Bonus edilizi nel nuovo Tuir: regole e aliquote

16/07/2026 – Bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus avranno nuovi riferimenti normativi dal 1° gennaio 2027, quando diventeranno applicabili le disposizioni del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir).
 
Il Decreto Legislativo 117/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026 ed entrato in vigore il 4 luglio, riunisce in un unico testo disposizioni finora distribuite tra il vecchio Tuir, il Decreto Legge 63/2013, la Legge 296/2006 e altri provvedimenti. Le nuove norme e i nuovi riferimenti saranno però applicabili dal 1° gennaio 2027.
 
I principali riferimenti per gli interventi sugli edifici sono ora gli articoli 17, 371, 372 e 373.
 
Non nasce un nuovo sistema di incentivi e non cambiano le aliquote già applicabili nel 2026. Cambiano invece la numerazione e la collocazione delle norme che professionisti, imprese e contribuenti devono utilizzare per individuare la detrazione spettante e predisporre la documentazione relativa ai lavori.
 

Bonus edilizi nel nuovo Tuir, cosa cambia

L’articolo 17 riproduce la disciplina ordinaria della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio, in precedenza contenuta nell’articolo 16-bis del DPR 917/1986.
 
Gli articoli 371, 372 e 373 raccolgono invece le misure temporanee relative, rispettivamente, al sismabonus, all’ecobonus e alle aliquote applicabili agli interventi di recupero edilizio negli anni 2025, 2026 e 2027.
 
Il nuovo Tuir svolge quindi un’operazione di riordino e coordinamento. Tuttavia, per individuare il beneficio applicabile non è sufficiente considerare la sola disciplina ordinaria, ma occorre verificare anche le norme temporanee previste per l’anno in cui è sostenuta la spesa.
 

Bonus ristrutturazioni, la disciplina ordinaria dell’articolo 17

L’articolo 17 disciplina la detrazione ordinaria per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e prevede, a regime, un’aliquota del 36%, calcolata su un limite massimo di spesa di 48mila euro per unità immobiliare.
 
Sono agevolati gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni degli edifici residenziali e gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali e sulle relative pertinenze.
 
Rientrano inoltre nella disciplina gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino degli immobili danneggiati da eventi calamitosi, la realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche e le opere finalizzate a prevenire atti illeciti.
 
Sono comprese anche la cablatura degli edifici, gli interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico, le opere per il risparmio energetico e l’utilizzo delle fonti rinnovabili, gli interventi antisismici, la bonifica dall’amianto e le opere dirette a prevenire gli infortuni domestici.
 

Spese tecniche e prestazioni professionali detraibili

Tra le spese agevolabili rientrano quelle di progettazione e le prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere e alla messa a norma degli edifici.
 
Possono quindi concorrere alla detrazione, quando riferite a interventi agevolati e sostenute nel rispetto delle condizioni previste, le spese per progettazione, direzione dei lavori, perizie, verifiche tecniche, asseverazioni e altre prestazioni necessarie alla realizzazione delle opere.
 
La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo, a partire dall’anno in cui la spesa è sostenuta.
 
Bonus ristrutturazioni, aliquote e limiti fino al 2027
Per il bonus ristrutturazioni, le aliquote e il limite di spesa applicabili nel triennio 2025-2027 sono definiti dall’articolo 373 del nuovo Tuir. Il tetto massimo resta fissato a 96mila euro per unità immobiliare.
 
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione ordinaria è pari al 36%. L’aliquota sale al 50% quando le spese sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per interventi realizzati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
 
Nel 2027, la detrazione ordinaria scenderà al 30%, mentre sarà pari al 36% per gli interventi realizzati sull’abitazione principale dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento.
 
La maggiorazione prevista per l’abitazione principale non spetta quindi indistintamente a tutti i soggetti che sostengono le spese, ma richiede che il beneficiario sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile.

Sismabonus nel nuovo Tuir

L’articolo 371 riunisce la disciplina temporanea degli interventi antisismici, precedentemente contenuta nell’articolo 16 del Decreto Legge 63/2013. La norma riguarda gli interventi per la messa in sicurezza statica degli edifici, con particolare riferimento alle parti strutturali, e ricomprende le diverse tipologie di sismabonus previste dalla normativa.
 
La detrazione può spettare alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici, alle associazioni tra professionisti e ai soggetti titolari di reddito d’impresa.
 
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, l’aliquota è pari al 36% e sale al 50% per gli interventi sull’abitazione principale effettuati dai proprietari o dai titolari di un diritto reale di godimento.
Nel 2027 le aliquote passeranno rispettivamente al 30% e al 36%.
 
Per le spese agevolate a partire dal periodo d’imposta 2024, la detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
 

Ecobonus, le regole confluiscono nell’articolo 372

L’articolo 372 raccoglie la disciplina della detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Nel nuovo articolo confluiscono sia le disposizioni originariamente introdotte dalla Legge 296/2006, sia le successive norme contenute nell’articolo 14 del Decreto Legge 63/2013.
 
Tra gli interventi agevolabili rientrano la riqualificazione energetica globale degli edifici, gli interventi sull’involucro, la sostituzione di finestre e infissi, l’installazione di schermature solari, pompe di calore e altri impianti ammessi dalla normativa.
 
Sono comprese anche le spese per l’acquisto e l’installazione di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda e climatizzazione delle unità abitative.
 
Anche per l’ecobonus, nel 2025 e nel 2026 l’aliquota ordinaria è pari al 36% e sale al 50% per gli interventi sull’abitazione principale realizzati dai proprietari o dai titolari di diritti reali. Nel 2027 si passerà rispettivamente al 30% e al 36%.
 

Caldaie a combustibili fossili escluse dai bonus

Dal 2025 non sono più agevolabili gli interventi che consistono nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. L’esclusione riguarda sia l’ecobonus sia il bonus ristrutturazioni.
 
Restano agevolabili, nel rispetto dei requisiti tecnici e fiscali previsti, le pompe di calore, i sistemi ibridi e gli altri impianti ammessi dalla normativa.
 

I nuovi riferimenti normativi dal 2027

Dal 1° gennaio 2027, i riferimenti normativi riportati nei documenti tecnici, fiscali e contrattuali dovranno essere adeguati alla nuova numerazione del Tuir. Per gli interventi di recupero edilizio, il riferimento generale sarà l’articolo 17, da coordinare con l’articolo 373 per le aliquote e i limiti di spesa applicabili. Per gli interventi antisismici il riferimento sarà l’articolo 371, mentre per la riqualificazione energetica degli edifici occorrerà richiamare l’articolo 372. Fino al 31 dicembre 2026 restano invece applicabili i riferimenti normativi previgenti.