A partire dagli anni Ottanta e fino alla crisi finanziaria del 2007-2008 in Italia si sono costruite mediamente 300 mila unità abitative all’anno, con grande soddisfazione dei proprietari dei terreni edificabili, dei costruttori e delle banche, che erogano i mutui. Insomma l’acquisto della casa, favorito in tutti i modi, non ultimo i tassi di interesse agevolati e una bassa fiscalità, ha determinato per decenni il trasferimento di centinaia di miliardi dal reddito dei lavoratori ai detentori della rendita immobiliare. Gli affari nel settore dell’edilizia privata sono poi continuati, seppure con un andamento più lento. Milioni di famiglie (quasi l’80 per cento) hanno realizzato il sogno della casa in proprietà. Si è costruito molto e disordinatamente, ma non è diminuito il disagio abitativo. L’abbaglio politico, nei decenni passati, è stato di pensare che il problema abitativo fosse sostanzialmente risolto, ignorando i nuclei familiari non in grado di accedere a un mutuo. Così, i governi hanno proceduto a smantellare ogni forma di tutela: negli anni ottanta è stato cancellato l’“equo canone”, uno strumento che serviva a calmierare gli affitti; negli anni novanta, è stata chiusa la Gescal, l’ente che finanziava l’edilizia residenziale pubblica (Erp); nei primi anni duemila, con le famose “cartolarizzazioni”, si è proceduto a svendere l’enorme patrimonio immobiliare pubblico degli enti previdenziali (Inps, Inpdap), dei Comuni e degli enti gestori dell’Erp. Pure le banche e le assicurazioni hanno deciso di dismettere i loro immobili residenziali. Centinaia di migliaia di appartamenti, che assicuravano canoni sostenibili alle famiglie con reddito medio-basso, sono spariti dal mercato dell’affitto. Un grande regalo al settore immobiliare privato.
Da questione sociale e da vertenza collettiva, a partire da quel momento, la casa è retrocessa a problema individuale o, purtroppo, a dramma, in caso di sfratto. Il mercato della locazione si è fortemente contratto, rimanendo esclusivo appannaggio di piccoli e medi proprietari, che speculando sugli affitti, hanno realizzato rendimenti del 5-7 per cento, e che, da dieci anni in qua, hanno trovato più conveniente cavalcare il boom dei bed and breakfast, attività gestite da piattaforme digitali e per cui si paga una cedolare del 20 per cento o si evade del tutto. Si comprende bene che, in queste condizioni, ai giovani precari e alle famiglie di lavoratori e lavoratrici monoreddito, magari con figli a carico, il diritto all’abitare è semplicemente negato. Anche l’ultimo “Piano Casa” annunciato dal governo Meloni, è solo fuffa, pubblicità ingannevole, a cui seguirà poco o niente, com’è stato per tutti gli altri. Sarà efficace, c’è da scommettere, solo per la parte riguardante procedure più veloci per gli sfratti.
Oggi domina incontrastata l’union sacrée tra mattoni e finanza, benedetta dai governi nazionali e dalle giunte regionali e locali, a parte rare eccezioni. Da quando ai privati sono state consegnate le chiavi dello sviluppo urbano, le autonomie locali hanno perso le risorse e gli strumenti per politiche abitative efficaci e per mettere in moto processi di riqualificazione e di “valorizzazione” funzionali al bene comune, non alla rendita. A questo ci ha portato il “pianificar facendo”, il mantra liberista che affida l’espansione urbana alle regole “flessibili” del mercato e non a quelle “rigide” della programmazione territoriale. Così è avvenuto uno spostamento di massa verso periferie sempre più lontane, con effetti gravi sul traffico, sul disagio crescente, sul senso di isolamento, se non di estraneazione, dei cittadini. E le amministrazioni locali, nel migliore dei casi, hanno cercato di limitare i danni, sobbarcandosi i maggiori costi per servizi e infrastrutture. Le continue sanatorie a livello locale – tramite varianti, deroghe, cambi di destinazione d’uso degli immobili – , nonché la sfilza di condoni edilizi a livello nazionale, sono stati rimedi peggiori del male. Tirando le somme, l’incidenza dei mutui e degli affitti sul reddito da lavoro raggiunge in Italia mediamente il 30-40 per cento, con punte maggiori (Milano, Roma) e con differenze, a volte marcate, tra le diverse zone del paese. Se poi consideriamo il costo delle bollette e le spese di condominio, chi lavora destina gran parte della retribuzione alla voce “casa” del bilancio familiare.
Ma chi fissa così in alto i valori immobiliari, i prezzi delle compravendite, e, quindi, i prezzi degli affitti? Chi stabilisce le regole del gioco? La risposta a queste domande va ricercata nella debolezza della politica, ossia nella totale sudditanza dei diversi livelli istituzionali, nazionali, regionali e locali, agli interessi della rendita. L’urbanistica, che una volta infiammava i dibattiti nelle sedi di partito, nei consigli comunali, tra intellettuali e gente comune, si è ridotta a materia di “trattativa privata”, è stata rinchiusa, triste e silenziosa, nelle stanze di sindaci, di politici influenti e di signori interessati al business immobiliare. La subalternità politico-istituzionale è tale che i primi beneficiari degli investimenti pubblici (per strade, trasporti, parchi e altro) sono i proprietari fondiari e i palazzinari, che vedono “fertilizzare” i suoli di periferia in vista di nuovi insediamenti residenziali. Le amministrazioni locali, inoltre, pur di ottenere una manciata di social housing (abitazioni in affitto a prezzi leggermente inferiori a quelli di mercato), sono costrette ad accordare agevolazioni urbanistiche e sconti sugli oneri di urbanizzazione alle imprese di costruzione.
Alla deregulation urbanistica si accompagna quella fiscale, con una tassazione immobiliare minima, che dà un forte impulso all’incremento della rendita urbana a danno di una finanza locale sempre più disastrata. È veramente paradossale che i governi, per fare cassa a favore di Comuni e Regioni, invece di porre mano all’aggiornamento del Catasto e a una rimodulazione più equa dell’Imu, ricorrano all’addizionale Irpef, esentando peraltro le “partite Iva”. L’eliminazione dell’Imu sulla prima casa per tutti, anche per le famiglie facoltose, dunque, non solo ha privato i comuni di risorse indispensabili al welfare locale, ma ha finito con accrescere il carico fiscale sui lavoratori dipendenti e sui pensionati. Oltre il danno, la beffa. Un caso clamoroso di iniquità fiscale. Siamo in presenza di una politica fiscale regressiva e classista contro la quale, se vogliamo cambiare davvero qualcosa, occorre alzare il livello dello scontro sociale e politico.
Fino a quando le politiche pubbliche saranno indirizzate al rafforzamento di un mercato immobiliare interessato solo a ricavare il massimo rendimento, il diritto alla casa sarà di fatto negato ai cittadini meno abbienti. Non è un caso che finora non si sia riusciti ad adeguare gli estimi catastali (in gran parte risalenti agli anni trenta del Novecento), sulla base dei quali si calcolano le imposte da versare. E non si è riusciti nemmeno ad aumentare il prelievo fiscale sulle plusvalenze conseguite tramite transazioni immobiliari milionarie, se non miliardarie. Per affrontare la crisi finanziaria dei comuni e dei servizi locali c’è bisogno perciò di una normativa fiscale nuova, che permetta di intercettare le enormi ricchezze provenienti dagli affari che girano intorno al patrimonio immobiliare nelle nostre città. Con il decentramento del Catasto e, coerentemente, con il passaggio anche delle imposte di registro dallo Stato alle autonomie locali, il settore immobiliare, potrebbe diventare una cospicua fonte di entrata per i Comuni e per le Regioni.
È veramente penoso constatare che ogni anno, in occasione del rapporto Istat sui dati dell’evasione fiscale e sulle iniquità fiscali, opinionisti ed economisti cadano dal pero, lancino alti lai, senza che mai nessuno proponga qualcosa di concreto. Un fatto è certo: grazie al fisco “amico” e, anche, alle tante regalie dirette e indirette, l’ammontare annuo della rendita supera ormai quello delle retribuzioni lorde dei lavoratori dipendenti. Con la differenza, però, che mentre le retribuzioni dei lavoratori versano l’80 per cento del gettito Irpef, i patrimoni immobiliari contribuiscono per una quota infinitesimale al gettito fiscale complessivo. Troppi italiani facoltosi evadono facilmente o pagano di imposte il minimo sindacale. Però godono, al pari di tutti gli altri, dei diritti sociali e civili. Serve dunque un fisco articolato e flessibile, che sia anche una leva in mano ai Comuni per una politica intelligente di incentivi e disincentivi volta a conseguire, anche con l’apporto del privato sociale, risultati concreti in termini di nuova offerta abitativa, di servizi e di riqualificazione urbana. E serve un’altra idea dell’abitare, che incorpori più valore d’uso e meno valore di scambio. Cambiare paradigma significa, prima di tutto, capire che, in relazione al reddito, alle diverse esigenze di vita, di studio, di lavoro, di mobilità, molti giovani e molte famiglie potrebbero trovare più conveniente l’alloggio in locazione rispetto a quella in proprietà. Da qui l’urgenza di un mercato della locazione che non sia a immagine e somiglianza della rendita finanziaria e immobiliare.
Per un cambiamento di questa portata è necessario superare l’intollerabile asimmetria fiscale tra proprietà e affitto. Il primo obiettivo è spostare il baricentro dalla proprietà alla locazione, correggendo un rapporto oggi troppo sbilanciato in un senso. Se la bussola è l’aumento dell’offerta in locazione, i comuni devono finalizzare a questo scopo i permessi di costruzione, gli immobili rimasti invenduti, i piani di edilizia residenziale, i piani di recupero o di ristrutturazione, i progetti di risanamento di aree urbane degradate o dismesse, i programmi di valorizzazione e di riuso dei beni demaniali trasferiti alle istituzioni locali. Le tende in cui si accampano in questi giorni gli studenti universitari e i movimenti contro il caro-casa, promuovono la questione dell’abitare ad una delle componenti fondamentali della politica redistributiva, del processo di rigenerazione urbana e, anche, della lotta per la legalità e la sicurezza delle nostre città. In questo quadro gli imponenti investimenti dei fondi immobiliari nelle città d’arte e mete di turismo si muovono in senso opposto alle reali esigenze. Decine di migliaia di metri quadri di spazio urbano sono stati acquistati con l’obiettivo di costruire alberghi superlusso rivolti a un turismo di alta gamma. Parallelamente piccoli e medi proprietari trovano conveniente affidare le seconde e terze case ad Airbnb, Booking e altre piattaforme digitali per una clientela che non vuole spendere tanti soldi. Sia il turismo d’élite che quello di massa, così concepiti, producono effetti devastanti (danni umani, sociali e ambientali incalcolabili). Si altera il volto della città, si allarga la distanza tra centro e periferie, vengono spezzati vincoli di comunità. In queste dinamiche economiche si nasconde il nesso tra concentrazione della ricchezza e disuguaglianze crescenti.
La questione abitativa e la questione urbana, per quanto detto sopra, sono emblematiche dell’avanzata vittoriosa della rendita, che non è un concetto astratto, come ben si comprende, ma è discriminatoria verso i ceti più deboli e pesa come un macigno sull’insieme della società. Sono speciosi e semplicistici gli argomenti che liquidano le occupazioni di edifici in stato di abbandono alla stregua di un problema di ordine pubblico, di illegalità, di proprietà privata violata. La nostra Costituzione esclude che il diritto di proprietà debba avere la meglio (sempre e comunque) sul bene pubblico. Lo Spin Time, il palazzone ex Inpdap di 21.000 mq nel rione Esquilino, che ospitava 150 famiglie italiane e straniere, oltre che varie attività lavorative e culturali – improvvisamente sgomberate con un abile stratagemma –, nelle intenzioni della società che ne ha il controllo per conto di un fondo immobiliare, dovrebbe diventare un hotel super lussuoso per signori super ricchi. Non c’è ragione economica che giustifichi questa scelta, se non la rapacità della rendita.
Di fronte all’arroganza e alla prepotenza di chi si sente forte (“è il mercato bellezza”) i movimenti degli occupanti, non solo Spin Time, non devono essere lasciati soli. Questi movimenti si collocano in una linea di continuità storica, con le dovute distinzioni, con la lotta dei contadini poveri per la terra. Nel latifondo si annidava la rendita fondiaria, causa prima della miseria nera, di intollerabili disuguaglianze, dell’analfabetismo in cui viveva la maggioranza del popolo. Le masse contadine, a cavallo degli anni cinquanta, lo assaltarono, occupando prima di tutto le terre incolte e mal coltivate. La polizia di Stato, chiamata dai baroni, su ordine del ministro dell’Interno, Mario Scelba, sparò sui manifestanti, a difesa della proprietà privata. Un grande moto popolare di solidarietà costrinse il Governo a varare la riforma agraria. In seguito alla rottura del latifondo, la rendita si è spostata in città. I proprietari fondiari trovarono nel settore immobiliare una delle fonti di maggiore guadagno. Ebbene, gli occupanti dello Spin Time e degli altri luoghi dove si sperimentano forme nuove di socialità sono oggi l’avanguardia della lotta alla rendita, che si annida perfino negli immobili vuoti e inutilizzati, in attesa di una “valorizzazione” futura. Gli occupanti si battono contro i “nuovi latifondisti”, i potenti baroni, proprietari di fondi dalle risorse finanziarie illimitate, che vogliono impadronirsi delle nostre città e della loro storia. Gli occupanti lottano contro l’ideologia del laissez faire, che privilegia, sempre e in ogni caso, la proprietà privata, anche quando si presenta nella forma anonima di un fondo immobiliare. Intorno alla vicenda dello Spin Time si gioca una partita importante contro la “finanziarizzazione del mattone”, che incorpora un’idea dell’abitare e della città che è tutto valore di scambio e niente valore d’uso. È una battaglia di democrazia. L’amministrazione capitolina dovrebbe agire, senza indugio e con determinazione, per restituire al rione e alla città uno spazio libero e solidale di vita collettiva.
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