Edilizia residenziale pubblica, le proposte per un Piano nazionale

È entrato in una fase politica l’esame parlamentare delle proposte di legge sull’edilizia residenziale pubblica. Nella seduta dell’11 marzo scorso, la Commissione Ambiente della Camera ha avviato la discussione sulle 63 proposte emendative presentate alla proposta di legge presentata dal M5S, abbinata a quelle di AVS e del PD.

Dal confronto è emersa una netta distanza tra opposizioni e maggioranza: il deputato Grimaldi ha criticato l’assenza di un confronto strutturato con il Governo e si è detto contrario a ulteriori dismissioni del patrimonio pubblico; Santillo ha lamentato la mancata presentazione di emendamenti da parte della maggioranza, richiamando anche i tagli ai fondi per la morosità incolpevole e per il sostegno all’accesso alla locazione.

Di segno opposto la posizione della relatrice Martina Semenzato (NM) e del Sottosegretario alle infrastrutture e Trasporti, Tullio Ferrante, che hanno espresso parere contrario su tutte le modifiche, richiamando soprattutto il nodo della sostenibilità finanziaria.

Ma facciamo un passo indietro e vediamo quali sono i contenuti delle proposte di legge in esame.
 

Edilizia residenziale pubblica, le proposte per un Piano nazionale

Le tre proposte di legge per lo sviluppo dell’edilizia residenziale pubblica sono state presentate alla Camera dai deputati Agostino Santillo (M5S), Marco Grimaldi (AVS) e Marco Furfaro (PD) all’esame della Commissione Ambiente.
 
Puntano a rafforzare l’edilizia residenziale pubblica e sociale, introducendo agevolazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio, misure per facilitare l’accesso alle locazioni abitative e il riconoscimento del diritto all’abitare come servizio essenziale garantito su tutto il territorio nazionale.

L’accesso all’abitazione rappresenta un problema sempre più pressante per molte famiglie italiane. L’aumento dei costi di affitto e delle rate dei mutui, aggravato dalla crisi economica, dalla pandemia e dalle crisi internazionali, ha reso l’accesso alla casa un tema centrale del dibattito politico. Le proposte di legge cercano di affrontare il problema attraverso interventi mirati nel settore dell’edilizia residenziale pubblica e sociale.
 

Edilizia residenziale pubblica, la proposta del M5S

Questa proposta evidenzia che in Italia una famiglia su quattro ha difficoltà a pagare il canone di locazione: quasi 2,5 milioni di famiglie destinano oltre il 40% del proprio reddito alle spese per la casa, mentre circa 1,5 milioni vivono in condizioni di deprivazione abitativa.
 
L’iniziativa del M5S parte dalla consapevolezza che il diritto all’abitazione, pur non espressamente riconosciuto dalla Costituzione italiana, è sancito da normative europee e riconosciuto dalla Corte Costituzionale come diritto sociale fondamentale. Tuttavia, le politiche abitative finora adottate si sono rivelate carenti e inefficaci.
 
Le principali direttrici della proposta sono:
 
– Incremento dell’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica, attraverso un piano pluriennale da 1 miliardo di euro annui, per il contrasto all’emergenza abitativa e il recupero del patrimonio edilizio inutilizzato.
 
– Istituzione del ‘Programma Abita’, un piano nazionale di edilizia sociale finanziato con 3 miliardi di euro annui dal 2025 al 2040 da ottenere tassando gli extraprofitti delle imprese energetiche e delle banche, in linea con il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e con gli obiettivi dell’Unione Europea in materia di rigenerazione urbana.
 
– Agevolazioni fiscali per il recupero e l’efficientamento energetico degli alloggi pubblici, comprese detrazioni per l’installazione di infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici e per l’eliminazione delle barriere architettoniche.
 
– Creazione di una banca dati unitaria del patrimonio edilizio pubblico e privato inutilizzato, per favorire il riuso di immobili in stato di degrado.
 
– Istituzione di un Fondo di garanzia per la locazione di immobili abitativi, volto a facilitare l’accesso alla locazione e a tutelare gli inquilini in difficoltà economica.
 

Edilizia residenziale pubblica, la proposta di AVS

La proposta di legge di Alleanza Verdi e Sinistra introduce una serie coordinata di interventi strutturali che non possono essere letti come misure isolate, ma come parte di un disegno organico per affrontare l’emergenza abitativa.
 
Si tratta di una normativa programmatica che interviene su più fronti: dalla ridefinizione del concetto di alloggio sociale alla revisione della legge n. 431/1998, con l’introduzione di un unico canale agevolato fondato sugli accordi locali tra associazioni di proprietari e sindacati degli inquilini.
 
Il testo rilancia il ruolo dell’edilizia residenziale sociale, con priorità per quella pubblica a canone sociale, e promuove il sostegno all’autocostruzione e all’autorecupero, insieme all’impiego delle aree standard, anche attraverso il riordino di norme già esistenti.
 
L’obiettivo è riattivare il patrimonio edilizio inutilizzato – sia pubblico che privato, incluso quello confiscato alla criminalità – evitando il consumo di nuovo suolo. In linea con gli obiettivi di contrasto ai cambiamenti climatici, si sottolinea infatti come la cementificazione incida sull’innalzamento delle temperature urbane, un fenomeno documentato anche da ISPRA.
 
L’offerta di alloggi sociali dovrà basarsi sul reale fabbisogno abitativo e non su logiche speculative o rendite immobiliari, che hanno finora prodotto uno squilibrio evidente: oltre sette milioni di abitazioni vuote a fronte di circa 650.000 famiglie in attesa nelle graduatorie comunali. Un paradosso che, secondo i promotori della legge, è stato aggravato da politiche pubbliche che hanno incentivato la cementificazione senza una domanda reale, in un contesto in cui la maggior parte delle famiglie non ha reddito sufficiente per accedere al mercato immobiliare, nemmeno agevolato.
 
AVS auspica infine un cambio di paradigma: la questione abitativa non può più essere trattata come un problema di ordine pubblico, scaricato sui comuni privi di risorse e dotazioni di alloggi adeguati per rispondere all’emergenza di famiglie sgomberate in condizioni di disagio economico e sociale.
 

Edilizia residenziale pubblica, la proposta del PD

Anche la proposta Furfaro parte dal presupposto che la crisi economica e l’inflazione abbiano peggiorato le condizioni abitative di milioni di italiani. Secondo l’ISTAT, i canoni di locazione sono aumentati del 7,4% su base annua e del 14,2% su base biennale, rendendo insostenibile per molte famiglie il pagamento dell’affitto o delle rate del mutuo.
 
I punti chiave della proposta includono:
 
– Piano nazionale di edilizia residenziale pubblica finanziato con 1 miliardo di euro annui per il periodo 2024-2031, che prevede un aumento degli alloggi popolari e degli alloggi per studenti universitari.
 
– Sviluppo dell’edilizia residenziale sociale, con incentivi per il riscatto a termine degli alloggi sociali.
 
– Rilancio della rigenerazione urbana e riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico e privato dismesso, attraverso una maggiore sostenibilità ambientale e l’efficienza energetica degli edifici.
 
– Armonizzazione delle politiche abitative a livello nazionale, superando le forti disparità regionali nell’assegnazione e gestione degli alloggi popolari.
 
Entrambe le proposte mettono in evidenza la necessità di un approccio strutturale e non emergenziale per affrontare il problema abitativo in Italia. Se da un lato la proposta Santillo punta su un forte intervento pubblico e sulla razionalizzazione delle risorse disponibili, la proposta Furfaro enfatizza la necessità di politiche integrate tra edilizia pubblica, sociale e rigenerazione urbana.
 

Edilizia residenziale pubblica, gli emendamenti

Tornando agli emendamenti – che sono riferiti alla proposta di legge presentata da Agostino Santillo (M5S) – questi puntano ad ampliare la portata della proposta. Tra i temi più rilevanti compaiono l’inserimento della precarietà abitativa tra le finalità della legge, la definizione dell’alloggio sociale come servizio di interesse generale essenziale, il collegamento tra la ricognizione del patrimonio e il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici previsto dalla Direttiva Case Green.

Su quest’ultimo punto, si segnala la procedura di infrazione a carico dell’Italia avviata dalla Commissione europea nello stesso giorno, per la mancata presentazione del Piano entro la scadenza fissata al 31 dicembre 2025.

E ancora, gli emendamenti chiedono di dare priorità al recupero dell’esistente per limitare il consumo di suolo e di introdurre il Fascicolo del fabbricato per monitorare sicurezza, manutenzione ed efficienza energetica degli immobili.

A questi si aggiungono proposte per rafforzare l’offerta abitativa e il sostegno alla locazione, come l’esenzione IMU per gli alloggi ERP assegnati, il rifinanziamento dei fondi per l’accesso alla casa e per la morosità incolpevole, nuove detrazioni per i conduttori, misure per gli studenti fuori sede, una revisione della cedolare secca sugli affitti a canone agevolato e l’obbligo di tracciabilità dei canoni.

Per ora, però, il confronto resta bloccato. La Commissione ha respinto gli emendamenti votati fino all’articolo aggiuntivo 1.01 e il seguito dell’esame è stato rinviato. Durante l’ufficio di presidenza è stato inoltre deciso di rinviare al 30 marzo la discussione generale prevista in Assemblea a Montecitorio.
 

Gli stakeholders: maggiore coinvolgimento di attori pubblici e privati

Nei mesi scorsi la Commissione Ambiente ha interpellato alcuni soggetti portatori di interesse sulle tre proposte di legge in discussione. I contributi hanno evidenziato orientamenti diversi, tra istanze sociali, richieste di semplificazione e inviti a un maggiore coinvolgimento di attori pubblici e privati.

Fondazione Inarcassa ha giudicato positivamente l’impianto dei testi, apprezzando soprattutto il Fondo per il recupero del patrimonio ERP, gli incentivi fiscali e il possibile ricorso al partenariato pubblico-privato, ma ha chiesto maggiore certezza normativa, più attenzione alla qualità progettuale e l’introduzione obbligatoria del Fascicolo del Fabbricato.

L’Ordine degli Architetti di Roma ha sottolineato la necessità di intervenire sul patrimonio esistente con priorità all’efficientamento energetico e all’adeguamento sismico, proponendo agevolazioni fiscali, cessione del credito regolata e strumenti di rigenerazione urbana integrati anche a livello regionale.

CRESME ha evidenziato il divario tra l’elevato numero di alloggi inutilizzati e la forte domanda di edilizia sociale, rilevando che senza un piano nazionale, strumenti di governance e monitoraggio, le proposte di legge rischiano di non essere sufficienti. Tra le soluzioni indicate: censimento del patrimonio abbandonato, autocostruzione guidata e piani integrati territoriali.
 

Il Piano Casa Italia del Governo e quello della UE

Le proposte di legge per l’edilizia residenziale pubblica di iniziativa parlamentare viaggiano in parallelo con l’iter governativo per la messa a punto del Piano Casa Italia, il Piano nazionale per l’edilizia residenziale e sociale pubblica, deciso con la Legge di Bilancio 2025 per rispondere al disagio abitativo e soddisfare il diritto alla casa. Il Piano Casa Italia prevede strategie di medio e lungo termine finalizzate ad una complessiva riorganizzazione del sistema casa, in sinergia con gli enti territoriali, al fine di fornire risposte ai nuovi fabbisogni abitativi emergenti dal contesto sociale, integrare i programmi di edilizia residenziale e di edilizia sociale, dare nuovo impulso alle iniziative di settore, individuare modelli innovativi di governance e di finanziamento dei progetti e razionalizzare l’utilizzo dell’offerta abitativa disponibile. 

A metà giugno 2025 il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini al termine del quinto incontro del Tavolo Casa, ha annunciato un primo stanziamento di 660 milioni di euro. In agosto la Presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha annunciato “un grande Piano Casa a prezzi calmierati per le giovani coppie”.

A dicembre 2025 la Commissione europea ha presentato il Piano Casa europeo, il primo Piano UE per l’edilizia abitativa accessibile, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di case accessibili, sostenibili e di qualità.

La Legge di Bilancio 2026 ha aggiunto al Piano Casa Italia nuovi obiettivi e modalità di attuazione – alloggi da destinare al rent to buy per giovani, giovani coppie e genitori separati e coabitazione degli anziani – e ha aperto ad ulteriori fonti di finanziamento, tra cui i fondi del Piano Sociale per il Clima.

A febbraio 2026, il Ministro per le Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, ha annunciato di voler dirottare oltre 1 miliardo di euro di Fondi PNRR per destinarli alla sistemazione di 60.000 appartamenti oggi inutilizzati perché inagibili e assegnarli ai cittadini in difficoltà, entro febbraio 2027.

Intanto però, il primo provvedimento operativo per il Piano Casa Italia, cioè il decreto-legge da 950 milioni di euro per la ristrutturazione dell’edilizia residenziale pubblica il sostegno ai Fondi privati per integrare i progetti, è ancora atteso in Consiglio dei Ministri.

Invece la Commissione europea va avanti e ha aperto la consultazione pubblica sull’Affordable Housing Act, il futuro provvedimento europeo pensato per mettere a disposizione di Stati membri, Regioni e autorità locali strumenti utili ad affrontare la crisi dell’accessibilità abitativa nei territori più esposti.