Piano Casa, privati e PPP

21/05/2026 – Operazioni di partenariato pubblico-privato (PPP) per il recupero dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, programmi di edilizia integrata con investimenti privati prevalenti, fondi immobiliari, valorizzazione del patrimonio pubblico inutilizzato e partecipazione degli enti previdenziali privati.

Sono alcune delle leve previste dal Decreto-Legge 66/2026, che introduce le disposizioni urgenti per il Piano Casa Italia, trattate nella prima tornata di audizioni informali alla Camera sul disegno di legge di conversione del decreto.

Associazioni di categoria, professionisti e ANAC chiedono regole più chiare, accesso effettivo per le PMI, strumenti digitali di controllo e maggiore certezza sui meccanismi attuativi. 
 

PPP e capitali privati nel recupero ERP e dell’edilizia sociale

Il riferimento più diretto al partenariato pubblico-privato è contenuto nell’articolo 2 del decreto. Le proposte integrate per la manutenzione straordinaria degli alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) non assegnabili e per il recupero degli immobili destinati all’edilizia sociale possono ricorrere a operazioni economiche di PPP per garantire la sostenibilità economica degli interventi.

Accanto al PPP in senso stretto, il Piano Casa apre ad altre forme di coinvolgimento privato: programmi di edilizia integrata fondati sull’attrazione prevalente di investimenti privati, sottoscrizione di quote del Fondo Housing Coesione, valorizzazione di immobili pubblici inutilizzati e partecipazione degli enti previdenziali privati ai programmi di investimento immobiliare.

Il decreto consente inoltre di affidare a lungo termine immobili pubblici inutilizzati ai soggetti incaricati del recupero, attraverso diritti di superficie o altri strumenti giuridici che permettano di ammortizzare gli investimenti necessari alla riqualificazione. 

Per gli interventi realizzati dai soggetti attuatori, il decreto specifica inoltre l’applicazione del Codice dei contratti pubblici, di cui al decreto legislativo n. 36/2023, richiamando quindi il quadro normativo vigente in materia di appalti, concessioni e partenariato pubblico-privato.
 

PMI e operatori territoriali: le richieste di CNA, Confartigianato e Confimi

Uno dei temi più discussi riguarda l’accesso delle micro, piccole e medie imprese agli interventi previsti dal Piano Casa.

CNA, Confederazione Nazionale dell’Artigianato e della Piccola e Media Impresa, e Confartigianato chiedono che il ricorso ai PPP e agli affidamenti non favorisca esclusivamente i grandi operatori immobiliari. Le due organizzazioni propongono lotti funzionali, requisiti di accesso proporzionati agli importi delle lavorazioni e una quota del valore dei lavori nei PPP riservata ad ATI, Associazione Temporanea di Imprese, e consorzi di PMI.

Anche Confimi Industria, Confederazione dell’Industria Manifatturiera Italiana e dell’Impresa Privata, considera il sistema formalmente aperto ai privati, ma nella pratica sbilanciato verso grandi operatori e investitori istituzionali. Secondo Confimi, gli avvisi gestiti da Invitalia dovrebbero prevedere spazi specifici per operatori medio-piccoli, anche tramite aggregazioni territoriali e consorzi locali.

Confimi interviene anche sul tema dei grandi investimenti strategici previsti dall’articolo 9 del decreto, osservando che il regime speciale risulta realmente accessibile soprattutto a investimenti diretti esteri di almeno un miliardo di euro, con il rischio di accentrare le opportunità sui grandi soggetti finanziari.
 

Fondi immobiliari, edilizia integrata e investimenti privati

Il secondo pilastro del coinvolgimento privato è rappresentato dai programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Il decreto prevede interventi realizzati con attrazione prevalente di investimenti privati, integrando edilizia convenzionata ed edilizia libera.

Almeno il 70% dell’investimento complessivo deve essere destinato all’edilizia convenzionata, mentre prezzi e canoni devono risultare ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. Il decreto, all’articolo 9 dedicato ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata, prevede inoltre un vincolo di almeno 30 anni sulla destinazione convenzionata degli alloggi e sul mantenimento di prezzi e canoni calmierati.

Lo stesso impianto punta a rendere sostenibili gli interventi attraverso il coinvolgimento di capitali privati, ma lascia aperto il tema dell’equilibrio economico delle operazioni nei diversi contesti territoriali e dei criteri da utilizzare per la valutazione dei valori immobiliari di riferimento.

Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (CNI) considera innovativa questa impostazione, ma chiede maggiore chiarezza sui criteri di calcolo della quota del 70%, segnalando la necessità di definire con precisione il parametro economico applicabile.

Anche il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) si è espressa sulla sostenibilità economica delle operazioni di edilizia convenzionata. Secondo il CNGeGL, la quota del 70% di alloggi a prezzi calmierati e del 30% destinata al mercato libero potrebbe, in alcuni contesti, rendere meno sostenibili gli interventi per i privati. Per questo il Consiglio propone di valutare una rimodulazione progressiva del vincolo, affiancata da garanzie pubbliche sugli investimenti privati e leve fiscali premianti per chi realizza social housing. I Geometri chiedono inoltre attenzione all’uso dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), considerati utili come riferimento conoscitivo ma non sempre sufficienti, da soli, a rappresentare le diverse realtà territoriali.

FIAIP, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, interviene invece sul tema della sostenibilità del mercato della locazione calmierata. La Federazione propone il coinvolgimento degli agenti immobiliari nella definizione dei valori convenzionati e chiede l’estensione del Fondo morosità anche agli alloggi sociali e convenzionati, con l’obiettivo di rendere più sostenibili gli investimenti privati nel comparto abitativo.
 

Federcasa: governance pubblica e ruolo delle Aziende Casa

Federcasa concentra l’attenzione sul recupero del patrimonio ERP e sul ruolo operativo dei gestori pubblici.

Secondo la Federazione, le risorse destinate alla riqualificazione degli alloggi ERP dovrebbero essere assegnate direttamente alle Aziende Casa, lasciando a Invitalia un ruolo di supporto tecnico e finanziario.

Federcasa propone inoltre un modello di collaborazione con il capitale privato fondato su una forte governance pubblica, con remunerazione sostenibile degli investimenti e funzione sociale prevalente.

L’obiettivo indicato è evitare che il recupero del patrimonio ERP venga guidato principalmente dalla redditività immobiliare delle operazioni.
 

ESCo e PPP: la posizione di ASSISTAL

ASSISTAL valuta positivamente il ricorso al partenariato pubblico-privato, ma chiede che il Piano Casa valorizzi anche la riqualificazione impiantistica e il ruolo delle Energy Service Company (ESCo).

Secondo l’Associazione, la sostenibilità degli interventi non dipende solo dal recupero edilizio degli immobili, ma anche da impianti efficienti, manutenzione programmata e monitoraggio dei consumi. In questa prospettiva, le ESCo potrebbero contribuire a rendere misurabili i risparmi energetici e a rafforzare la sostenibilità economica degli interventi.
 

I rilievi di ANAC: digitalizzazione, BIM e controllo delle deroghe

Tra gli interventi più netti c’è quello di ANAC. Il presidente Giuseppe Busia ha espresso preoccupazione per la proliferazione di commissari e regimi speciali differenziati, ritenuti potenziali fonti di disallineamenti normativi e rallentamenti amministrativi.

Busia ha chiesto di evitare deroghe all’utilizzo degli appalti digitali e di prevedere la progettazione BIM per gli interventi economicamente più rilevanti. Secondo ANAC, la digitalizzazione delle procedure e una banca dati unica collegata alla ricognizione degli immobili pubblici possono contribuire a migliorare controllo, rapidità e gestione futura degli interventi.

L’Autorità ha inoltre proposto piattaforme digitali dedicate alla gestione di contributi e incentivi destinati ai privati, per garantire tracciabilità e trasparenza nell’utilizzo delle risorse.
 

Santillo: “Risorse insufficienti e deregulation per i privati”

Sul piano politico, il vicepresidente della Commissione Ambiente della Camera, Agostino Santillo (M5S), critica sia la dimensione finanziaria del Piano Casa sia il modello di apertura ai privati previsto dal decreto.

Secondo Santillo, gli stanziamenti previsti, pari a 970 milioni fino al 2030, non sarebbero coerenti con gli obiettivi dichiarati dal Governo sui 100mila alloggi in dieci anni. Il parlamentare sostiene inoltre che il decreto punti soprattutto su semplificazioni urbanistiche e incentivi favorevoli agli operatori privati.

Nel suo intervento Santillo parla di “deregulation urbanistiche per privati e speculatori”, facendo riferimento agli incrementi di volumetria utile previsti per i programmi di edilizia integrata, semplificazioni procedurali e ampliamento dell’utilizzo della SCIA.

Le critiche riguardano anche il mancato rifinanziamento del fondo per il sostegno all’affitto e del fondo per i morosi incolpevoli, considerati strumenti essenziali per affrontare il disagio abitativo delle fasce economicamente più fragili.
 

Professionisti e Comuni: il nodo della capacità attuativa

Fondazione Inarcassa valuta positivamente il ricorso ai PPP e al coinvolgimento dei capitali privati, ritenendo che le sole risorse pubbliche non siano sufficienti per sostenere programmi di rigenerazione urbana e recupero del patrimonio edilizio esistente.

Secondo la Fondazione, il Piano Casa può favorire interventi integrati di rigenerazione urbana, con mix funzionale, servizi di prossimità e recupero qualitativo del tessuto abitativo.

Anche ANCI richiama il ruolo centrale dei Comuni nell’attuazione del Piano Casa. L’Associazione chiede una strategia strutturale sull’abitare, con più risorse e strumenti stabili per il recupero dell’edilizia pubblica, evidenziando anche la necessità di mettere in relazione Comuni e proprietari immobiliari per rigenerare città e patrimonio edilizio inutilizzato o sottoutilizzato.

UNITEL, Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali, richiama invece il tema della capacità amministrativa dei Comuni. L’associazione dei tecnici degli enti locali osserva che la gestione del Piano Casa richiederà competenze multidisciplinari per costruire PPP, valutare sostenibilità economiche, coordinare procedimenti complessi e governare trasformazioni urbane di ampia scala.

Tra le proposte avanzate figurano banche dati patrimoniali interoperabili, strutture tecniche sovracomunali e una fase preliminare di ricognizione del patrimonio pubblico immobiliare.
 

Piano Casa, il confronto resta aperto

Dal confronto sul Piano Casa emerge un punto condiviso: il coinvolgimento dei privati viene considerato una leva necessaria per ampliare l’offerta abitativa e recuperare il patrimonio edilizio esistente, ma con diversi diversi nodi applicativi ancora aperti.

Enti, professionisti e autorità chiedono maggior chiarezza con la definizione di provvedimenti attuativi, procedure operative e criteri di accesso agli interventi, finanziati con capitale privato, per trasformare PPP, fondi immobiliari e investimenti privati in interventi realmente cantierabili, coerenti con la funzione sociale del Piano Casa.