“Tanto si sa già chi vincerà”. È una delle frasi che si sentono più spesso quando si parla di aste giudiziarie. A volte questo scetticismo nasce dalla convinzione che a partecipare siano sempre le stesse persone, altre dal sospetto che chi gestisce la vendita conosca in anticipo le offerte o sappia già a chi sarà aggiudicato l’immobile. È un dubbio che merita di essere preso sul serio perché riguarda uno degli aspetti più importanti di una vendita: la trasparenza.
Per capire come si svolge realmente un’asta giudiziaria, però, è necessario distinguere le impressioni da ciò che accade concretamente durante la procedura e considerare che le modalità operative dipendono dalla legge applicabile, dal provvedimento del giudice, dall’avviso di vendita e dalla tipologia di vendita adottata.
Chi stabilisce come si svolge la vendita?
Un’asta giudiziaria non è una trattativa privata tra un proprietario e un potenziale acquirente ma un’attività processuale regolata dalla legge.
La vendita si svolge nell’ambito di una procedura giudiziaria e secondo le condizioni indicate nel provvedimento del giudice e nell’avviso di vendita. Quest’ultimo stabilisce, tra l’altro, le modalità di partecipazione, i termini per presentare le offerte, il prezzo e gli altri elementi necessari per prendere parte alla vendita.
Nel caso delle vendite telematiche le operazioni devono inoltre rispettare le regole tecnico-operative applicabili e le istruzioni della specifica procedura. Lo svolgimento della vendita non dipende quindi da accordi informali tra i partecipanti né, quanto all’esito, dalla discrezionalità di chi gestisce la piattaforma informatica: ciascun soggetto opera nei limiti delle proprie competenze e delle regole della procedura.
Le offerte non sono visibili prima dell’apertura
Uno degli elementi meno conosciuti riguarda proprio la gestione informatica e la protezione dei dati dell’offerta.
L’offerta viene trasmessa attraverso il sistema previsto per la specifica vendita telematica e, secondo le regole applicabili, il suo contenuto non viene reso conoscibile anticipatamente agli altri partecipanti prima del momento stabilito per l’apertura o per l’esame delle offerte. Le specifiche tecniche applicabili possono inoltre prevedere che i documenti elaborati dal sistema per la gestione delle offerte non riportino nelle fasi iniziali i dati identificativi del presentatore e degli altri offerenti. L’obiettivo è tutelare la riservatezza e consentire la conoscenza delle condizioni delle offerte senza rivelare prematuramente l’identità dei partecipanti, fermo restando che la conoscibilità dei dati e dei documenti segue le regole previste per ciascuna fase e per ciascun soggetto coinvolto.
Chi gestisce la piattaforma non decide chi si aggiudica l’immobile
È importante distinguere i diversi ruoli che intervengono nella vendita:
– il gestore della vendita telematica mette a disposizione e mantiene l’infrastruttura informatica attraverso la quale vengono svolte le operazioni previste dalla vendita secondo le regole tecniche applicabili. Non decide chi si aggiudica l’immobile né sostituisce gli organi della procedura nelle valutazioni di loro competenza
– il Professionista delegato è il soggetto incaricato, nei limiti della delega ricevuta, di svolgere le operazioni di vendita nella data e nell’orario stabiliti, verificare la regolarità formale delle offerte, ammettere i partecipanti e gestire la gara secondo il provvedimento del giudice e l’avviso di vendita
Il ruolo dei diversi soggetti è quindi distinto: la piattaforma supporta il procedimento informatico mentre le operazioni di vendita e le decisioni previste dalla procedura sono svolte dai soggetti competenti nel rispetto delle regole applicabili.
E se c’è un solo partecipante?
Anche questo è un caso che può alimentare l’impressione che “sia già tutto deciso”. In realtà, la presenza di un solo offerente significa semplicemente che, per quella specifica vendita, è stata presentata una sola offerta valida.
La disciplina prevede modalità specifiche per la gestione dell’offerta unica. Un’offerta pari o superiore al prezzo base può condurre all’aggiudicazione se ricorrono gli ulteriori presupposti previsti dalla legge e dall’avviso di vendita. Anche un’offerta inferiore al prezzo base ma non inferiore all’offerta minima può essere valutata secondo le condizioni stabilite dalla legge e dall’avviso: l’esito non è sempre automatico e può dipendere, tra l’altro, da eventuali opposizioni e dalla possibilità di conseguire un prezzo maggiore. La procedura comunque non richiede necessariamente la presenza di più concorrenti per poter proseguire o arrivare all’aggiudicazione.
E se partecipano più persone?
Quando vengono presentate più offerte valide la gara si svolge secondo le modalità indicate nell’ avviso di vendita e nel provvedimento del giudice.
Nelle vendite telematiche asincrone, quando questa è la modalità prevista, i partecipanti effettuano i propri rilanci online all’interno di una finestra temporale prefissata. Ogni rilancio deve rispettare l’importo minimo stabilito dall’avviso di vendita. In alcune specifiche vendite le regole prevedono che un rilancio depositato negli ultimi minuti determini un’estensione automatica del tempo, così da consentire agli altri offerenti di valutare un eventuale contro rilancio.
Perché allora può sembrare che “comprino sempre gli stessi”?
Per chi osserva le aste dall’esterno vedere partecipanti abituali o investitori che conoscono già la procedura può alimentare la sensazione che il sistema sia riservato a pochi.
Ma avere esperienza non significa avere un accesso privilegiato alla vendita: tutta la documentazione resa disponibile per quella procedura, come la perizia di stima, l’avviso di vendita, le planimetrie è normalmente consultabile sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) e sui canali autorizzati secondo le modalità previste.
La differenza reale risiede nella familiarità con la procedura: chi partecipa per la prima volta può percepire una complessità burocratica o tecnologica. L’uso della firma digitale, la trasmissione di file in formato.p7m, il ricorso alla PEC, il pagamento del bollo telematico possono essere richiesti secondo le modalità della specifica procedura ma non costituiscono requisiti identici e invariabili in ogni caso. Non esiste alcun diritto di precedenza: può esistere solo un diverso livello di preparazione.
La conoscenza supera il luogo comune
Il sospetto che un’asta sia “già decisa” nasce spesso dalla scarsa conoscenza di un sistema che, soprattutto nelle vendite telematiche, può apparire complesso a chi lo incontra per la prima volta. Conoscere le regole, i passaggi della procedura e il ruolo dei diversi soggetti coinvolti aiuta a capire come si svolge realmente una vendita e a distinguere ciò che può sembrare poco trasparente da ciò che è invece disciplinato e sottoposto a controlli.
È proprio dalla necessità di far comprendere meglio il mondo delle aste che prende forma il lavoro di Asso Aste. Attraverso l’Help Center offriamo supporto nell’analisi della documentazione e nella presentazione dell’offerta telematica per aiutare tutti a orientarsi tra informazioni, adempimenti e aspetti tecnici.
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