canone calmierato, con una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato della stessa zona. I valori di riferimento saranno determinati sulla base dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o, quando questi non siano adeguati, sui valori effettivi desunti da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi.

La destinazione ad uso residenziale convenzionato dovrà essere mantenuta per almeno 30 anni dalla fine dei lavori. Entro questo periodo, gli alloggi venduti a prezzo calmierato potranno essere rivenduti solo nel rispetto dei limiti stabiliti dalla convenzione, rivalutati annualmente secondo l’indice FOI.

Possono accedere a questi programmi anche studenti universitari fuori sede e lavoratori del settore privato che debbano trasferirsi in un’altra località rispetto a quella di abitazione principale, compresi i lavoratori stagionali.
 

Grandi investimenti e commissari speciali

Per i programmi di edilizia integrata collegati a grandi investimenti con componente di investimento diretto estero non inferiore a 1 miliardo di euro, il decreto consente il ricorso alla disciplina dei programmi di preminente interesse strategico nazionale.

In questi casi, con Dpcm, previa delibera del Consiglio dei ministri e d’intesa con la Regione interessata, potrà essere nominato un Commissario straordinario di Governo, incaricato di coordinare l’azione amministrativa e garantire la realizzazione del programma.

Per gli interventi di edilizia convenzionata realizzati nell’ambito di questi grandi programmi si applicano ulteriori misure procedurali: conferenza di servizi accelerata, riduzione alla metà degli onorari notarili, possibilità di avviare o proseguire gli interventi edilizi in parallelo alle attività di bonifica, se compatibile con la sicurezza del sito e la tutela dei lavoratori.

Per gli interventi di dimensione pari o superiore a 100 unità abitative, il Commissario valuta anche l’impatto urbanistico in relazione a mobilità, servizi sociosanitari, scuole, asili e sottoservizi.
 

Nessun consumo di suolo come criterio prioritario

Il decreto richiama più volte il principio del contenimento del consumo di suolo. Gli interventi dovranno essere realizzati prioritariamente attraverso rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e recupero di immobili pubblici non utilizzati.

Per l’edilizia integrata sono possibili incrementi della superficie utile, ma entro limiti definiti e con priorità alle aree urbanizzate o urbanizzabili secondo la pianificazione vigente. Per le esigenze specifiche dei lavoratori stagionali in agricoltura è ammessa anche la ristrutturazione di immobili esistenti in zone agricole.
 

Presidente Meloni: ‘Piano per favorire l’accesso ad abitazioni sostenibili’

Ricordiamo che il Piano Casa Italia è stato approvato dal Consiglio dei Ministri del 30 aprile scorso. La presidente del Consiglio Giorgia Meloni lo ha definito un intervento prioritario per affrontare il problema dell’accesso ad abitazioni di qualità a prezzi sostenibili. La premier ha sottolineato che la casa è un bene primario e che la difficoltà abitativa riguarda non solo le fasce più fragili, ma anche una “zona grigia” composta da cittadini che lavorano e pagano le tasse, ma non riescono né ad accedere all’edilizia popolare né a sostenere i prezzi del mercato.
 
Si tratta di un Piano Casa “ambizioso” al quale – ha detto Meloni – “dedichiamo fino a 10 miliardi di euro a cui si sommeranno gli investimenti privati”. “Se sommiamo le varie direttrici – ha aggiunto -, si potranno rendere disponibili 100mila tra alloggi popolari e alloggi a prezzi calmierati nei prossimi 10 anni”.

Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera anche ad un disegno di legge in materia di sfratti per il rilascio degli alloggi occupati senza titolo. Il provvedimento interviene sulle procedure di notifica ed esecuzione degli sfratti, riducendo i tempi e introducendo una procedura accelerata e d’urgenza per ottenere in sede giudiziale il titolo esecutivo e il rilascio dell’immobile. Lo scopo è quello di liberare gli immobili occupati abusivamente per restituirli ai proprietari e aumentare l’offerta di alloggi sul mercato.
 

Piano Casa 2026: gli sviluppi degli ultimi 4 mesi

A gennaio 2026 nel corso della conferenza stampa di inizio anno, la Presidente del Consiglio Giorgia Meloni annunciava che il Governo è “in dirittura d’arrivo” per la presentazione del Piano Casa. Una indicazione più precisa era arrivata poco dopo dal Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, Matteo Salvini, che annunciava di voler convocare il tavolo tecnico entro il 6 febbraio 2026. “Spero di definire tutto nei prossimi 15-20 giorni” diceva Salvini.

L’unico numero anticipato in modo esplicito riguardava l’obiettivo politico: mettere a disposizione 100mila nuovi appartamenti a prezzi calmierati nell’arco di 10 anni.
 
Allo studio da tempo presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti c’ il Piano Casa Italia, richiamato dalla normativa (Manovra 2025 e sviluppi successivi), progettato per dare una risposta al disagio abitativo, rafforzare il social housing e costruire una filiera pubblico-privata (soggetti istituzionali, enti territoriali, operatori, corpi intermedi). 

Il 3 febbraio scorso, nella prima riunione dei Ministri UE sull’emergenza abitativa organizzata dalla presidenza cipriota e dal Commissario europeo per la casa Jørgensen, il Ministro per le Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, aveva annunciato l’intenzione di dirottare oltre 1 miliardo di euro di Fondi PNRR alla sistemazione di 60.000 appartamenti oggi inutilizzati perché inagibili e assegnarli ai cittadini in difficoltà, entro febbraio 2027.
 
Le case in questione sono abitazioni “che oggi sono vuote e non assegnate perchè sono fuori norma. Con una spesa media di 20.000 euro – stimava il Ministro – tu sistemi l’impianto, sistemi gli infissi, sistemi il bagno, sistemi il riscaldamento e assegni la casa a 60.000 famiglie che oggi sono al freddo”.

Le risorse individuate si sommano ai fondi già stanziati dal MIT – che Salvini quantificava in 900 milioni di euro – con cui si intende avviare il Piano Casa Italia, un modello innovativo dell’abitare che possa permettere alle famiglie con reddito medio, ai giovani, alle coppie e ai genitori separati, di accedere alla casa con riscatto progressivo (rent to buy).

Il primo provvedimento operativo per il Piano Casa Italia, cioè il decreto-legge per la ristrutturazione dell’edilizia residenziale pubblica e il sostegno ai Fondi privati per integrare i progetti, sarebbe dovuto andare in Consiglio dei Ministri il 10 marzo scorso. All’ultimo momento però il punto era saltato.

Poi, il 9 aprile scorso la presidente del Consiglio Giorgia Meloni, in Aula alla Camera aveva annunciato che, “in vista della ricorrenza del 1° maggio”, il Governo avrebbe approvato i provvedimenti necessari per realizzare il Piano Casa Italia, “un piano robusto, strutturale, a cui stiamo lavorando da tempo, che ha come obiettivo rendere disponibili, tra alloggi popolari e a prezzi calmierati, oltre 100mila case nei prossimi dieci anni”.
  

Il Piano Casa europeo per una edilizia abitativa accessibile

A metà dicembre 2025 è stato presentato il Piano Casa europeo, il primo Piano UE per l’edilizia abitativa accessibile, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di case accessibili, sostenibili e di qualità. La Commissione UE lega la crisi abitativa a vari fattori strutturali: crescita dei prezzi delle abitazioni (oltre +60% in 10 anni) e degli affitti (oltre +20%), aumento della domanda (oltre 2 milioni di unità/anno soprattutto nelle aree urbane) e calo dei permessi di costruire (oltre -20% dal 2021).
 
Il Piano europeo propone una combinazione di azioni: più produttività e innovazione in cantieri e ristrutturazioni (anche tramite modern methods of construction, processi più circolari e digitali), semplificazioni su pianificazione e permessi, nuovi investimenti e una revisione delle regole UE sugli aiuti di Stato per facilitare il sostegno pubblico all’edilizia accessibile e sociale.
 
La Commissione stima che, per colmare il divario nel prossimo decennio, servano nell’UE circa 650.000 abitazioni/anno oltre i livelli attuali, con un fabbisogno di investimenti pari a circa 150 miliardi di euro/anno. Sul lato risorse, ricorda investimenti già mobilitati per 43 miliardi di euro e l’avvio di una piattaforma paneuropea di investimento con BEI e istituzioni finanziarie.
    

Cronologia 2023-2026 del Piano Casa

Per capire il Piano Casa 2026, è utile ricostruirne la storia. Nel 2023 il tema torna in agenda con una serie di annunci del MIT: a giugno 2023 il Governo colloca il Piano Casa tra le leve per “ammodernare l’Italia” (insieme a rigenerazione urbana e revisione delle regole edilizie) e a luglio Salvini ne delinea l’impianto come Piano “ambizioso”, con riferimenti a cohousing e cohousing intergenerazionale, attenzione alla qualità architettonica e alla riqualificazione del patrimonio di alloggi popolari.
 
Con la Legge di Bilancio 2024 viene tracciata una cornice operativa per modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica: recupero dell’esistente, riconversione di immobili pubblici, possibile riuso pubblico di invenduto privato e partenariato pubblico-privato, con indicazioni su linee guida, “progetti pilota”, CUP e cronoprogrammi.
 
Tra fine 2023 e gennaio 2024 il MIT avvia il confronto tecnico su fabbisogni ERP/edilizia sociale, recupero di immobili pubblici dismessi, riordino degli enti regionali (Aziende Casa) e ruolo di cooperative ed enti previdenziali. Nello stesso contesto i professionisti (CNI) sollecitano un piano di medio-lungo periodo, con una quantificazione più precisa della platea (inclusi studenti e lavoratori fuori sede) e un modello di finanziamento che coinvolga anche capitali privati.
 
Nel corso del 2024 l’agenda del MIT si concentra sul Decreto Salva Casa e, dopo le prime riunioni, sul Piano Casa si registra un rallentamento della comunicazione istituzionale rispetto alle scadenze inizialmente prospettate.
 

Il Piano Casa Italia

Nel 2025 la Manovra introduce formalmente il Piano Casa Italia e, a giugno, il MIT comunica un primo impianto operativo e finanziario:
– obiettivi: riorganizzazione del social housing e delle Aziende Casa; modelli di finanziamento integrati pubblico-privati; soluzioni abitative flessibili integrate nella città; ruolo possibile del Terzo Settore;
– risorse annunciate: 660 milioni di euro complessivi, articolati nel periodo 2027-2030, con quota per progetti pilota e tranche successive.

A fine agosto 2025 Meloni rilancia il Piano come priorità per le giovani coppie, mentre la base di partenza resta il Piano Casa Italia, ancora in attesa del passaggio attuativo.
 

La proposta di Piano Casa dei costruttori

Nell’autunno 2025 il tema del Piano entra nel confronto su rigenerazione urbana, adattamento climatico ed equilibrio dei mercati della locazione. Ance ha ricordato che l’emergenza abitativa coinvolge oltre 1,5 milioni di famiglie e che serve un Piano nazionale capace di coordinare nuova offerta ERP/ERS e canoni calmierati con la rigenerazione dell’esistente, ancorando la programmazione a PNRR e fondi di coesione con un orizzonte pluriennale.
 

Risorse e tempi del Piano Casa 2026

Sul piano finanziario, le cifre emerse negli ultimi 3 anni sono:
– 100 milioni di euro iniziali (Manovra 2024) come avvio della sperimentazione con progetti pilota;
– 660 milioni di euro complessivi (comunicati dal MIT nel corso del 2025) distribuiti nel periodo 2027-2030, con una prima quota per progetti pilota e ulteriori risorse negli anni successivi.
 
Il Piano Casa ha, ovviamente, un orizzonte pluriennale e la trasformazione in cantieri dipenderà dalla capacità di rendere subito operativi criteri, selezione progetti, regole di partenariato e governance locale.
 
Un primo aggiornamento “di merito” arriva però già dalla Legge di Bilancio 2026, che innesta nel perimetro del Piano Casa Italia obiettivi più specifici e modelli abitativi mirati. La norma prevede interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione per:
– alloggi di edilizia sociale in locazione a canone agevolato da destinare, per giovani, giovani coppie e genitori separati, anche tramite contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (il modello rent to buy previsto dall’art. 23 del DL 133/2014);
– unità immobiliari di edilizia sociale per anziani, con adeguamenti e nuova realizzazione, finalizzate anche a progetti di coabitazione (con possibili contratti di permuta immobiliare), in coerenza con gli obiettivi richiamati dal Dlgs 29/2024.
 
Sul fronte delle coperture, la Manovra 2026 apre inoltre alla possibilità di utilizzare, per l’attuazione del Piano, le risorse del Piano Sociale per il Clima (operativo dal 2027 al 2032), ampliando potenzialmente il perimetro finanziario rispetto ai 660 milioni di euro già programmati nel 2027-2030.
 

La fase attuativa del Piano Casa 2026

Dopo gli annunci e le linee guida politiche è arrivato il decreto legge che renderà effettivi strumenti e risorse del Piano Casa. Gli interventi previsti, quindi, sono:
– recupero e riconversione di patrimonio esistente (pubblico e, in parte, privato invenduto);
– progetti di edilizia residenziale pubblica e sociale integrati nella città (mix funzionale, servizi, spazi collettivi);
– operazioni di  partenariato pubblico-privato PPP (criteri economico-finanziari, gestione nel tempo, standard prestazionali).
 
Resta sullo sfondo il tema della domanda abitativa: nel 2025 Confindustria Assoimmobiliare ha richiamato un fabbisogno abitativo, tra nuove abitazioni e rigenerazione, di circa 153 miliardi di euro annui di investimenti, ordini di grandezza che aiutano a leggere il Piano Casa come una misura che, da sola, difficilmente può “chiudere” il gap ma, se ben attuata, può incidere su segmenti specifici.