12/05/2026 – Le semplificazioni sui cambi di destinazione d’uso introdotte dal Salva Casa devono trovare applicazione immediata su tutto il territorio nazionale. Le Regioni non possono introdurre oneri ulteriori, ampliare i poteri dei Comuni attraverso nuove limitazioni o rinviare l’efficacia della disciplina statale.
Lo ha chiarito la Corte costituzionale con la sentenza 61/2026, che ha dichiarato illegittime alcune disposizioni della legge regionale Toscana n. 51/2025 relative ai mutamenti d’uso degli immobili.
La decisione riguarda gli oneri urbanistici, i poteri attribuiti ai Comuni e il regime transitorio introdotto dalla normativa toscana dopo le modifiche all’articolo 23-ter del DPR 380/2001 operate dal decreto Salva Casa.
Secondo la Corte, le regole statali sugli oneri, sul ruolo dei Comuni e sull’applicazione diretta dell’articolo 23-ter costituiscono principi fondamentali in materia di governo del territorio, ai quali la legislazione regionale deve conformarsi. Restano invece assorbite le censure relative alla competenza statale sui livelli essenziali delle prestazioni.
Cambio di destinazione d’uso: cosa prevedeva la legge toscana
La legge regionale Toscana n. 51/2025 era intervenuta sui mutamenti di destinazione d’uso per adeguare la disciplina regionale alle modifiche introdotte dal decreto Salva Casa (DL 69/2024), convertito nella Legge n. 105/2024, ma il Governo ha impugnato alcune disposizioni ritenendole in contrasto con la normativa statale.
Nello specifico, la Regione:
- confermava il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria;
- attribuiva ai Comuni il potere di introdurre “limitazioni” ai cambi d’uso;
- prevedeva un regime transitorio fino a due anni legato all’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali.
La Corte costituzionale ha accolto le censure del Governo, dichiarando illegittime le norme regionali incompatibili con i principi fissati dall’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001).
Oneri urbanistici: restano dovuti solo quelli secondari
La sentenza affronta il tema degli oneri urbanistici nei mutamenti di destinazione d’uso verticali, cioè tra categorie funzionali differenti.
Per i mutamenti d’uso verticali nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, il Salva Casa prevede il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria, escludendo implicitamente quelli di urbanizzazione primaria.
Il riferimento riguarda gli oneri connessi ai mutamenti d’uso verticali ammessi dall’articolo 23-ter, e non ogni ipotesi di trasformazione edilizia o di cambio d’uso accompagnato da opere. La normativa toscana, invece, manteneva anche gli oneri di urbanizzazione primaria.
Secondo la Corte, la disciplina regionale introduceva un aggravio economico rispetto alla disciplina statale.
Gli oneri di urbanizzazione primaria riguardano infrastrutture come strade, fognature, reti di distribuzione dell’energia elettrica e del gas.
Gli oneri di urbanizzazione secondaria finanziano invece servizi collettivi come scuole, asili, impianti sportivi, mercati e strutture sanitarie.
Mutamenti d’uso verticali: categorie interessate e semplificazioni
L’articolo 23-ter del DPR 380/2001 distingue i mutamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti da quelli effettuati all’interno della stessa categoria.
Le categorie funzionali individuate dal Testo Unico Edilizia sono:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
I mutamenti d’uso verticali interessano il passaggio tra categorie diverse, ad esempio da residenziale a commerciale o da direzionale a turistico-ricettivo.
Le semplificazioni introdotte dal Salva Casa si applicano agli immobili situati nelle zone A, B e C del DM 1444/1968.
Per questi interventi:
- restano dovuti solo gli oneri di urbanizzazione secondaria;
- viene escluso il reperimento di ulteriori aree per servizi pubblici;
- viene escluso l’obbligo di nuovi standard urbanistici;
- viene escluso il reperimento di ulteriori parcheggi.
Comuni: ammessa l’introduzione di “condizioni”
La sentenza chiarisce anche fino a che punto i Comuni possono incidere sulla disciplina dei cambi di destinazione d’uso.
La normativa statale consente agli enti locali di prevedere specifiche “condizioni” finalizzate all’ordinato assetto del territorio, ma la legge toscana estendeva tale facoltà anche alle “limitazioni”.
Secondo la Corte costituzionale, il termine “limitazioni” attribuisce ai Comuni un potere più ampio rispetto a quello previsto dal legislatore statale.
Per la Consulta, condizioni e limitazioni sono concetti parzialmente sovrapponibili, ma non equivalenti:
- le “condizioni” hanno carattere specifico e non ostativo;
- le “limitazioni” incidono in modo più intenso sul diritto di proprietà e possono restringere la possibilità stessa di effettuare il cambio d’uso.
La sentenza conferma quindi la possibilità per i Comuni di intervenire attraverso condizioni specifiche collegate alla pianificazione urbanistica.
Salva Casa: illegittimo il rinvio di due anni
La Corte costituzionale ha inoltre dichiarato illegittimo il regime transitorio introdotto dalla Toscana.
La legge regionale subordinava l’applicazione delle semplificazioni all’approvazione di varianti urbanistiche comunali, prevedendo un differimento fino a due anni.
Secondo la sentenza, l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia prevede l’applicazione diretta delle semplificazioni introdotte dal Salva Casa.
La disciplina statale produce quindi effetti immediati anche in assenza di adeguamenti urbanistici locali.
I Comuni conservano la possibilità di aggiornare i propri strumenti urbanistici, con efficacia per le future trasformazioni edilizie.
Gli effetti sulle pratiche edilizie
Con la sentenza, le disposizioni regionali dichiarate illegittime non possono più essere applicate alle pratiche relative ai cambi di destinazione d’uso disciplinati dall’articolo 23-ter.
Le amministrazioni comunali dovranno quindi tener conto dei principi fissati dalla Corte nell’istruttoria delle pratiche edilizie e negli eventuali aggiornamenti di regolamenti, modulistica e strumenti urbanistici.
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Nicola Damato
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