Muffa da condensa, chi paga tra condominio e costruttore

18/03/2026 – Negli ultimi anni, il contenzioso condominiale ha registrato un incremento delle controversie aventi ad oggetto la formazione di muffe e fenomeni di umidità all’interno delle unità immobiliari, soprattutto quando tali manifestazioni risultino riconducibili non già a infiltrazioni d’acqua in senso tradizionale, bensì a fenomeni di condensazione correlati a carenze dell’involucro edilizio e alla presenza di ponti termici.
 
In tali ipotesi, l’individuazione del soggetto responsabile pone questioni di particolare complessità, collocandosi all’intersezione tra la disciplina della custodia delle parti comuni e quella della responsabilità per gravi difetti costruttivi.
 

La muffa da condensa: tecnica edilizia e qualificazione giuridica

In particolare, la presenza di ponti termici determina una dispersione di calore localizzata, che comporta un abbassamento della temperatura superficiale interna delle pareti e favorisce la condensazione del vapore acqueo presente nell’aria. La conseguenza è la progressiva formazione di muffe, che possono incidere sul valore economico dell’immobile e sulla sua salubrità.
 
Sotto il profilo giuridico, il problema consiste nello stabilire se tale fenomeno debba essere imputato alla sfera di responsabilità del condominio, quale custode, oppure al costruttore, quale autore di un difetto originario dell’edificio, ovvero ancora al singolo condomino, quale utilizzatore dell’unità immobiliare.
 
La risposta deve essere individuata attraverso un rigoroso accertamento causale, fondato sulle norme codicistiche e sui principi giurisprudenziali.
 

La responsabilità del condominio quale custode

La riconducibilità delle strutture murarie perimetrali e degli elementi costruttivi in cui tipicamente si manifestano i ponti termici alla sfera delle parti comuni comporta che il condominio assuma l’obbligo di rispondere delle conseguenze dannose che da tali beni possano derivare.
 
In tal senso, la Corte di Cassazione ha affermato che il condominio, quale custode delle parti comuni, è tenuto a rispondere dei danni che esse cagionano alle proprietà individuali, salvo il caso fortuito.
 
La responsabilità del condominio non viene meno per il solo fatto che il danno sia riconducibile a caratteristiche originarie della struttura edilizia. È stato infatti chiarito che la relazione di custodia riguarda la cosa nella sua oggettiva consistenza, indipendentemente dalla genesi delle sue eventuali anomalie, con la conseguenza che il condominio risponde dei pregiudizi derivanti dalla struttura dell’edificio in quanto tale, e non soltanto da alterazioni o deterioramenti sopravvenuti.
 
Questo principio assume un rilievo decisivo proprio con riferimento ai fenomeni di condensazione determinati da ponti termici, i quali ma esprimono una intrinseca caratteristica della struttura edilizia, idonea a incidere stabilmente sulle condizioni di abitabilità degli ambienti interni.
 

Muffa e difetti di isolamento: la responsabilità del costruttore

Accanto al profilo della responsabilità del condominio quale custode delle strutture comuni, l’analisi non può prescindere dalla distinta, ma spesso concorrente, responsabilità del costruttore per i gravi difetti dell’edificio, disciplinata dall’art. 1669 c.c.  
 
La Corte di Cassazione ha progressivamente elaborato una nozione ampia di “gravi difetti”, svincolata da una concezione meramente statica della stabilità dell’edificio e orientata, piuttosto, a valorizzare la complessiva funzionalità dell’opera.
 
Alla luce di tale evoluzione interpretativa, risulta ormai difficilmente contestabile che anche le carenze dell’isolamento termico e, in particolare, la presenza di ponti termici derivanti da errori progettuali o esecutivi, possano integrare gli estremi dei gravi difetti rilevanti ai sensi dell’art. 1669 c.c., ogniqualvolta determinino condizioni persistenti di condensazione e formazione di muffe tali da incidere sulla normale fruibilità degli ambienti interni.
 
In questa prospettiva, la giurisprudenza ha ribadito che i difetti dell’involucro edilizio, ove si traducano in una compromissione apprezzabile delle condizioni abitative, devono essere qualificati come vizi gravi dell’opera, idonei a fondare la responsabilità del costruttore nei confronti degli aventi causa.
 
Il riconoscimento della responsabilità del costruttore in tali ipotesi non esclude, la concorrente responsabilità del condominio nei confronti del singolo proprietario danneggiato, in ragione della distinta fonte dei rispettivi obblighi.
 
Se, infatti, la responsabilità del costruttore trova fondamento nella violazione delle regole tecniche che presiedono alla corretta esecuzione dell’opera, quella del condominio discende dalla relazione di custodia che lo lega alle strutture comuni una volta che l’edificio sia stato ultimato e consegnato.
 

Muffe e umidità da condensa e ponti termici: conclusioni

Alla luce di ciò, emerge che se il fenomeno dannoso trova la propria origine nelle caratteristiche delle strutture perimetrali o negli elementi costruttivi rientranti tra le parti comuni dell’edificio. Ciò che rileva, è la riferibilità causale del danno alla cosa comune, quale presupposto sufficiente a fondare l’obbligo risarcitorio del soggetto che su di essa esercita il potere di gestione e controllo.
 
Tuttavia, l’accertamento della derivazione causale del fenomeno da un vizio intrinseco dell’opera edilizia, riconducibile a un’erronea progettazione o a una non corretta esecuzione delle opere di isolamento termico, apre inevitabilmente la strada alla concorrente operatività della responsabilità del costruttore per gravi difetti dell’edificio, ai sensi dell’art. 1669 c.c.
 
In tali ipotesi, il condominio, pur restando obbligato nei confronti del singolo condomino danneggiato in forza del proprio rapporto di custodia, potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’autore del difetto originario.
 
Non può escludersi, peraltro, che la concreta vicenda presenti profili di maggiore complessità, allorché il fenomeno dannoso risulti riconducibile a una pluralità di fattori concorrenti, tra i quali possono assumere rilievo, anche le modalità di utilizzo dell’unità immobiliare o la mancata adozione di accorgimenti idonei a contenere la formazione di umidità interna.
 
In tali situazioni, la ricostruzione del nesso causale richiede una valutazione particolarmente attenta, volta a verificare se e in quale misura ciascun fattore abbia contribuito alla produzione dell’evento dannoso, con possibili riflessi sia sull’an della responsabilità sia sulla determinazione del quantum risarcibile.
 
In questo contesto, l’accertamento tecnico assume un ruolo centrale e, per molti aspetti, decisivo, poiché solo attraverso un’indagine specialistica condotta è possibile stabilire se la formazione di condensa e muffa costituisca la conseguenza inevitabile di una anomalia strutturale dell’edificio, ovvero se essa sia stata determinata, in tutto o in parte, da fattori estranei alla sfera di controllo del condominio.