Codice Edilizia, ANCI e Unitel: semplificare senza indebolire la pianificazione

12/05/2026 – I Comuni italiani condividono l’obiettivo di riscrivere in modo organico il Testo Unico dell’Edilizia ma chiedono che la semplificazione non si traduca in una riduzione delle competenze urbanistiche dei Comuni né in una perdita di risorse per gli enti locali.
 
È questa la posizione espressa il 6 maggio scorso dall’Associazione nazionale dei Comuni italiani (ANCI) in audizione presso la Commissione Ambiente della Camera sul ddl delega del Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
 
Il provvedimento, presentato dal Governo, mira a superare la stratificazione normativa che da oltre vent’anni caratterizza il DPR 380/2001, intervenendo su titoli abilitativi, categorie di intervento, stato legittimo, sanatorie, agibilità, digitalizzazione delle procedure e sicurezza delle costruzioni.
 
Secondo ANCI, il riordino è necessario perché il Testo Unico dell’Edilizia è stato oggetto, negli ultimi anni, di interventi emergenziali e settoriali che ne hanno reso più complessa l’interpretazione e l’applicazione da parte di professionisti, cittadini, imprese e uffici tecnici comunali.
 

Edilizia e urbanistica, ANCI chiede una netta distinzione

La prima richiesta dei Comuni riguarda il perimetro della delega. Per ANCI, la riforma deve restare circoscritta alla materia edilizia, evitando modifiche parziali e contestuali alla disciplina urbanistica.
 
Nel documento presentato alla Camera, l’Associazione sottolinea che edilizia e urbanistica rispondono a logiche normative differenti, si fondano su competenze diverse e non possono essere sovrapposte senza il rischio di creare ulteriore disomogeneità. La semplificazione del DPR 380/2001, secondo ANCI, deve quindi avvenire salvaguardando espressamente le previsioni degli strumenti urbanistici comunali.
 
Il punto è critico soprattutto in relazione ai cambi di destinazione d’uso, ai regimi amministrativi e agli interventi realizzabili nelle more degli strumenti attuativi. ANCI chiede che le attività ammissibili siano definite dagli strumenti urbanistici generali comunali e non in modo uniforme dal nuovo Codice dell’edilizia.
 

Oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione

Tra le criticità evidenziate c’è il possibile impatto finanziario della riforma sui bilanci comunali: ANCI avverte che l’accento posto sulla semplificazione delle procedure edilizie potrebbe determinare una riduzione degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, risorse essenziali per finanziare investimenti territoriali, opere pubbliche e servizi locali.
 
Per questo l’Associazione chiede che eventuali minori entrate siano compensate con risorse statali. La semplificazione, secondo i Comuni, deve rendere più efficienti i procedimenti ma non può compromettere la capacità degli enti locali di programmare e realizzare interventi sul territorio.
 

Titoli edilizi, ok alla ricomposizione sistematica

ANCI valuta positivamente i criteri di delega che puntano a ridefinire in modo più chiaro la natura e la tipologia dei titoli edilizi. Permesso di costruire, SCIA, CILA ed edilizia libera necessitano, secondo l’Associazione, di una ricomposizione sistematica che chiarisca confini, condizioni di applicabilità e conseguenze giuridiche.
 
L’obiettivo deve essere una disciplina univoca, tempestiva e giuridicamente certa, in grado di rendere più efficace l’azione amministrativa dei Comuni e delle Città metropolitane.
 
La riforma, nelle intenzioni del Governo, mantiene le attuali tipologie di titolo abilitativo, ma punta ad associarle in modo più preciso alle categorie di intervento edilizio, riducendo le zone grigie interpretative che oggi generano contenzioso.
 

Categorie edilizie, sì alla sostituzione edilizia autonoma

Uno dei passaggi più rilevanti della delega riguarda il riordino delle categorie di intervento edilizio. ANCI considera positivo l’obiettivo di riformare le categorie ma chiede che il nuovo Codice affronti in modo puntuale alcuni nodi interpretativi: il confine tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia, la qualificazione della demolizione e ricostruzione, il rapporto tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione in presenza di incrementi volumetrici.
 
In particolare, l’Associazione valuta positivamente l’introduzione della demolizione e ricostruzione come categoria autonoma, distinta sia dalla nuova costruzione sia dalla ristrutturazione edilizia. Si tratterebbe della cosiddetta “sostituzione edilizia”, utile a inquadrare in modo più coerente gli interventi di rinnovo del patrimonio esistente.
 
ANCI chiede inoltre di superare il divieto quasi assoluto di modifiche puntuali dei prospetti nella manutenzione straordinaria. Secondo l’Associazione, interventi di minima rilevanza, come la trasformazione di una finestra in portafinestra, potrebbero essere ricondotti a questa categoria, se coerenti con il contesto edilizio e urbanistico.
 

Distanze e altezze, il tema dei parametri

Nel riordino della ristrutturazione edilizia, ANCI chiede di affrontare anche le interpretazioni non omogenee del DM 1444/1968, soprattutto in materia di distanze e altezze, tema rilevante per gli interventi di rigenerazione urbana, sostituzione edilizia e recupero del patrimonio esistente.
 
Parametri pensati per la pianificazione e l’espansione urbana possono infatti creare difficoltà se applicati su tessuti già costruiti, spesso caratterizzati da vincoli morfologici, volumetrici e insediativi consolidati.
 
Secondo ANCI, la riforma deve distinguere con maggiore precisione i parametri applicabili alle trasformazioni di aree libere da quelli necessari per il recupero e la riqualificazione dell’esistente.
 

Stato legittimo dell’immobile, ANCI chiede di includere i condoni

Sul tema dello stato legittimo dell’immobile, ANCI ritiene opportuno rafforzare il criterio di delega chiarendo che anche i titoli rilasciati in sanatoria, compresi quelli derivanti da condono edilizio, concorrono alla determinazione dello stato legittimo.
 
Il disegno di legge delega punta a semplificare ulteriormente la dimostrazione dello stato legittimo, valorizzando il titolo abilitativo più recente e introducendo criteri più chiari per l’attestazione da parte dei professionisti.
 
Per i Comuni, però, la disciplina deve essere coordinata con la legge 241/1990 e formulata in modo da evitare nuove incertezze applicative, soprattutto nei casi in cui l’immobile sia stato interessato da sanatorie, condoni o procedimenti di regolarizzazione.
 

Edilizia libera, resti la conformità alla pianificazione

ANCI condivide l’obiettivo di semplificare l’edilizia libera, ma chiede una precisazione: anche gli interventi liberi devono restare subordinati alla conformità alla pianificazione urbanistica, al regolamento edilizio e alle normative di settore.
 
Per l’Associazione, la semplificazione non può essere letta come una sottrazione degli interventi minori al quadro regolatorio comunale. Da qui la proposta di inserire nella delega una clausola espressa che faccia salva la conformità alla pianificazione e al regolamento edilizio.
 

Cambi di destinazione d’uso, il nodo del carico urbanistico

Un altro punto critico riguarda i cambi di destinazione d’uso. Il disegno di legge delega prevede misure per valorizzare il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, soprattutto nel tessuto urbanizzato, e per semplificare i mutamenti senza opere o con opere edilizie.
 
ANCI chiede però di evitare deroghe generalizzate agli strumenti urbanistici comunali. Secondo l’Associazione, la disciplina dovrebbe riguardare in modo puntuale i cambi di destinazione d’uso senza opere, lasciando gli altri casi alle categorie di intervento edilizio e alla pianificazione locale.
 
Centrale, in questa prospettiva, è la definizione di carico urbanistico. ANCI chiede che il concetto sia elaborato in termini prestazionali e non meramente quantitativi, perché incide su standard, servizi, sanzioni, variazioni essenziali e compatibilità con il piano urbanistico comunale.
 

Sanatorie e abusi edilizi, evitare ambiguità sulla doppia conformità

Sul riordino di abusi, difformità e sanatorie, ANCI valuta positivamente l’intento di razionalizzare il sistema, ma chiede maggiore chiarezza. In particolare, l’Associazione segnala il rischio di interpretazioni difformi sull’eventuale superamento della doppia conformità, oggi richiesta per le fattispecie di abuso di maggiore rilevanza. La riforma, secondo ANCI, deve evitare ambiguità e distinguere con precisione le ipotesi sanabili, le lievi difformità, le tolleranze e gli abusi più gravi.
 
Il ddl delega punta a classificare le difformità in modo più proporzionato alla loro gravità, a razionalizzare i procedimenti in sanatoria e a coordinare il sistema sanzionatorio con la disciplina delle tolleranze edilizie introdotta e modificata dal Decreto Salva Casa. ANCI chiede inoltre di disciplinare la sanatoria con prescrizioni, anche per gli immobili vincolati, e di chiarire il rapporto tra sanatoria edilizia e sanatoria paesaggistica o culturale.
 

Agibilità, proposta la certificazione tecnica telematica

In materia di agibilità, ANCI propone di superare la SCIA di agibilità a favore di una certificazione tecnica depositabile telematicamente. La certificazione, secondo l’Associazione, dovrebbe essere presentata in occasione di ogni variazione delle condizioni di salubrità o sicurezza dell’immobile e potrebbe essere integrata nel futuro fascicolo del fabbricato.
 
Il disegno di legge delega prevede già una revisione della disciplina dell’agibilità, con l’obiettivo di semplificare modalità, termini e documentazione della segnalazione certificata, mantenendo la funzione di tutela della sicurezza, dell’igiene, della salubrità e del risparmio energetico.
 

Sportello unico e fascicolo digitale delle costruzioni

ANCI valuta positivamente la previsione di un punto unico di accesso per le pratiche edilizie. La separazione tra SUE e SUAP è considerata una delle complicazioni da superare.
 
Il disegno di legge delega punta alla digitalizzazione dei procedimenti, all’interoperabilità delle banche dati e alla progressiva attuazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni. L’obiettivo è associare a ogni immobile una storia amministrativa e tecnica, comprensiva di titoli abilitativi, dati catastali, certificazioni energetiche e informazioni sulla sicurezza statica.
 
Per ANCI, la digitalizzazione deve tradursi in un effettivo supporto agli uffici comunali e non in nuovi adempimenti privi di risorse, personale e strumenti adeguati.
 

Uffici tecnici comunali, necessarie risorse e personale

La riforma del Testo Unico, secondo ANCI, deve essere accompagnata dal rafforzamento degli uffici tecnici comunali. L’Associazione chiede maggiori forme di incentivazione per il personale tecnico dei Comuni, commisurate agli obiettivi di performance e all’attività effettivamente svolta, con particolare attenzione alla vigilanza sugli abusi edilizi.
 
Nel documento ANCI è proposta anche la possibilità di rafforzare la capacità amministrativa dei Comuni attraverso il supporto di professionisti abilitati e accreditati, in un quadro in cui il Comune mantenga il ruolo di autorità pubblica titolare delle funzioni di governo e controllo.
 

UNITEL: la semplificazione deve essere sostenibile per gli uffici tecnici

La richiesta di rafforzare gli uffici tecnici comunali è condivisa anche dall’Unione Nazionale Italiana Tecnici degli Enti Locali (UNITEL) che, nel proprio contributo tecnico alla Camera, ha posto l’accento sulla concreta attuabilità della riforma da parte degli enti locali. 

L’associazione, presieduta dall’architetto Claudio Esposito, condivide l’obiettivo di riordinare il Testo Unico dell’Edilizia e riconosce il valore dell’impianto riformatore, orientato alla razionalizzazione, alla semplificazione e al coordinamento delle discipline che incidono sull’attività edilizia.

UNITEL evidenzia però il divario tra le finalità della riforma e la realtà operativa degli uffici tecnici comunali, spesso caratterizzati da carenza di personale, elevati carichi di lavoro e dotazioni tecnologiche non sempre adeguate. Secondo l’associazione, in assenza di misure di accompagnamento, il nuovo Codice rischia di tradursi in un aggravio delle attività istruttorie e dei controlli, con effetti negativi sull’efficienza complessiva del sistema.

Per UNITEL, la semplificazione normativa potrà produrre effetti reali solo se accompagnata da una corrispondente semplificazione amministrativa. Servono quindi linee guida operative vincolanti, strumenti interpretativi uniformi, piattaforme digitali interoperabili, modelli procedimentali condivisi e un piano nazionale per la digitalizzazione dei procedimenti edilizi e degli sportelli unici per l’edilizia.

Un punto centrale riguarda anche lo stato legittimo dell’immobile. UNITEL segnala che un sistema fondato sempre più su asseverazioni, autocertificazioni e controlli successivi deve definire con precisione la ripartizione delle responsabilità tra professionisti asseveranti e amministrazioni competenti, per evitare un incremento dell’esposizione giuridica dei tecnici degli enti locali.

La proposta dell’associazione è quindi di integrare la delega con misure organizzative, tecniche e formative a favore degli enti locali, con criteri applicativi chiari per categorie edilizie, titoli abilitativi e procedure. Solo con un adeguato rafforzamento della capacità amministrativa, conclude UNITEL, il nuovo Codice potrà diventare uno strumento realmente efficace, sostenibile per i Comuni e capace di garantire uniformità interpretativa sull’intero territorio nazionale. 
 

Rigenerazione urbana, parametri diversi per il recupero dell’esistente

ANCI condivide gli obiettivi della delega in materia di rigenerazione urbana, efficienza energetica, sicurezza e contenimento del consumo di suolo.
 
Il disegno di legge orienta la disciplina edilizia verso il recupero del patrimonio esistente, la riqualificazione, la sostituzione edilizia, l’efficientamento energetico, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il verde pensile e il recupero delle acque piovane.
 
Secondo ANCI, però, la riforma deve affrontare il tema dei parametri edilizi applicabili al recupero. Gli interventi su edifici esistenti non possono essere valutati con gli stessi criteri previsti per le trasformazioni di aree libere. Servono regole coerenti con la complessità del patrimonio costruito, soprattutto nei tessuti urbani consolidati.
 

Le proposte emendative dell’ANCI

Nel documento depositato alla Camera, ANCI formula alcune proposte di modifica al disegno di legge delega. Tra queste, la soppressione dei riferimenti alla normativa urbanistica quando la disciplina impatta sul perimetro della pianificazione comunale, l’inserimento dei titoli in sanatoria e dei condoni tra gli atti rilevanti per lo stato legittimo, la precisazione che l’edilizia libera resta subordinata alla pianificazione e al regolamento edilizio, la salvaguardia della pianificazione urbanistica nei cambi di destinazione d’uso e il rafforzamento della capacità amministrativa dei Comuni.
 
ANCI chiede inoltre di eliminare, nella disciplina dei cambi di destinazione d’uso, la possibilità di intervenire “anche in deroga alla pianificazione urbanistica”, ritenendo che tale previsione incida direttamente sulle competenze comunali.