Recinzione del portico condominiale: cosa dice la Cassazione

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riferimenti normativi: art. 1120 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza del 21/02/2013, n. 4340

1. Dal cancello notturno al ricorso in Cassazione

La vicenda prendeva avvio nel 2009, quando una società condomina evocava in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare del 19 febbraio. In quella seduta l’assemblea deliberava la realizzazione della recinzione del caseggiato, prevedendo la chiusura del portico comune mediante cancellate. Il condominio, dal canto suo, si costituiva e la controversia proseguiva con una seconda impugnazione relativa alla delibera del 28 febbraio 2011, nella quale l’assemblea aveva reiterato la decisione e aveva disposto l’installazione di un cancello provvisorio “per ragioni di sicurezza e decoro dell’edificio”.
Il Tribunale, dopo aver riunito i giudizi, accoglieva la domanda dell’attrice. La Corte di Appello, investita del gravame, accoglieva invece l’impugnazione del condominio, riformando la decisione di prime cure e rigettando le domande della società.
La Corte distrettuale riteneva che la recinzione non costituisse un’innovazione vietata. Secondo i giudici, l’intervento non modificava né l’essenza né la destinazione del portico.
Riteneva inoltre che l’interesse dei condomini a limitare l’accesso notturno dovesse prevalere sulla modesta incidenza negativa che la recinzione aveva sulla visibilità dell’esercizio commerciale della ricorrente.
Su questo quadro si innestava il ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. La società ricorrente lamentava extrapetizione, erronea applicazione dell’art. 1120 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo. Il condominio resisteva con controricorso. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Sicurezza e decoro devono essere provati dal condominio?

Incombe sul condominio l’onere di dimostrare le ragioni di sicurezza e decoro architettonico poste a fondamento della delibera, oppure tali motivazioni risultano giuridicamente irrilevanti ai fini del vaglio di legittimità della delibera stessa?

3. La Cassazione: nessuna innovazione se il portico mantiene la sua funzione

La Cassazione ha affermato, tra l’altro, che la recinzione non ha alterato la destinazione del portico, rimasto aperto durante l’orario di attività commerciale. I giudici supremi hanno messo in rilievo che costituisce innovazione solo la modificazione che ha mutato la consistenza materiale o la destinazione della cosa comune, e ha escluso che ciò fosse avvenuto nel caso concreto. La Corte ha anche precisato che l’autorizzazione amministrativa non ha alcuna rilevanza ai fini della legittimità dell’innovazione condominiale.
Inoltre i giudici supremi hanno messo in rilievo che le ragioni di sicurezza e decoro addotte dall’assemblea non erano elementi costitutivi della legittimità della delibera: la validità dell’intervento doveva essere valutata esclusivamente alla luce dell’art. 1120 c.c., cioè verificando se la recinzione avesse alterato la destinazione del portico, avesse compromesso la stabilità o la sicurezza del fabbricato, avesse inciso sul decoro architettonico o avesse reso inservibile la parte comune. Poiché nessuno di questi effetti risultava dimostrato, non vi era alcun obbligo per il condominio di provare ulteriori motivazioni.
In definitiva, la Corte Suprema ha rigettato il ricorso, condannando la parte ricorrente alle spese e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

4. Recinzioni condominiali: i criteri per evitare delibere illegittime

Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale o vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass. civ., sez. II, 13/06/2023, n. 16902). In quest’ottica è stato affermato che non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, pertanto, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la delibera dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (Cass. civ., sez. II, 16/06/2025, n. 16148; Cass. civ., sez. II, 21/02/2013, n. 4340; Trib. Pescara 6 febbraio 2026, n. 144). Anche nella vicenda esaminata non si è configurata alcuna lesione del diritto della società ricorrente ad utilizzare il portico comune. L’area è rimasta accessibile durante tutte le ore di apertura dell’esercizio commerciale ed è stata chiusa soltanto nelle fasce notturne e nei giorni festivi, quando il locale non era operativo. In tale assetto, la cancellata non si è rivelata idonea a incidere sull’uso concreto che la società aveva sempre fatto del portico, né a introdurre una limitazione apprezzabile del godimento della proprietà esclusiva. La Corte ha inoltre evidenziato che la recinzione non ha alterato la funzionalità complessiva dell’area comune, che ha continuato a consentire l’accesso pedonale e veicolare ai fabbricati e al parcheggio.

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