In materia di espropriazione immobiliare, il pignoramento, pur componendosi di due momenti processuali, cui corrispondono i due diversi adempimenti della notifica dell’atto al debitore esecutato e della sua trascrizione nei registri immobiliari, è strutturato come fattispecie a formazione progressiva, nella quale, mentre la notificazione dell’ingiunzione al debitore segna l’inizio del processo esecutivo (e produce, tra gli altri effetti, quello dell’indisponibilità del bene pignorato), la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene.
Posto che ciascuno dei due momenti di cui si compone il pignoramento immobiliare ha effetti suoi propri è indiscusso che la notifica del pignoramento – oltre a costituire l’esecutato quale custode ex lege del bene pignorato, ex art. 559, comma 1, c.p.c. – ha l’effetto di creare il vincolo di indisponibilità del bene in danno dello stesso esecutato.
E’ quanto ha ribadito la Corte di cassazione, Sezione 3 civile, con l’ordinanza del 29 settembre 2026, n. 25905, mediante la quale ha rigettato il ricorso, poiché inammissibile, e dato indiretta conferma alle statuizioni contenute nella sentenza del merito resa dalla corte di Appello di Firenze con la sentenza n. 1939 del 2023.
La vicenda
Con ricorso in data 10.2020 l’avv. Augusto Catone – in qualità di custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva immobiliare n. 19/2017 R.G.E. pendente dinanzi al Tribunale di Grosseto in danno di Società Semplice Agricola Beta – chiese alla Sezione specializzata agraria di quel Tribunale la declaratoria della risoluzione del contratto di affitto di fondo agricolo (oggetto del pignoramento) del 17.1.2014 intervenuto tra l’esecutata e la Società Agricola San Filippo s.r.l., per grave inadempimento dell’affittuaria, stante il mancato pagamento del canone di affitto. Si costituì in giudizio la Società Agricola Gamma s.r.l., contestando le avverse domande e deducendo, in particolare, di aver già regolarmente corrisposto il canone di affitto in forma anticipata per le annualità 2017-2019; chiese quindi il rigetto del ricorso avversario.
Istruita la causa, il Tribunale di Grosseto, Sezione specializzata agraria, con sentenza n. 322 del 2023 dichiarò risolto il contratto di affitto agrario in questione, ordinando il rilascio dei fondi oggetto del contratto di affitto in favore del custode giudiziario e compensando le spese processuali.
La società propose quindi gravame, cui resistette il custode giudiziario avv. A. Catone, che propose anche appello incidentale, in relazione al capo sulle spese.
La Corte d’appello di Firenze, Sezione specializzata agraria, rigettò l’appello principale e accolse l’incidentale con sentenza n. 1939 del 2023, condannando la società alle spese del doppio grado.
Integrando e correggendo, in parte, la motivazione della sentenza del Tribunale, osservò il giudice d’appello – per quanto qui ancora interessa – che, fermo restando che il pignoramento dei fondi agricoli in questione era stato notificato all’esecutata in data 27.12.2016 ed era stato trascritto l’11.1.2017, l’appellante principale aveva effettuato il pagamento anticipato dei canoni in data 3.1.2017, per il triennio 2017-2019 e per l’importo di € 48.500,00, non già a mani del custode ex lege ex art. 559 c.p.c., ma al locatore/debitore esecutato in proprio, perché solo in tale ultima veste, e non nella prima, Agricola Beta aveva stipulato con l’affittuaria l’accordo del 28.12.2016 (avente data certa, per il custode giudiziario, dal 3.1.2017) e aveva incassato i relativi pagamenti.
Secondo la Corte del merito, trovava dunque applicazione l’art. 2918 c.c., che prevale sulla disciplina di cui all’art. 1189 c.c., sicché sussisteva in ogni caso una morosità dell’affittuaria per gli anni 2018 e 2019.
Tanto legittimava la risoluzione del contratto (ex art. 5, ult. comma, della legge n. 203/1982), posto che il pagamento in questione – provato da atto avente data certa, ma non trascritto – era opponibile nel limite di un anno dalla data del pignoramento, ex art. 2918, comma 2, c.c.
Pertanto, non ricorrevano in concreto le condizioni per tutelare il preteso legittimo affidamento di Agricola Gamma, tanto più che questa aveva verosimilmente agito nei termini suddetti onde agevolare l’affittante nell’intento elusivo di sottrarre ai creditori i frutti del fondo agricolo.
Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione la Società Agricola Gamma s.r.l., sulla base di tre motivi.
I motivi di ricorso
Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la “violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. – violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in particolare dell’art. 2918 c.c. in relazione con l’art. 1189 c.c., per non aver ritenuto efficace il pagamento anticipato dei canoni effettuato dalla conduttrice Soc. Agricola Gamma S.r.l. alla locatrice S.S. Agricola Beta”.
A dire della ricorrente, erroneamente la Corte d’appello non avrebbe considerato l’opponibilità del pagamento dei canoni almeno per l’anno 2017 e che ancora erroneamente non si sarebbe considerata la qualità di custode giudiziario ex lege assunta dalla locatrice per effetto della notifica del pignoramento, con conseguente necessità di valutare l’intero pagamento in questione come effettuato a soggetto pienamente legittimato.
Infine, che comunque il pagamento ut supra effettuato era da considerare liberatorio ex art. 1189 c.c., in quanto ricevuto dal creditore apparente e che peraltro essa ricorrente aveva ritenuto di assecondare la richiesta della concedente, in ordine al pagamento anticipato dei canoni a fronte di un insignificante sconto di appena € 1.000,00, onde evitare il rischio che il fondo da essa condotto in affitto fosse assoggettato a pignoramento da parte dei creditori.
La decisione e motivazione
La Corte di cassazione, con la citata ordinanza n. 25905 del 2026, ha giudicato il motivo inammissibile per difetto di specificità, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. e ha rigettato il ricorso con conseguente conferma della decisione impugnata.
Ha osservato il Collegio che costituisce principio consolidato, nella giurisprudenza di legittimità, quello secondo cui “In materia di espropriazione immobiliare, il pignoramento, pur componendosi di due momenti processuali, cui corrispondono i due diversi adempimenti della notifica dell’atto al debitore esecutato e della sua trascrizione nei registri immobiliari, è strutturato come fattispecie a formazione progressiva, nella quale, mentre la notificazione dell’ingiunzione al debitore segna l’inizio del processo esecutivo (e produce, tra gli altri effetti, quello dell’indisponibilità del bene pignorato), la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene” (Corte di cassazione, n. 7998/2015, richiamata dalla sentenza impugnata; conf., Corte di cassazione, ordinanza del 22 dicembre 2022, n. 37558).
Posto che ciascuno dei due momenti di cui si compone il pignoramento immobiliare ha effetti suoi propri (si rinvia, sul punto, all’ampia motivazione del primo dei due arresti appena citati), è indiscusso che la notifica del pignoramento – oltre a costituire l’esecutato quale custode ex lege del bene pignorato, ex art. 559, comma 1, c.p.c. – ha l’effetto di creare il vincolo di indisponibilità del bene in danno dello stesso esecutato.
Su queste condivisibili premesse, la Corte d’appello ha correttamente ritenuto che, posta la notifica del pignoramento in data 27.12.2016, da tale data la debitrice avesse assunto la qualità di custode ex lege dei beni pignorati, ma che il pagamento anticipato del 3.1.2017, operato dall’affittuaria d’intesa con la concedente in forza di accordo del 28.12.2016 (successivo alla detta notifica) non fosse opponibile al custode professionale avv. Catone, successivamente nominato, sia perché l’esecutata, nell’accordo del 28.12.2016, non aveva speso la qualità di custode (avendo invece operato in proprio, quale proprietaria e affittante del fondo), sia perché il custode Catone era comunque da considerare soggetto terzo: gli effetti del pignoramento, nei suoi confronti, non potevano che decorrere dalla data della trascrizione del pignoramento, ossia dall’11.1.2017, donde la considerazione per cui il pagamento effettuato dalla Agricola Beta costituiva liberazione anticipata (rispetto al pignoramento) dei fitti, fatta al debitore (e non al custode), con conseguente piena applicabilità dell’art. 2918 c.c.
Contrariamente all’assunto della ricorrente, cioè, il pagamento dei canoni non era avvenuto “nell’ambito della procedura esecutiva” e, dunque, al custode giudiziario ex lege, ma proprio al di fuori di essa, ossia a soggetto (la proprietaria-affittante, in quanto tale) privo di legittimazione a riceverlo, ex art. 1188 c.c., avendo anzi detta società orchestrato l’intera operazione in discorso – con l’ausilio dell’affittuaria – ben consapevole del vincolo di indisponibilità derivante dalla già ricevuta notifica del pignoramento e all’evidente scopo di sottrarre ai creditori i frutti civili del fondo pignorato.
La Corte d’appello, poi, ha escluso che potesse giocare alcun ruolo, nella specie, il tema del pagamento al creditore apparente, perché l’art. 2918 c.c., dettato a tutela del ceto creditorio, prevale sull’art. 1189 c.c. e, dunque, sulla esigenza di tutelare il terzo di buona fede che paghi a chi appare legittimato a ricevere il pagamento, qualità soggettiva che nella specie era comunque da escludere in capo alla società affittuaria.
La dichiarazione di inammissibilità, a dire del Collegio, è conseguenza dell’omessa spiegazione, con il necessario grado di specificità, in cosa consisterebbe la denunciata violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto.
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