Efficienza energetica e Green Building in Italia

14/05/2026 – Terminata la spinta del Superbonus, efficienza energetica e Green Building entrano in un nuovo assetto di mercato, con il terziario che diventa il principale comparto per valore degli investimenti, mentre l’industria cresce, sostenuta anche dal Piano Transizione 5.0. Al contrario, il residenziale registra una contrazione importante.

Il quadro emerge dall’Energy Efficiency & Green Building Report 2026 redatto dall’Energy&Strategy della POLIMI School of Management dedicato allo stato dell’efficienza energetica in Italia, con analisi su strumenti di incentivazione, tecnologie disponibili e ostacoli che rallentano gli interventi.

Il documento evidenzia anche il ruolo del Green Building come criterio di valutazione del patrimonio edilizio, basato su consumi, materiali, emissioni incorporate, gestione digitale e impatto lungo il ciclo di vita dell’edificio.
 

Il mercato dopo il Superbonus

Lo scorso anno nel nostro Paese sono stati investiti per l’efficienza energetica tra i 53 e i 62 miliardi di euro, un valore vicino a quello del 2024, ma con una diversa distribuzione tra i comparti.

Attualmente è il terziario il settore con la maggior crescita, diventando il principale attore per valore degli investimenti, tra 25 e 29 miliardi di euro; l’industria si attesta tra i 2,5-3,2 miliardi.

Il residenziale, al contrario, scende da 33-36 miliardi a 24-27 miliardi, mentre la Pubblica Amministrazione investe tra i 2 e 2,8 miliardi, con interventi concentrati soprattutto sugli edifici nZEB (Nearly Zero Energy Building).

Nel comparto industriale, la crescita è collegata anche al Piano Transizione 5.0, che sostiene interventi di riduzione dei consumi e miglioramento dei processi produttivi.
 

Green Building e valore immobiliare

Il Green Building amplia i criteri di valutazione della qualità edilizia. La prestazione dell’edificio comprende consumi, materiali, emissioni incorporate, comfort, circolarità, gestione digitale e monitoraggio delle prestazioni. 

La Direttiva EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive), che avrebbe dovuto essere recepita entro maggio 2026, e per la quale non sono ancora stati avviati i lavori, sposta l’attenzione dall’efficienza energetica alla decarbonizzazione dell’intero ciclo di vita del costruito, ovvero a tutte le fasi dell’immobile: progettazione, costruzione, utilizzo, manutenzione, dismissione e recupero dei materiali.

Nel nuovo quadro, involucro, impianti, materiali, sistemi digitali e manutenzione rientrano in una valutazione integrata della prestazione dell’edificio. Il valore immobiliare viene quindi collegato anche alla capacità dell’edificio di ridurre l’impatto ambientale lungo il ciclo di vita e di mantenere prestazioni misurabili nella fase d’uso.
 

Barriere normative e target europei

Il report individua nell’instabilità normativa una delle principali criticità del mercato. Aggiornamenti frequenti, rimodulazioni dei fondi, variazioni procedurali e complessità amministrative rendono difficile programmare interventi di medio periodo.

Gli strumenti disponibili comprendono Conto Termico 3.0, Transizione 5.0, Iperammortamento 2026 e Certificati Bianchi (Titoli di Efficienza Energetica), il cui impatto dipende dalla capacità di tradurli in meccanismi semplici, tempestivi, pienamente operativi e stabili nel tempo.

Secondo il report, con il ritmo attuale gli investimenti al 2030 potrebbero fermarsi tra 64 e 75 miliardi di euro. Con un quadro regolatorio stabile, il mercato potrebbe raggiungere 90-105 miliardi di euro, con una crescita annua stimata dell’11%. 

Il residenziale risulta il comparto più critico. Per il patrimonio abitativo, mantenendo l’attuale velocità degli interventi, il Report segnala un possibile ritardo di circa 30 anni rispetto alle scadenze di decarbonizzazione.
 

Industria, ESCo e contratti EPC

Nel settore industriale, le tecnologie più diffuse comprendono fotovoltaico, cogenerazione, pompe di calore, impianti HVAC, illuminazione efficiente, refrigerazione, monitoraggio, automazione e interventi sui processi produttivi.

Nella rilevazione sulle ESCo (Energy Service Company), il fotovoltaico rappresenta oltre il 40% degli interventi realizzati, seguito dalla cogenerazione. Nel campione degli operatori industriali, invece, gli interventi più diffusi riguardano HVAC e fotovoltaico, mentre gli interventi sui processi produttivi assorbono la quota principale degli investimenti.

Le ESCo operano nella progettazione, realizzazione e gestione degli interventi di efficienza energetica. Nel comparto industriale, i contratti EPC (Contratto di Rendimento Energetico) con rischio sostenuto dal fornitore riguardano circa due interventi su cinque tra quelli gestiti dalle ESCo.

Nei contratti EPC, il fornitore lega la remunerazione al raggiungimento di prestazioni energetiche definite e assume una quota del rischio tecnico o finanziario dell’intervento. La formula è più diffusa nel fotovoltaico; per altre tecnologie, molte imprese si affidano ancora a fornitori abituali o a servizi chiavi in mano.

Tra le barriere indicate dal Report rientrano l’incertezza sulle regole e sugli incentivi, le procedure articolate, i tempi di ritorno ancora lunghi e la percezione delle ESCo come meno specializzate sui processi produttivi rispetto ai partner tecnologici tradizionali.
 

Scuole, ospedali ed edifici commerciali

La riqualificazione energetica di scuole, ospedali ed edifici commerciali offre benefici economici e ambientali quantificabili.

Per gli ospedali, il passaggio alla classe A degli edifici oggi collocati nelle classi dalla D alla G richiederebbe oltre 580 milioni di euro di investimenti. Il risparmio stimato è di circa 80 ktep l’anno, pari a oltre 110 milioni di euro annui in bolletta, con più di 400mila tonnellate di CO₂ evitate.

Per le scuole, il report richiama una rilevazione del MIM: il 57% degli istituti ha già realizzato almeno un intervento di efficientamento, mentre il 27% non ne ha realizzato nessuno. Su questa quota, interventi su involucro, illuminazione e riscaldamento richiederebbero tra 6 e 7,5 miliardi di euro, con risparmi annui in bolletta tra 850 milioni e 1,1 miliardi di euro.

Nel commerciale, la riqualificazione fino alla classe A degli edifici oggi in classe F e G comporterebbe oltre 17 miliardi di euro di investimenti. Il beneficio stimato è di circa 1 Mtep di energia primaria risparmiata ogni anno, quasi 2 miliardi di euro annui in bolletta e oltre 3 milioni di tonnellate di CO₂ evitate.
 

Startup, digitale e nuovi processi costruttivi

Il report individua anche 30 startup italiane nate dal 2020 e attive nella decarbonizzazione della filiera del costruito, quasi la metà fondate tra il 2024 e il 2025. Le soluzioni riguardano progettazione digitale, gestione intelligente degli edifici, monitoraggio energetico, intelligenza artificiale, nuovi materiali e tecniche costruttive a minore intensità carbonica.

I dati economici, disponibili solo per metà del campione, mostrano dimensioni ancora contenute: fatturato medio intorno a 200mila euro, redditività eterogenea e un solo brevetto registrato. Il vantaggio competitivo si basa quindi soprattutto su servizi, integrazione tecnologica e modelli di business, più che sulla proprietà industriale.

In questo quadro, BIM, digital twin e building automation collegano progetto, gestione e monitoraggio delle prestazioni: il BIM organizza le informazioni dell’edificio, il digital twin aggiorna i dati nella fase operativa, la building automation controlla impianti, consumi e condizioni interne. L’intelligenza artificiale può rafforzare monitoraggio e automazione, contribuendo alla gestione predittiva.

Nel Green Building rientrano anche off-site construction e urban mining: la prima industrializza alcune fasi del processo edilizio, il secondo riguarda il recupero di materiali e componenti dagli edifici esistenti o a fine vita.