Delibera condominiale su impianto di riscaldamento: annullabilità e decadenza

Premessa

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di regime delle invalidità delle delibere condominiali, ribadendo la distinzione — tracciata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806/2005 — tra nullità e annullabilità.

Sul piano operativo, la decisione delimita in modo netto lo spazio per contestare una delibera attuativa: chi non ha impugnato nei termini la delibera “a monte” che fissa il criterio di riparto non può rimettere in discussione, attraverso l’impugnazione di quella successiva, ciò che ormai è divenuto definitivo.

Il principio assume diretto rilievo nella gestione del contenzioso condominiale, poiché esclude la possibilità di invocare la rilevabilità d’ufficio del vizio — tipica della nullità — per aggirare la decadenza dall’azione di annullamento.

Il caso

Tizio, Caia e Mevia, anche quali eredi di Sempronia, citavano in giudizio il Condominio Alfa, chiedendo la nullità parziale della delibera assembleare con cui era stato approvato a maggioranza il consuntivo delle spese straordinarie di riparazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, addebitando loro la relativa quota. Le attrici sostenevano che tale addebito fosse illegittimo, poiché una precedente assemblea aveva deliberato la dismissione dell’impianto centralizzato, autorizzando i condomini a dotarsi di impianti autonomi. Il Condominio Alfa si costituiva proponendo domanda riconvenzionale per il pagamento degli oneri condominiali.

Le decisioni di merito

Il Tribunale di Cremona rigettava la domanda delle attrici e le condannava al pagamento degli oneri per la manutenzione straordinaria. Rilevava che, con una delibera successiva — non impugnata — i condomini avevano in realtà deciso di non eliminare l’impianto, ma di sottoporlo a intervento manutentivo e di approvare il criterio di ripartizione delle spese; la delibera poi contestata si limitava ad applicare quel criterio già definito.

La Corte d’appello di Brescia confermava la decisione, precisando che la delibera di dismissione aveva carattere meramente programmatico, mentre quella successiva aveva fissato le modalità di riparto dei costi, in linea con la giurisprudenza consolidata e con il nuovo testo dell’art. 1118 c.c. Non avendo le appellanti impugnato la delibera che aveva stabilito il criterio di ripartizione, era inammissibile l’impugnativa della delibera attuativa successiva.

I motivi del ricorso in Cassazione

Le ricorrenti articolavano tre motivi:

• violazione degli artt. 1139 e 1105 c.c., per non aver la corte territoriale considerato che nell’ordine del giorno dell’assemblea non era previsto il ripristino dell’impianto centralizzato con ripartizione delle spese tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà; da ciò, la nullità della delibera — rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado — e della successiva delibera attuativa;
• omesso esame di un fatto decisivo: la mancata iscrizione all’ordine del giorno della “revoca” della precedente delibera di dismissione, con conseguente nullità di entrambe le delibere;
• violazione dell’art. 1121 c.c., ritenendo che il ripristino dell’impianto costituisse un’innovazione gravosa, tale da esonerare dalla spesa i condomini che non intendessero trarne vantaggio; e che, avendo l’assemblea modificato senza il consenso unanime i criteri legali di riparto ex art. 1123 c.c., la delibera fosse nulla.

La decisione della Cassazione

La Corte rigetta il ricorso su tutti e tre i motivi.

Quanto ai primi due, la Cassazione richiama il consolidato orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 4806/2005, confermato da plurime successive pronunce e da Sez. U n. 9839/2021) che distingue nettamente tra delibere nulle e delibere annullabili. Sono nulle le delibere prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva. Sono invece annullabili — e non nulle — le delibere affette da vizi formali relativi al procedimento di convocazione, tra cui espressamente la deliberazione su un oggetto non contemplato nell’ordine del giorno.

Ne discende il principio applicato al caso concreto: la delibera condominiale adottata su argomento non iscritto all’ordine del giorno non è affetta da nullità assoluta, bensì da annullabilità.

Essa, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, c.c. — decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i dissenzienti dall’approvazione — diviene valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Le ricorrenti, non avendo mai impugnato la delibera che aveva fissato il criterio di ripartizione delle spese straordinarie, non potevano ora contestarne gli effetti per il tramite dell’impugnazione della successiva delibera attuativa. La Corte rileva inoltre l’inammissibilità del motivo per “doppia conforme”, ai sensi dell’art. 360, terzo comma, c.p.c.

Sul terzo motivo, la Cassazione esclude che la riparazione dell’impianto centralizzato preesistente costituisca un’innovazione ai sensi dell’art. 1121 c.c. La riparazione di un impianto guasto o obsoleto è atto di straordinaria manutenzione, diretto a ripristinarne la funzionalità senza modifiche sostanziali; solo l’installazione ex novo di un impianto rientra nella disciplina delle innovazioni. Pertanto i criteri generali di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c. trovano applicazione per la manutenzione e ricostruzione di un impianto già esistente, mentre la disciplina delle innovazioni vale soltanto per le installazioni nuove.

La Corte richiama altresì il potere dell’assemblea di revocare precedenti delibere, anche non impugnate, nell’esercizio della sua autonomia gestionale, purché entro i limiti dell’eccesso di potere — sindacato precluso al giudice di merito — e senza che la mera esecuzione di una delibera precedente faccia sorgere diritti acquisiti in capo ai condomini.

Con riferimento alla posizione dei condomini che avevano optato per il distacco, la Cassazione precisa che il condomino autorizzato a rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato rimane comunque obbligato a contribuire alle spese di conservazione dell’impianto — bene comune — restando esonerato solo dalle spese di gestione e consumo ordinario.