Preliminare di vendita, la mancata restituzione della caparra costituisce reato?

In sede di sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita solitamente l’acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

È lecito chiedersi, nell’interesse di entrambe parti, quali siano le conseguenze nel caso in cui uno dei due contraenti decida di non rispettare gli obblighi sorti nel contratto preliminare.

Supponiamo che dopo aver firmato il compromesso il venditore si tiri indietro e per questo debba restituire al futuro acquirente il doppio della caparra ricevuta, sarà normale domandarsi se tale comportamento possa integrare una fattispecie di reato e quali siano le tutele a disposizione.

Come meglio vedremo, secondo la sentenza della Corte di Cassazione penale n. 19095 del 23/06/2020 la mancata restituzione della caparra confirmatoria da parte del venditore non rappresenta una fattispecie di reato ma legittimerà il promittente acquirente a tutelarsi dal punto di vista civile.

La funzione del contratto preliminare

Il contratto preliminare è quel contratto con il quale le parti si impegnano a stipulare in un momento successivo il contratto di compravendita definitivo del quale definiscono gli elementi fondamentali. Il contratto preliminare produce soltanto effetti obbligatori in quanto il passaggio di proprietà si attua unicamente con la firma del rogito notarile che avviene entro il termine stabilito nel compromesso.

Le ragioni per le quali si decide di ricorrere ad un contratto preliminare prima di arrivare al contratto dinnanzi al notaio sono le più disparate. Può essere che il soggetto interessato ad acquistare debba ricorrere ad un prestito per procurarsi il denaro necessario al pagamento del prezzo o debba a sua volta trovare un acquirente per vendere la sua attuale abitazione.

Spesso il contratto preliminare prevede che il futuro acquirente debba versare, in fase di conclusione, una somma di denaro a titolo di caparra, avente una funzione ben determinata.

Che cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385 codice civile ha una duplice funzione:

• anticipo sul prezzo, qualora la compravendita definitiva venga regolarmente sottoscritta e si abbia il trasferimento della proprietà;
• consente di conoscere, in via preventiva, quale sarà l’ammontare del danno eventualmente da risarcire.

In caso di inadempimento da parte dell’acquirente che ha consegnato la caparra, il venditore potrà trattenerla. In caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà esigere il doppio della caparra che aveva versato.

Inadempimento del contratto preliminare

Come accade per qualsiasi tipo di contratto può succedere che il preliminare venga violato da una delle parti contraenti.

Di fronte all’inadempimento senza giustificato motivo del promittente venditore che ha ricevuto la caparra, l’acquirente che ha adempiuto, potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra. Siamo di fronte ad un meccanismo di liquidazione del danno veloce e forfettario che non richiede alcuna prova se non l’inadempimento del venditore. Si ha infatti la restituzione della somma che è stata consegnata più un’ulteriore somma di pari importo a titolo di risarcimento del danno, determinato dunque forfettariamente.

Qualora il venditore si rifiuti di effettuare la restituzione è lecito chiedersi se tale comportamento abbia un risvolto di carattere penale.

Sul punto si è pronunciata la Corte di Cassazione penale con il provvedimento n. 19095 del 23/06/2020 in conformità ad un orientamento giurisprudenziale che si ritiene ormai consolidato (Cassazione Penale del 29 marzo 2017, n. 15815). Non integra il reato di appropriazione indebita (di cui all’articolo 646 del codice penale) la condotta del futuro venditore che, a fronte dello scioglimento del contratto preliminare non restituisca al futuro acquirente la somma ricevuta a titolo di caparra, o meglio, il doppio della stessa.

Cosa afferma la Cassazione Penale

Ritiene la Suprema Corte Penale che, nel caso in cui il contratto che ha dato luogo alla consegna della caparra venga meno, matura solo un obbligo di restituzione che, qualora non adempiuto, integra un inadempimento di natura civilistica e non di carattere penale.

Secondo i Giudici l’essenza stessa del reato di appropriazione indebita consiste nella lesione del diritto di proprietà su cosa o denaro altrui. Nella fattispecie invece, il denaro ricevuto dal venditore a seguito della dazione, entra a far parte definitivamente del suo patrimonio senza alcun vincolo di impiego. Egli ne diventa a tutti gli effetti legittimo proprietario con piena facoltà di utilizzo e la disputa dovrà essere gestita nell’ambito del diritto civile. Alla stessa conclusione, per analogia, giungono i Giudici in riferimento alla somma di denaro consegnata a titolo di acconto, ovvero di anticipazione sul prezzo che deve essere restituito qualora non si stipuli il contatto definitivo di vendita.

Si potrebbe configurare, come estrema ipotesi alquanto rara, un reato di truffa, nel caso si dimostrasse che il denaro è stato incassato fin dall’inizio nella consapevolezza di non voler chiudere l’affare.

Che fare se il venditore non restituisce la caparra confirmatoria

Ipotizziamo che il venditore, in caso di rifiuto a stipulare il contratto definitivo, non voglia restituire il doppio della caparra. Esclusa la rilevanza penale del comportamento dell’alienante cosa può fare l’acquirente per recuperare la somma spettante?

Unico rimedio per l’acquirente, volto al recupero del doppio della caparra o l’acconto, è quello di intentare un’azione civile volta allo scopo di ottenere la condanna per inadempimento contrattuale nei confronti del venditore al versamento di tale importo.

A tal fine è necessario procedere in base ai seguenti passaggi.

Prima di tutto conservando tutta la documentazione relativa al contratto preliminare sottoscritto, le ricevute della caparra versata, l’eventuale corrispondenza tramite wapp, o lettere o email. In un secondo momento è necessario inviare, mediante lettera raccomandata A/R o Pec, un sollecito di pagamento. Nella lettera di costituzione in mora del venditore è opportuno anche fare richiesta degli interessi moratori che si producono a seguito della mancata consegna della somma di denaro dovuta. Nel caso la messa in mora non sortisca alcun effetto e il sollecito bonario non porti quindi ad alcun risultato concreto si dovrà avviare il procedimento di mediazione obbligatoria e, in un secondo momento, agire in giudizio facendo ricorso per decreto ingiuntivo.