attenzione alla data di inizio lavori

Il bonus facciate è stato, senza ombra di dubbio, il re indiscusso delle agevolazioni edilizie nel biennio post-pandemico. Con una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute, senza tetti massimi di spesa, ha permesso una trasformazione radicale del tessuto urbano italiano. Tuttavia, quella che era iniziata come una corsa alla riqualificazione si è trasformata, nel 2026, in una complessa battaglia legale tra contribuenti e Agenzia delle Entrate. Al centro della disputa c’è un quesito tecnico che sta preoccupando migliaia di condomini: basta aver pagato entro il 31 dicembre 2021 per aver diritto al 90%, o i lavori dovevano essere materialmente avviati?

Bonus facciate, i lavori devono essere iniziati

Per anni, consulenti fiscali e imprese hanno rassicurato i clienti applicando il cosiddetto principio di cassa. Secondo questa lettura, per le persone fisiche e i condomini, ciò che conta è la data dell’esborso finanziario. Se il bonifico parlante veniva eseguito entro la mezzanotte del 31 dicembre 2021, la detrazione spettava nella misura del 90%, anche se il cantiere fosse iniziato mesi dopo.

La sentenza n. 8573 del 4 marzo 2026 della Corte di Cassazione ha però smentito questa prassi. I giudici hanno stabilito che il bonus facciate non è una rendita finanziaria, ma un incentivo all’edilizia reale. Pertanto, il pagamento anticipato privo di un correlato avvio dei lavori non configura un diritto al credito, ma una mera movimentazione monetaria priva di causa fiscale. In termini semplici: se non c’è il cantiere, non c’è il bonus.

L’ubicazione dell’immobile: un requisito spesso ignorato

Un errore comune che sta portando a numerosi recuperi fiscali riguarda l’ubicazione dell’immobile. Il bonus facciate non era applicabile ovunque. La normativa limitava il beneficio agli edifici situati nelle Zone A (centri storici) o B (zone totalmente o parzialmente edificate) individuate dai piani regolatori comunali.

Molti interventi sono stati eseguiti in Zone C (espansione residenziale) o in aree rurali, sotto la falsa convinzione che il bonus fosse universale. Oggi, l’Agenzia delle Entrate incrocia i dati catastali con i certificati di destinazione urbanistica. Chi ha autocertificato una zona B, mentre l’edificio ricadeva in zona C, rischia la decadenza totale del beneficio, poiché si tratta di un errore su un requisito soggettivo non sanabile.

L’effettività dei lavori: come viene scoperto il falso inizio

La domanda che molti si pongono è: come fa il Fisco a sapere quando ho iniziato davvero i lavori? Nel 2026, l’amministrazione finanziaria dispone di strumenti di controllo incrociato estremamente sofisticati, tra i quali ci sono:

• notifica preliminare all’Asl, che corrisponde all’atto che segna l’apertura del cantiere per motivi di sicurezza. Se la notifica è datata 2022, ma il contribuente dichiara spese al 90% nel 2021, scatta l’allerta immediata;
• telerilevamento e satelliti, grazie ai quali si incrociano i dati cartografici e le immagini satellitari. Questo permette di verificare se in una determinata data i ponteggi fossero effettivamente montati sull’edificio;
• registri Iva delle imprese, dai quali emerge quando l’impresa ha acquistato i materiali (intonaci, vernici, ponteggi a noleggio). Se è avvenuto, per esempio, a marzo 2022, risulta tecnicamente impossibile che i lavori siano iniziati nel 2021.

Dallo sconto in fattura alla frode carosello

Il meccanismo dello sconto in fattura ha permesso a molti di rifare le facciate gratis, cedendo il credito alla banca o all’impresa stessa. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che il fornitore che acquista un credito derivante da lavori mai iniziati nel 2021 risponde in solido con il committente.

Non si parla più solo di colpa lieve, ma di omessa diligenza. Una banca o un intermediario finanziario che non ha verificato la presenza della Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o del verbale di inizio lavori al momento dell’acquisto del credito può essere chiamata a restituire le somme allo Stato. Questo ha generato un blocco dei crediti ancora incagliati, rendendo quasi impossibile la monetizzazione per chi non ha le carte perfettamente in regola.

Le sanzioni, quanto costa un errore

Il recupero d’imposta non è l’unica preoccupazione. Quando il bonus facciate viene contestato, le sanzioni possono variare dal 100% al 200% del credito utilizzato. L’Agenzia delle Entrate può contestare l’utilizzo di:

• credito non spettante se il lavoro è stato fatto, ma in un anno diverso o con aliquota sbagliata. La sanzione è solitamente del 30%, ma può essere ridotta con il ravvedimento operoso;
• credito inesistente se il pagamento è avvenuto ma i lavori non sono mai stati eseguiti o sono stati simulati. In questo caso le sanzioni sono pesantissime e scatta la segnalazione in Procura per truffa aggravata ai danni dello Stato.

Cosa possono fare le famiglie per difendersi

Se si ha una pratica del 2021 relativa al bonus facciate relativa al 2021, è vitale preparare un dei documenti nel proprio archivio, nei quali non devono mancare:

• Cila o Scia protocollate entro la data di inizio lavori dichiarata;
• verbale di inizio lavori firmato dal Direttore dei Lavori e dal Capocantiere;
• documentazione fotografica dell’edificio prima, durante e dopo l’intervento, preferibilmente con data certa digitale (timestamp);
• asseverazione di congruità dei prezzi, redatta da un tecnico abilitato che attesti che i prezzi praticati erano in linea con i listini Dei o regionali;
• visto di conformità rilasciato da un commercialista o intermediario abilitato.

Quali sono le alternative al bonus facciate oggi

Con la definitiva abrogazione del bonus facciate – ovvero la cancellazione totale della norma che permetteva di detrarre il 90% (nel 2021) o il 60% (nel 2022) delle spese senza limiti di spesa – il mercato edilizio ha subito una trasformazione radicale. Se prima era possibile rifare l’estetica di un palazzo quasi a costo zero per il cittadino, oggi quel privilegio non esiste più.

Il mercato si è dunque spostato su incentivi strutturali, meno aggressivi in termini di percentuali ma più sostenibili per le casse dello Stato. Oggi, chi intende rifare i prospetti esterni di un edificio deve obbligatoriamente scegliere tra due percorsi alternativi.

Il bonus ristrutturazioni (50%): è la soluzione per chi punta solo all’estetica. Sostituisce il vecchio bonus facciate ma con condizioni meno vantaggiose: la detrazione scende al 50% e viene introdotto un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare. È la strada più semplice per chi deve rinfrescare gli intonaci o la pittura senza interventi complessi.

L’Ecobonus (65%) è la strada dell’efficientamento energetico. Se il rifacimento della facciata non è solo estetico ma include l’installazione di un cappotto termico, lo Stato incentiva maggiormente la spesa (fino al 65%). Tuttavia, per accedere a questa aliquota, il lavoro deve rispettare rigidi standard tecnici di trasmittanza (ovvero la capacità isolante delle pareti), certificati da un tecnico abilitato.