Edilizia convenzionata, quanto è sostenibile nel Piano Casa

17/06/2026 – Il Piano Casa può ampliare l’accesso all’acquisto e all’affitto per una quota di famiglie oggi escluse dal mercato, ma la riuscita degli interventi dipenderà dalla capacità di tenere insieme sostenibilità economica, accessibilità reale dei canoni e finalità sociale delle risorse pubbliche.

È il quadro che emerge dal confronto di questi giorni sul decreto Piano Casa, mentre prosegue l’iter di conversione in legge, con scadenza fissata all’8 luglio, e la commissione Ambiente della Camera ha valutato ammissibili 389 emendamenti.

Se da un lato, le simulazioni illustrate da Federica Brancaccio, presidente dell’ANCE, durante l’incontro con i giornalisti che ha preceduto l’evento organizzato il 15 giugno a Roma per gli 80 anni dell’associazione, mostrano che la formula con il 70% di edilizia convenzionata e il 30% a libero mercato può funzionare solo in alcune aree del Paese; dall’altro, Legacoop Abitanti, nel convegno organizzato il 16 giugno a Roma nella sede nazionale di Legacoop, ha richiamato la necessità di rafforzare l’impianto sociale del Piano, chiarendo obiettivi, governance e condizioni di utilizzo delle risorse.
 

Piano Casa, la simulazione ANCE sull’edilizia convenzionata

La simulazione ANCE prende in esame un intervento residenziale in periferia composto da 125 abitazioni da 80 metri quadrati ciascuna.

La ripartizione segue la formula prevista dal Piano Casa per privati e PPP del 70%-30%, ovvero 44 abitazioni da vendere a prezzo convenzionato, 44 da affittare a canone concordato e 37 da collocare a condizioni di libero mercato.

La quota di edilizia convenzionata raggiunge così gli 88 alloggi, pari al 70% dell’intervento, mentre le restanti abitazioni gestibili a libero mercato completano il restante 30% .

Il modello mostra quando la quota di alloggi a libero mercato è sufficiente a compensare la riduzione dei ricavi derivante dagli alloggi convenzionati e a garantire, allo stesso tempo, condizioni più accessibili per le famiglie.
 

Acquisto e affitto accessibili per più famiglie

Secondo ANCE, con il Piano Casa, acquisto e affitto diventano accessibili per il 20% delle famiglie.

Con l’edilizia convenzionata, infatti, la platea si amplia: a Milano e Roma l’accesso si sposta tra il terzo e il quarto quintile di reddito, mentre a Bari tra il secondo e il terzo.

L’effetto sociale della misura è quindi evidente, in quanto prezzi e canoni calmierati intercettano una domanda abitativa che oggi fatica ad accedere alle condizioni ordinarie di mercato, ma l’applicazione delle stesse regole in città differenti evidenzia risultati molto diversi in termini di sostenibilità.

Sul tema dei canoni calmierati si innesta anche il punto di vista emerso dal convegno di Legacoop Abitanti, che ha posto l’accento sulla necessità di definire con maggiore precisione che cosa si intenda per canone accessibile.

Per Legacoop Abitanti, il riferimento generico ai valori di mercato rischia di non garantire una reale sostenibilità per le famiglie, soprattutto nei contesti urbani più tesi ed auspica una definizione più puntuale di canone calmierato, capace di tenere conto dei redditi, delle differenze territoriali e della durata della destinazione sociale degli alloggi.

Il tema non riguarda solo il livello iniziale del canone, ma anche la sua stabilità nel tempo. Secondo Legacoop, una politica abitativa efficace non può limitarsi a rendere sostenibile l’accesso alla casa nella fase di avvio degli interventi, ma deve garantire che lo stock prodotto resti accessibile e destinato alla locazione sociale o sostenibile anche nel lungo periodo.
 

La sostenibilità economica dell’intervento

La simulazione di ANCE riporta anche la tenuta economica dell’intervento dal punto di vista dell’impresa.

Definito il costo di costruzione al metro quadrato, che rimane pressocché invariato in tutte le città considerate, a cambiare è soprattutto il rapporto tra valore dell’area, valori immobiliari locali e ricavi generati dalla quota a libero mercato.

Questo si riflette sul risultato finale che varia in modo sensibile da città a città. Se a Milano l’intervento genera un utile di 14,1 milioni di euro, con un rendimento del 6,33%, a Roma l’utile scende a 1,6 milioni di euro, con un rendimento dello 0,92%, mentre a Bari la stessa operazione registra una perdita di 16,8 milioni di euro.

Applicando la stessa formula 70%-30% a mercati immobiliari diversi, gli effetti sono molto differenti. Nei mercati con valori più elevati, la quota libera può compensare la riduzione applicata agli alloggi convenzionati; nei mercati con valori più bassi, la compensazione può risultare insufficiente, se non addirittura controproducente.

Secondo Brancaccio, il Piano Casa deve tenere insieme la risposta al disagio abitativo e la sostenibilità degli interventi per il sistema produttivo: «Il Piano casa risponde a un’emergenza abitativa durissima e non più rinviabile, ma deve funzionare sia per i cittadini che per gli imprenditori».

Simulazione Ance (apri l’immagine in un’altra scheda per ingrandirla)
 

Sostenibilità economica e finalità sociale

La questione della sostenibilità, posta da ANCE dal punto di vista della fattibilità economica degli interventi, è anche al centro delle osservazioni di Legacoop Abitanti, che spostano l’attenzione sull’aspetto sociale e sulla permanenza dell’interesse pubblico nel tempo.

Per ANCE, la formula del Piano Casa deve essere calibrata sui diversi mercati territoriali, evitando che parametri uniformi producano interventi non sostenibili nelle città dove i valori immobiliari non consentono alla quota libera di compensare quella convenzionata.

Per Legacoop Abitanti, invece, il rischio è che, senza vincoli chiari su accessibilità, reinvestimento, governance e tutela dello stock sociale, il Piano finisca per configurarsi più come una piattaforma di investimento immobiliare sostenuta da risorse pubbliche che come un servizio abitativo di interesse generale.

Da qui l’invito di Legacoop al Governo di introdurre il principio di prevalenza della locazione, criteri premiali e requisiti minimi vincolanti nelle politiche di investimento dei fondi.
 

Le risorse per il Piano Casa

Sul tema delle risorse disponibili per il recupero degli alloggi ERP ed ERS, ANCE indica per il 2027 risorse attivabili per quasi 1 miliardo di euro, che possono arrivare a circa 10 miliardi di euro considerando fondi nazionali, fondi europei e politica di coesione. Alcune somme potranno essere anticipate attraverso il ricorso a un mutuo di un’istituzione finanziaria.

Legacoop che chiede di mettere in linea il Piano Casa italiano con il Piano Casa europeo, perché il futuro delle politiche abitative nazionali si giocherà anche sulla coerenza con gli obiettivi, le regole e gli strumenti europei, a partire dall’European Affordable Housing Plan, dagli investimenti della BEI e dalla possibile attivazione di fondi di garanzia.

«Non siamo contrari all’innovazione delle PPP e alla mobilitazione di capitali pazienti, ma vogliamo rilanciare una visione dell’abitare fondata su accessibilità, stabilità e interesse pubblico», ha dichiarato Simone Gamberini, presidente di Legacoop, sottolineando la necessità di una “Alleanza per l’Abitare” che guardi all’Europa per creare affitti più sostenibili e offrire risposte alla domanda stabile di casa.

Sul recupero degli alloggi pubblici è intervenuto anche il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini. In un videomessaggio, proiettato durante l’evento di ANCE, ha annunciato che “ad ore” dovrebbe essere nominato il commissario nazionale che contribuirà, nell’arco di un anno, al recupero di 61mila appartamenti di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnati perché da risistemare, con una spesa media stimata tra 20mila e 25mila euro ad alloggio.
 

Tempi e governance per l’attuazione

ANCE segnala che l’assenza di scadenze rischia di rallentare l’attuazione del Piano Casa e la trasformazione delle risorse disponibili in cantieri. Dalle osservazioni di Legacoop Abitanti emerge invece la richiesta di regole attuative chiare e di una governance coerente con le finalità sociali della misura.

Le due posizioni evidenziano esigenze diverse ma complementari: da un lato, tempi certi, parametri adattabili ai territori e condizioni economiche sostenibili; dall’altro, criteri in grado di garantire che il coinvolgimento di risorse pubbliche e capitali privati produca abitazioni accessibili, stabili e coerenti con l’interesse generale.

Da questo equilibrio dipenderà la capacità del Piano Casa di trasformarsi da contenitore di strumenti finanziari e urbanistici in una politica pubblica capace di dare risposte stabili alla domanda di casa.