#Finsubito news – Impresa Edile In Crisi: Il Concordato Preventivo Può Salvare I Cantieri?

Chi guida un’impresa edile in difficoltà non arriva quasi mai con domande da manuale. Arriva con domande concrete: «Se deposito il concordato, il Comune mi toglie l’appalto?», «La banca può bloccarmi il conto mentre sto finendo il cantiere?», «I subappaltatori mi faranno causa?». Questa guida raccoglie proprio quelle domande, nell’ordine in cui di solito vengono poste, e prova a dare a ciascuna una risposta onesta, completa e verificabile.

Il quadro normativo, in poche righe. Il concordato preventivo è oggi disciplinato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, “CCII”), più volte modificato, da ultimo in modo rilevante dal correttivo D.Lgs. 136/2024, in vigore dal 28 settembre 2024. Per le imprese di costruzioni contano soprattutto gli articoli che regolano la continuità aziendale (art. 84), i contratti pendenti (artt. 94-bis e 97), i contratti con la pubblica amministrazione (art. 95) e l’omologazione con classi dissenzienti (art. 112). Sul versante degli appalti, il Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) rinvia espressamente proprio all’art. 95 CCII.

Perché questo tema è il nostro tema. La crisi di un’impresa edile non si gestisce solo con il diritto processuale: si gestisce trattando con banche, committenti, stazioni appaltanti, fornitori e fisco, spesso prima ancora di arrivare in tribunale. Lo Studio Monardo è guidato da un Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè da un professionista abilitato proprio a condurre le trattative tra impresa in crisi e creditori, e coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario: le due aree dove, in un’impresa di costruzioni, si concentra quasi sempre il grosso dell’esposizione.

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Blocco A — Le basi

Cos’è esattamente il concordato preventivo, e perché tutti parlano di “continuità”?

È una procedura giudiziale che permette all’impresa di regolare i debiti con una proposta ai creditori, approvata a maggioranza e omologata dal tribunale, evitando la liquidazione giudiziale (il vecchio fallimento).

La legge prevede due grandi famiglie di concordato. Nel concordato liquidatorio l’impresa cede i propri beni e con il ricavato paga i creditori: l’attività, di fatto, si chiude. Nel concordato in continuità aziendale l’impresa continua a lavorare e paga i creditori, in tutto o in parte, con i flussi generati dall’attività futura: nel caso di un’impresa edile, con i margini dei cantieri che porta a termine e delle nuove commesse che acquisisce.

Per un’impresa di costruzioni la differenza è enorme. Un cantiere a metà vale pochissimo in una liquidazione: le opere incompiute non si vendono, i committenti contestano, le penali scattano, le garanzie vengono escusse. Lo stesso cantiere, portato a termine, genera invece un credito pieno verso il committente. Ecco perché la continuità è quasi sempre la strada più interessante per un’impresa edile che ha ancora un portafoglio lavori sano.

La continuità può essere diretta (prosegue la stessa impresa, con lo stesso imprenditore) o indiretta (l’azienda, o un suo ramo, viene gestita da un terzo, per esempio tramite affitto o cessione). Ne parliamo più avanti, perché la Cassazione nel 2026 ha fissato paletti precisi proprio sulla continuità indiretta.

Un punto che sorprende molti: nel concordato in continuità non è richiesta una percentuale minima di pagamento dei creditori chirografari. La soglia del 20% riguarda il concordato liquidatorio (art. 84, comma 4, CCII), come ha ricordato anche la Cassazione nel 2024. Ma attenzione: questo non significa che si possa offrire qualunque cosa. Ogni creditore deve ricevere almeno quanto otterrebbe in una liquidazione giudiziale, e il piano deve essere credibile. Su questo torneremo nella domanda che “nessuno fa”.

La mia impresa edile può accedere al concordato anche se è piccola?

Dipende dalle dimensioni: il concordato preventivo è riservato alle imprese che superano anche una sola delle soglie di legge; sotto quelle soglie si usano strumenti diversi.

Il CCII distingue tra impresa “minore” e impresa che non lo è. È minore l’impresa che, congiuntamente, negli ultimi tre esercizi (o dall’inizio dell’attività, se inferiore) ha avuto un attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro, ricavi lordi annui non superiori a 200.000 euro e debiti, anche non scaduti, non superiori a 500.000 euro (art. 2, comma 1, lett. d, CCII).

Basta superare uno solo di questi parametri per non essere impresa minore. In edilizia succede spesso: anche una piccola impresa con quattro o cinque dipendenti, che lavora su due o tre cantieri all’anno, supera facilmente i 200.000 euro di ricavi o accumula oltre 500.000 euro di debiti tra fornitori, banche e fisco.

Se invece l’impresa è sotto soglia, la strada non è chiusa: esistono il concordato minore e la liquidazione controllata, strumenti del sovraindebitamento gestiti con l’ausilio di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Sono procedure diverse, con regole proprie, ma con la stessa logica di fondo: regolare i debiti senza lasciare che ogni creditore agisca per conto suo.

Un’ultima precisazione: il concordato preventivo è riservato all’imprenditore commerciale. Le imprese edili costituite in forma di società (s.r.l., s.n.c., s.a.s.) o le ditte individuali che svolgono attività di costruzione con organizzazione d’impresa rientrano pacificamente in questa categoria.

Devo essere già “fallito” o basta essere in difficoltà?

Basta essere in crisi: non serve aspettare l’insolvenza conclamata. Anzi, più si arriva presto, più strumenti restano disponibili.

Il Codice distingue due situazioni. La crisi è lo stato del debitore che rende probabile l’insolvenza, e si manifesta con l’inadeguatezza dei flussi di cassa a far fronte alle obbligazioni dei successivi dodici mesi. L’insolvenza è lo stato in cui il debitore non è più in grado di soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni. Il concordato preventivo è accessibile in entrambi i casi.

Per un’impresa edile, la crisi ha segnali riconoscibili: SAL incassati in ritardo e anticipati in banca, fornitori pagati sempre più tardi, F24 rateizzati e poi non pagati, cantieri aperti per fare cassa più che per fare margine. Il Codice chiede all’imprenditore di dotarsi di assetti organizzativi capaci di cogliere questi segnali per tempo, e indica come campanelli d’allarme, tra l’altro, i ritardi significativi nel pagamento di retribuzioni, fornitori, banche ed enti pubblici (art. 3 CCII).

Perché conviene muoversi prima? Perché quando la crisi è ancora gestibile si può ricorrere anche alla composizione negoziata, un percorso stragiudiziale assistito da un esperto indipendente, con la possibilità di chiedere misure protettive. Quando invece la situazione è già precipitata, e magari un creditore ha già chiesto la liquidazione giudiziale, le opzioni si restringono e i tempi si accorciano.

Entro quando conviene muoversi, in concreto?

Prima che un creditore depositi un ricorso per liquidazione giudiziale, e possibilmente prima che i cantieri si fermino.

Non esiste una scadenza unica valida per tutti, ma esistono momenti dopo i quali tutto diventa più difficile. Il primo è il fermo di un cantiere: se un cantiere si blocca per mancanza di materiali o di manodopera, il committente può contestare l’inadempimento, applicare penali, chiedere la risoluzione del contratto. Recuperare un cantiere fermo è molto più complicato che proteggerne uno che sta ancora lavorando.

Il secondo momento è l’avvio delle azioni esecutive: pignoramenti presso terzi sui crediti verso i committenti, pignoramenti di mezzi e attrezzature, ipoteche giudiziali sul capannone. Ogni azione esecutiva sottrae risorse proprio al piano di continuità.

Il terzo momento è il ricorso per liquidazione giudiziale da parte di un creditore, spesso l’Agente della riscossione o un fornitore importante. Da quel momento il concordato è ancora possibile, ma si gioca in difesa e con tempi dettati dal tribunale.

Come detto sopra, se si arriva prima, si può valutare la composizione negoziata. Ma c’è un’avvertenza che la Cassazione ha reso chiarissima a fine 2025: le due strade vanno scelte con un ordine preciso, e non si possono sovrapporre a piacimento. Ne parliamo nella sezione sulle sentenze.

Blocco B — La procedura

Da dove si comincia? Posso depositare subito una domanda “in bianco”?

Sì: la legge consente di depositare una domanda di accesso “con riserva”, con i soli documenti essenziali, e di presentare piano e proposta entro un termine fissato dal tribunale.

È la cosiddetta domanda prenotativa o “in bianco”, oggi disciplinata dall’art. 44 CCII. L’impresa deposita il ricorso con i bilanci degli ultimi tre esercizi, l’elenco nominativo dei creditori con i rispettivi crediti, e poco altro. Il tribunale concede un termine tra 30 e 60 giorni per depositare la proposta, il piano e l’attestazione del professionista indipendente; il termine può essere prorogato, su istanza motivata, fino a ulteriori 60 giorni, purché non siano pendenti domande di liquidazione giudiziale.

Perché è utile per un’impresa edile? Perché la pubblicazione della domanda nel registro delle imprese fa scattare protezioni immediate (ne parliamo nella prossima domanda), mentre il piano richiede tempo: bisogna ricostruire lo stato di avanzamento di ogni cantiere, stimare i costi a finire, verificare le riserve iscritte, analizzare le posizioni dei subappaltatori, quantificare l’esposizione fiscale e previdenziale.

Nel periodo tra deposito e decreto di apertura, l’impresa resta nella gestione dell’imprenditore, ma sotto controllo: il tribunale può nominare subito un commissario giudiziale, impone obblighi informativi periodici sulla gestione e sulla situazione finanziaria, e gli atti di straordinaria amministrazione richiedono l’autorizzazione del tribunale. Gli atti di ordinaria amministrazione, come acquistare il calcestruzzo per proseguire un getto o pagare i dipendenti di cantiere, restano invece possibili.

Il rischio da non sottovalutare: la domanda in bianco non è un “parcheggio”. Se il termine scade senza deposito del piano, o se emerge che la domanda serviva solo a guadagnare tempo, il tribunale la dichiara inammissibile e, se c’è insolvenza e un ricorso pendente, può aprire la liquidazione giudiziale.

Appena deposito la domanda, banche e fornitori possono ancora bloccarmi i cantieri?

In larga parte no: dalla pubblicazione della domanda i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari, e chi ha un contratto in corso non può risolverlo solo perché hai depositato il concordato.

Le protezioni sono di due tipi, e vanno tenute distinte.

La prima riguarda le azioni dei creditori. Con le misure protettive (artt. 54 e 55 CCII), dalla data di pubblicazione della domanda nel registro delle imprese i creditori per titolo o causa anteriore non possono iniziare né proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’impresa. In concreto: il fornitore di ferro non può pignorare il credito che vanti verso il committente del cantiere di via Tal dei Tali; la banca non può pignorare l’escavatore. Le misure vanno poi confermate dal tribunale, hanno una durata massima di quattro mesi, prorogabile, e la durata complessiva non può superare i dodici mesi.

La seconda riguarda i contratti in corso. L’art. 94-bis CCII stabilisce che i creditori non possono, unilateralmente, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli a danno dell’impresa per il solo fatto del deposito della domanda. E i creditori interessati dalle misure protettive non possono rifiutare l’adempimento dei contratti essenziali per la prosecuzione dell’attività solo perché non sono stati pagati i crediti anteriori. Per un’impresa edile questo significa che il fornitore di calcestruzzo o il noleggiatore della gru non possono interrompere le forniture solo perché hai debiti pregressi con loro.

Due limiti onesti. Il primo: le nuove forniture vanno pagate. La protezione riguarda il passato, non autorizza a non pagare il presente. Il secondo: la protezione non copre automaticamente tutto. Le banche, per esempio, possono ridurre gli affidamenti futuri secondo le regole contrattuali, e gli anticipi su fatture già in corso pongono questioni specifiche che vanno analizzate caso per caso.

C’è poi un aspetto che molti scoprono troppo tardi: le ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni precedenti la pubblicazione della domanda sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori. Se un fornitore si è appena iscritto ipoteca sul capannone dell’impresa, conviene verificare le date con attenzione.

Gli appalti pubblici che ho in corso si risolvono automaticamente?

No. La legge lo dice in modo esplicito: i contratti in corso con le pubbliche amministrazioni non si risolvono per effetto del deposito della domanda di concordato, e i patti contrari sono inefficaci.

È l’art. 95, comma 1, CCII, ed è forse la norma più importante per un’impresa edile che lavora con enti pubblici. Il Comune, la Provincia, la ASL, l’ente gestore delle strade non possono risolvere il contratto d’appalto solo perché l’appaltatore ha depositato un concordato.

Ma la continuazione non è automatica in senso pieno: la legge chiede che il professionista indipendente attesti la conformità del contratto al piano e la ragionevole capacità di adempimento. In altre parole: l’attestatore deve dire, con un documento firmato, che quel cantiere sta dentro il piano di risanamento e che l’impresa è effettivamente in grado di portarlo a termine. Se il cantiere è in perdita strutturale, o se mancano le risorse per completarlo, quell’attestazione non si può rilasciare.

Questo ha una conseguenza strategica precisa: non tutti i cantieri pubblici vanno necessariamente salvati. Un appalto preso con un ribasso eccessivo, che a finire costa più di quanto rende, può essere proprio la causa della crisi. In quel caso il piano può prevedere di non proseguirlo, con le conseguenze che vedremo nella domanda sullo scioglimento dei contratti.

Sul fronte del Codice dei contratti pubblici, l’art. 94, comma 5, lett. d), D.Lgs. 36/2023 prevede che la stazione appaltante possa escludere l’operatore in concordato, ma “fermo restando quanto previsto dall’articolo 95” del CCII: il rinvio rende la regola concorsuale prevalente.

Un dettaglio pratico che spesso viene trascurato: la stazione appaltante va informata. Il silenzio, in un rapporto che comunque richiede trasparenza e collaborazione, crea quasi sempre più problemi di quanti ne eviti.

Posso partecipare a nuove gare mentre sono in concordato?

Sì, ma serve l’autorizzazione del giudice, e deve arrivare entro l’aggiudicazione.

La regola è nell’art. 95, commi 3 e 4, CCII. Dopo il deposito della domanda, la partecipazione a procedure di affidamento di contratti pubblici deve essere autorizzata dal tribunale; dopo il decreto di apertura, dal giudice delegato, sentito il commissario giudiziale se già nominato. L’autorizzazione consente la partecipazione previo deposito di una relazione del professionista indipendente che attesti la conformità al piano, ove già predisposto, e la ragionevole capacità di adempimento del contratto.

Il punto più delicato è il momento. Il Consiglio di Stato in Adunanza Plenaria, con la sentenza 27 maggio 2021, n. 9, ha chiarito due cose che restano il riferimento ancora oggi. La prima: il deposito di una domanda di concordato in bianco non è di per sé causa di esclusione automatica dalla gara. La seconda: l’autorizzazione giudiziale deve intervenire entro l’aggiudicazione, mentre non serve che entro quella data l’impresa sia già stata ammessa al concordato in continuità. Il nuovo Codice dei contratti ha poi recepito questi principi.

Tradotto in pratica: se l’impresa è in gara e deposita il concordato, deve chiedere subito l’autorizzazione al tribunale, anche se la gara è già iniziata, e informare la stazione appaltante. Se l’aggiudicazione arriva prima dell’autorizzazione, il rischio di esclusione è concreto. I tempi del tribunale e quelli della gara vanno quindi coordinati con un calendario preciso, giorno per giorno.

Un’ulteriore precisazione utile: l’impresa ammessa al concordato non ha bisogno di ricorrere all’avvalimento dei requisiti di un’altra impresa per partecipare, come chiarisce lo stesso Codice della crisi. Restano invece fermi tutti gli altri requisiti di partecipazione, a partire dalla qualificazione SOA, che va monitorata con attenzione per tutta la durata della procedura.

Come si arriva al voto dei creditori e all’omologa?

Dopo il deposito del piano, il tribunale verifica l’ammissibilità, apre la procedura, i creditori votano per classi e, se la proposta passa, il tribunale omologa.

Il percorso si articola in fasi ben precise. Dopo il deposito di piano, proposta e attestazione, il tribunale verifica la ritualità della proposta e, per il concordato in continuità, che il piano non sia manifestamente inidoneo a soddisfare i creditori come proposto e a preservare il valore dell’impresa. Se il controllo è positivo, emette il decreto di apertura: nomina il giudice delegato e il commissario giudiziale, e fissa le date per il voto.

Il commissario redige una relazione per i creditori, che è un documento cruciale: è lì che i creditori trovano un giudizio indipendente sulla convenienza della proposta rispetto alla liquidazione.

I creditori votano divisi in classi di interessi omogenei. Nel concordato in continuità la suddivisione in classi è obbligatoria. Per un’impresa edile le classi tipiche sono: banche con garanzia ipotecaria, Erario ed enti previdenziali, dipendenti, fornitori strategici, subappaltatori, fornitori ordinari.

Se tutte le classi approvano, il concordato è approvato. Se una o più classi votano contro, nel concordato in continuità il tribunale può comunque omologare, su richiesta dell’impresa, se ricorrono le condizioni dell’art. 112, comma 2, CCII (la cosiddetta ristrutturazione trasversale o cross-class cram down). Nel marzo 2026 la Cassazione ha chiarito che può bastare il voto favorevole di una sola classe, purché sia composta da creditori “nel denaro”, cioè che otterrebbero qualcosa applicando l’ordine delle prelazioni anche sul valore eccedente quello di liquidazione.

Ecco una sintesi del percorso:

Blocco C — I casi particolari

E i subappaltatori? La stazione appaltante può trattenere i miei SAL finché non li pago?

È uno dei nodi più delicati per le imprese edili in concordato, e la risposta non è ancora del tutto stabilizzata. Quello che si può dire con certezza è che il problema va previsto nel piano, non scoperto al primo SAL.

Il meccanismo è noto a chiunque lavori negli appalti pubblici: la stazione appaltante, a seconda di quanto previsto nel contratto e nella disciplina applicabile, può pagare direttamente i subappaltatori oppure condizionare i pagamenti all’appaltatore alla prova che i subappaltatori siano stati pagati. Ma se l’appaltatore è in concordato, pagare per intero un subappaltatore per prestazioni anteriori alla domanda significherebbe trattarlo meglio degli altri creditori, violando la parità di trattamento.

Sul versante del fallimento, le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 5685 del 2020, avevano stabilito che il meccanismo di sospensione dei pagamenti presuppone un appalto in corso con un’impresa in bonis: se il contratto si scioglie per effetto del fallimento, il curatore ha diritto al corrispettivo maturato e il subappaltatore diventa un creditore concorsuale come gli altri. Più di recente, la Cassazione ha escluso che il credito del subappaltatore verso un appaltatore in concordato diventi automaticamente prededucibile solo perché il suo pagamento condiziona l’incasso dell’appaltatore.

Il concordato, però, è diverso dal fallimento: il contratto d’appalto prosegue. E sulla legittimità della sospensione dei pagamenti da parte della stazione appaltante verso l’appaltatore in concordato la Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione meritevole di approfondimento in pubblica udienza. Siamo quindi in un’area in cui le soluzioni devono essere costruite con prudenza.

Cosa si fa in pratica? Si mappano le posizioni dei subappaltatori cantiere per cantiere, distinguendo i crediti per prestazioni anteriori da quelli per prestazioni successive alla domanda. Per i subappaltatori essenziali alla prosecuzione si valuta l’autorizzazione al pagamento dei crediti anteriori ai sensi dell’art. 100 CCII, che la consente quando le prestazioni sono essenziali per la continuità e funzionali al miglior soddisfacimento dei creditori, con attestazione del professionista. E si apre subito un dialogo con la stazione appaltante, perché il cantiere non si fermi per un problema di cassa.

Posso liberarmi di un contratto di cantiere che mi sta facendo perdere soldi?

Sì, ma non da solo: serve l’autorizzazione del tribunale, che può sospendere o sciogliere il contratto se la sua prosecuzione non è coerente con il piano.

L’art. 97 CCII consente all’impresa di chiedere la sospensione o lo scioglimento dei contratti pendenti, cioè di quelli non ancora eseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti alla data della domanda. Il tribunale decide dopo aver sentito l’altro contraente.

Due precisazioni importanti, entrambe confermate dalla giurisprudenza. La prima: la nozione di “contratto pendente” è stretta. La Cassazione (sentenza 23 novembre 2020, n. 26568) ha chiarito che si tratta dei contratti a prestazioni corrispettive non ancora compiutamente eseguiti da nessuna delle due parti. Se la controparte ha già eseguito tutto, e manca solo il pagamento dell’impresa in concordato, non c’è un contratto pendente da sciogliere: c’è semplicemente un debito da inserire nel piano. Lo ha ribadito, nel vigore del CCII, anche la Corte d’Appello di Lecce con sentenza 17 aprile 2025.

La seconda precisazione: lo scioglimento non è un atto unilaterale. Non basta scriverlo nel piano o comunicarlo alla controparte: serve il provvedimento del tribunale. In mancanza, il contratto resta in vita con tutte le sue obbligazioni.

E il committente che subisce lo scioglimento? Ha diritto a un indennizzo, equivalente al risarcimento del danno conseguente al mancato adempimento, che però viene soddisfatto come credito anteriore al concordato, cioè nella misura prevista dal piano per quella classe. Questo rende lo scioglimento uno strumento potente, ma che va usato con giudizio: un committente pubblico o privato che si vede sciogliere il contratto può diventare un oppositore molto determinato in sede di voto e di omologa.

Per i contratti con la pubblica amministrazione, infine, l’art. 95 fa espressamente salvo l’art. 97: anche gli appalti pubblici, quindi, possono essere oggetto di istanza di scioglimento se il piano lo richiede.

E se l’azienda la porta avanti qualcun altro, per esempio con un affitto di ramo?

È possibile, si chiama continuità indiretta, ma la Cassazione nel luglio 2026 ha chiarito che deve essere vera continuità: una porzione significativa dell’azienda e contratti collegati al piano anche nei tempi.

Nella continuità indiretta l’attività non prosegue in capo all’impresa in crisi, ma in capo a un terzo che ne prende in affitto o ne acquista l’azienda o un ramo. In edilizia è una soluzione frequente: una società sana affitta il ramo “cantieri pubblici” con il personale, i mezzi e i contratti, mentre la vecchia società resta con i debiti e paga i creditori con i canoni e il prezzo di cessione.

La Cassazione, con la sentenza 8 luglio 2026, n. 22931, ha fissato due requisiti. Primo: se la continuità è solo parziale, deve riguardare almeno una porzione significativa dell’originario nucleo aziendale. Secondo: se si basa su contratti di affitto, questi devono essere funzionalmente collegati alla regolazione della crisi e vicini nel tempo alla presentazione del piano. Un affitto di ramo stipulato dieci anni prima, come nel caso deciso, non può essere ripescato per qualificare come “in continuità” un concordato che nella sostanza è liquidatorio.

E pochi giorni dopo, con la sentenza 9 luglio 2026, n. 22960, la Corte ha aggiunto che la continuità non può essere un’etichetta: deve emergere già in fase di ammissibilità come progetto sostenibile e fondato su valori verificabili, e il confronto con la liquidazione deve essere concreto. Anche l’attestazione del professionista indipendente non vincola il tribunale.

Nell’impostazione dello Studio Monardo, guidato da un Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), la scelta tra continuità diretta e indiretta si fa numeri alla mano e prima del deposito, non per adattare l’etichetta a un piano già scritto. Per un’impresa edile la domanda chiave è: chi è davvero in grado di finire questi cantieri? Se la risposta è “un altro operatore”, la continuità indiretta può essere la strada giusta; se è “solo noi, con questi capisquadra e queste attestazioni”, spesso conviene la diretta.

I debiti con Erario e INPS si possono ridurre nel concordato?

Sì, con la transazione fiscale e previdenziale prevista dall’art. 88 CCII; e dopo il correttivo del 2024 il voto contrario del Fisco non è più necessariamente un ostacolo insuperabile neanche nel concordato in continuità. Ma le regole dipendono da quando è stata depositata la domanda.

Per moltissime imprese edili il debito tributario e contributivo è la voce più pesante: IVA non versata, ritenute, contributi INPS e Cassa Edile. La transazione fiscale consente di proporre il pagamento parziale o dilazionato di questi crediti, nel rispetto dell’ordine delle prelazioni e con una attestazione sulla convenienza rispetto alla liquidazione.

Il problema storico era cosa succede se l’Agenzia delle Entrate o l’INPS votano contro. Qui la Cassazione è stata netta su due fronti. Con l’ordinanza 14 giugno 2026, n. 19790, ha stabilito che, nella disciplina anteriore al correttivo D.Lgs. 136/2024, il cosiddetto cram down fiscale (la possibilità per il tribunale di superare il voto contrario del Fisco) era previsto solo per il concordato liquidatorio e non per quello in continuità. Con la sentenza 30 marzo 2026, n. 7663, invece, ha confermato che nel concordato in continuità il tribunale può omologare anche se approva una sola classe, purché sia una classe “nel denaro”, e ha precisato che i debiti tributari esistenti ma non pagati non sono “passività inesistenti” e non rendono l’imprenditore immeritevole: la legge non richiede una meritevolezza soggettiva del debitore.

Cosa significa per chi deposita oggi? Che il quadro normativo vigente, dopo il correttivo, è più favorevole alla continuità rispetto al passato, ma che la proposta al Fisco va costruita con particolare cura, con trattamento non deteriore rispetto alla liquidazione e un’attestazione solida. Per le procedure avviate prima del 28 settembre 2024, invece, valgono le regole anteriori, come ha chiarito la stessa Cassazione.

Blocco D — Le paure finali

Rischio di perdere la casa o di dover pagare io, personalmente?

Dipende da due cose: la forma giuridica dell’impresa e le garanzie personali che hai firmato. Il concordato della società, da solo, non libera chi ha prestato fideiussione.

Se l’impresa è una società di capitali (s.r.l. o s.p.a.), il patrimonio personale del socio e dell’amministratore è, in linea di principio, separato da quello della società. Il concordato riguarda i debiti della società. Ma in edilizia questa separazione è spesso più teorica che reale: quasi sempre il titolare ha firmato fideiussioni a favore delle banche, talvolta dei fornitori principali, e a volte ha concesso ipoteca sulla propria casa a garanzia dei fidi aziendali.

Qui il limite va detto chiaramente: i creditori conservano i loro diritti verso i fideiussori e i coobbligati anche se il concordato della società viene omologato. Se la banca riceve dal concordato il 40% e il titolare è fideiussore, per il restante 60% la banca può rivolgersi a lui. Ecco perché la crisi dell’impresa e quella dei garanti vanno affrontate insieme, non in sequenza.

Se l’impresa è una società di persone (s.n.c., s.a.s.), il concordato omologato produce effetti, salvo patto contrario, anche nei confronti dei soci illimitatamente responsabili per i debiti sociali. È una protezione importante, che manca invece nella forma della s.r.l. con fideiussione personale.

La rassicurazione fondata è questa: esistono strumenti per gestire anche la posizione personale del garante. A seconda dei casi, si può trattare con le banche un accordo parallelo, si possono verificare la validità e i limiti delle fideiussioni (per esempio quelle redatte sullo schema ABI che l’autorità antitrust ha ritenuto in contrasto con la concorrenza), e se la persona fisica è sovraindebitata si possono valutare le procedure previste dalla legge per il consumatore o per l’imprenditore minore.

Se il concordato non va in porto, finisce tutto in liquidazione giudiziale?

Non automaticamente, ma il rischio esiste ed è giusto guardarlo in faccia: se la domanda è dichiarata inammissibile, la proposta non viene approvata o il piano fallisce, e l’impresa è insolvente, su ricorso di un creditore o del pubblico ministero si apre la liquidazione giudiziale.

È un limite reale, e sarebbe scorretto nasconderlo. Il concordato è un percorso controllato da un tribunale: se si inciampa, non si torna semplicemente alla situazione di prima, perché nel frattempo tutti i creditori sono stati informati, il commissario ha esaminato i conti, e lo stato di insolvenza è sotto gli occhi di tutti.

C’è però un rovescio di questa medaglia. Se l’impresa è davvero insolvente e non fa nulla, la liquidazione giudiziale arriva comunque, solo più tardi e nelle condizioni peggiori: con i cantieri fermi, le penali maturate, le garanzie escusse. Il concordato, se preparato bene, è il tentativo di cambiare quell’esito, non la causa del fallimento.

C’è anche un aspetto che riguarda il dopo: la Cassazione, con la sentenza 18 aprile 2025, n. 10307, ha chiarito che i crediti sorti dopo l’omologa e la chiusura del concordato in continuità non godono della prededuzione in un successivo fallimento. Tradotto: chi fa credito all’impresa dopo l’omologa non è protetto in modo speciale se il piano poi fallisce. È una ragione in più per cui fornitori e banche guardano con attenzione alla solidità del piano, e per cui il piano deve reggere davvero.

Il messaggio onesto è questo: il concordato non elimina il rischio, lo rende governabile. Un piano costruito su numeri prudenti e su cantieri effettivamente remunerativi ha concrete possibilità di arrivare all’omologa; un piano costruito per guadagnare tempo, no.

Quanto tempo ho, davvero, prima che sia troppo tardi?

Meno di quanto pensi, se un creditore ha già depositato un ricorso per liquidazione giudiziale; abbastanza da organizzarsi bene, se ti muovi adesso.

La risposta dipende dal punto in cui ti trovi. Se nessun creditore ha ancora agito, hai il tempo di valutare con calma la composizione negoziata o la preparazione di un concordato completo, con un piano già pronto al momento del deposito. È la situazione ideale, ed è quella in cui gli strumenti funzionano meglio.

Se ci sono pignoramenti in corso, ogni settimana conta: i crediti verso i committenti vengono bloccati, la cassa si prosciuga, i cantieri rallentano. Il deposito di una domanda con riserva, preparata comunque con serietà, può servire a fermare le azioni esecutive mentre si costruisce il piano.

Se è già pendente un ricorso per liquidazione giudiziale, il concordato resta possibile, ma i tempi li detta il tribunale, e la domanda deve essere seria fin dall’inizio. Le iniziative dilatorie vengono riconosciute e respinte.

C’è un errore da evitare in ogni scenario: cambiare strumento in corsa senza una strategia. Come vedremo nella sezione sulle sentenze, la Cassazione nel dicembre 2025 ha ritenuto inammissibile una domanda di composizione negoziata presentata mentre era ancora pendente una domanda di concordato con riserva, con la conseguenza che le misure protettive non hanno impedito il fallimento. La scelta dello strumento va fatta all’inizio, non quando il primo tentativo sembra non funzionare.

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Certo. Ecco due simulazioni dimostrative. Sono ipotesi costruite a scopo esplicativo, con numeri realistici, non casi reali seguiti dallo studio.

Simulazione 1 — Il confronto tra liquidazione e continuità

Ipotesi: una s.r.l. edile con tre cantieri aperti (due pubblici, uno privato) e il seguente passivo:

• banca con ipoteca sul capannone: 612.400 €
• dipendenti (TFR e retribuzioni, privilegio): 96.200 €
• Erario e INPS (privilegio): 431.850 €
• fornitori e subappaltatori (chirografari): 707.300 €
• totale: 1.847.750 €

Scenario A, liquidazione giudiziale. Attivo realizzabile: capannone stimato 480.000 € a valore di mercato, ma in vendita forzata realisticamente 360.000 €; mezzi e attrezzature 142.000 €; crediti verso committenti 318.600 €, che però, con i cantieri fermi e le contestazioni, si riducono realisticamente a 190.000 €; cassa 23.400 €. Totale 715.400 €, meno costi di procedura ipotizzati al 9% (64.386 €): 651.014 € da distribuire.

La banca incassa 360.000 € dal capannone; il suo residuo di 252.400 € diventa chirografario. Restano 291.014 €: i dipendenti, con privilegio di grado anteriore, prendono 96.200 € (100%). Ne restano 194.814 €, che vanno all’Erario e all’INPS: 45,1% dei loro crediti. I chirografari ricevono zero.

Scenario B, concordato in continuità. Il piano quadriennale prevede il completamento dei tre cantieri e nuove commesse coerenti con la capacità produttiva, con flussi liberi stimati in 1.120.000 €. Il capannone resta all’impresa; la banca ipotecaria viene pagata per il valore di mercato del bene (480.000 €) e il residuo di 132.400 € va tra i chirografari. Proposta:

• banca, parte garantita: 480.000 € (100% del valore del bene)
• dipendenti: 96.200 € (100%)
• Erario e INPS: 62%, cioè 267.747 €
• chirografari (707.300 + 132.400 = 839.700 €): 18%, cioè 151.146 €
• totale ai creditori: 995.093 €; con costi di procedura stimati in 85.000 €, fabbisogno 1.080.093 €

Esito: il Fisco passa dal 45,1% al 62%, i chirografari da zero al 18%. La proposta rispetta il criterio della convenienza rispetto alla liquidazione. Ma il margine di sicurezza è di soli 39.907 €, cioè il 3,6% dei flussi. È qui che un attestatore serio e un tribunale attento si fermeranno: basta un cantiere che slitta di tre mesi o un aumento del costo dell’acciaio per mandare il piano fuori equilibrio. Un piano credibile, in questa ipotesi, dovrebbe prevedere scenari di stress e magari ridurre la percentuale offerta ai chirografari, oppure trovare risorse esterne.

Simulazione 2 — Il calendario della gara

Ipotesi: l’impresa partecipa a una gara per lavori di manutenzione stradale da 1.274.600 €; l’aggiudicazione è prevista per il 15 aprile 2026. Il 3 marzo 2026 l’impresa deposita domanda di concordato con riserva; il tribunale concede 60 giorni per il piano.

• Scadenza del termine per il piano: 3 marzo + 60 giorni = 2 maggio 2026.
• Aggiudicazione: 15 aprile 2026, cioè prima del deposito del piano.

Conseguenza: l’impresa non può aspettare il piano per chiedere l’autorizzazione a partecipare. Deve presentare subito l’istanza al tribunale, con la relazione del professionista indipendente sulla ragionevole capacità di adempiere quel contratto, e informare la stazione appaltante. Se l’autorizzazione arriva, per esempio, il 9 aprile, la partecipazione è regolare; se arriva il 20 aprile, dopo l’aggiudicazione, il rischio di esclusione è concreto, secondo il principio fissato dall’Adunanza Plenaria n. 9 del 2021. In concreto, la relazione dell’attestatore sulla singola gara va preparata in parallelo al deposito della domanda, non dopo.

La domanda che nessuno fa, ma tutti dovrebbero fare

“La mia impresa sta davvero in piedi, o con il concordato sto solo comprando tempo?”

È la domanda più scomoda, ed è anche quella che decide l’esito di quasi tutti i concordati in continuità di imprese edili. Molti titolari arrivano convinti che il problema sia solo il debito pregresso: «se mi togliete i debiti vecchi, l’impresa funziona». A volte è vero. Altre volte no: i cantieri sono stati acquisiti con ribassi insostenibili, i costi dei materiali non sono stati revisionati, la struttura è sovradimensionata per il fatturato reale.

La Cassazione nel 2026 ha reso questa domanda ineludibile. Con la sentenza n. 22960 del 9 luglio 2026 ha chiarito che la continuità deve emergere già in fase di ammissione come progetto sostenibile e coerente, che il confronto con la liquidazione deve essere concreto, e che neppure l’attestazione del professionista vincola il giudice. Con la sentenza n. 348 dell’8 gennaio 2025 aveva già precisato che la continuità presuppone la prosecuzione della pregressa attività d’impresa.

In pratica, prima di depositare bisognerebbe rispondere, cantiere per cantiere, a tre domande: quanto costa finirlo, quanto si incassa a finirlo, entro quando. Se la somma dei margini residui, al netto dei costi di struttura, non basta a pagare i creditori in misura almeno pari alla liquidazione e a reggere gli imprevisti, il piano in continuità va ripensato: magari con una continuità parziale, con l’uscita da alcuni contratti, con l’ingresso di nuova finanza o con un partner industriale.

E c’è un corollario: se la verifica viene fatta presto, quando ancora non ci sono ricorsi pendenti, si può scegliere la composizione negoziata, che consente di trattare con i creditori in un contesto riservato e assistito. Se invece si è già depositata una domanda di concordato, quella strada è chiusa finché la domanda pende: lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 31856 del 6 dicembre 2025.

“Ma i giudici, cosa dicono?”

Ecco le pronunce di riferimento per un’impresa edile che valuta il concordato. Per ciascuna indichiamo gli estremi, il principio riformulato in parole nostre e il motivo per cui conta in questo tema.

1. Cass., Sez. I, 8 gennaio 2025, n. 348. Per qualificare un concordato come “in continuità” il giudice deve accertare che prosegua effettivamente la pregressa attività d’impresa del debitore. Perché conta: un’impresa edile che ha di fatto smesso di lavorare non può presentare come continuità un piano che è in realtà una liquidazione.

2. Cass., Sez. I, 18 aprile 2025, n. 10307. I crediti sorti nella fase di esecuzione del concordato in continuità e dopo la sua chiusura non sono prededucibili nel successivo fallimento. Perché conta: fornitori e banche che finanziano l’impresa dopo l’omologa valuteranno con molta attenzione la tenuta del piano.

3. Cass., Sez. I, 6 dicembre 2025, n. 31856. È inammissibile la domanda di composizione negoziata con misure protettive presentata mentre pende una domanda di concordato, anche con riserva; spetta al tribunale chiamato a decidere sul fallimento valutarlo incidentalmente. Perché conta: la scelta dello strumento va fatta all’inizio; cambiare strada in corsa può lasciare l’impresa senza protezione.

4. Cass., Sez. I, 30 marzo 2026, n. 7663. Nel concordato in continuità, se non approva la maggioranza delle classi, l’omologa forzosa è possibile anche con il voto favorevole di una sola classe di creditori “nel denaro”; inoltre la legge non richiede la meritevolezza soggettiva del debitore, e i debiti fiscali esistenti ma non pagati non equivalgono a passività inesistenti. Perché conta: molte imprese edili hanno debiti tributari importanti; questo non le esclude dal concordato.

5. Cass., Sez. I, 14 giugno 2026, n. 19790 (ordinanza). Nella disciplina anteriore al D.Lgs. 136/2024 il tribunale non poteva superare il voto contrario di Fisco ed enti previdenziali nel concordato in continuità: quel meccanismo valeva solo per il liquidatorio. Perché conta: per le procedure più datate la strategia verso Erario e INPS va costruita sul consenso; per quelle nuove le regole sono cambiate.

6. Cass., Sez. I, 8 luglio 2026, n. 22931. La continuità indiretta richiede che prosegua almeno una porzione significativa dell’originario nucleo aziendale e, se basata su affitti, che questi siano funzionalmente e cronologicamente collegati al piano. Perché conta: l’affitto del ramo “cantieri” a una società terza deve essere parte di un progetto attuale, non un’operazione remota riqualificata a posteriori.

7. Cass., Sez. I, 9 luglio 2026, n. 22960. La continuità aziendale deve risultare sostenibile e fondata su valori verificabili fin dall’ammissibilità; il confronto con la liquidazione deve essere concreto e l’attestazione del professionista non vincola il tribunale. Perché conta: nei piani delle imprese edili, stime ottimistiche sui costi a finire o sui tempi dei SAL possono compromettere l’ammissione.

8. Cass., 30 luglio 2024, n. 21336. La soglia minima di soddisfacimento dei creditori riguarda il concordato liquidatorio e non quello in continuità. Perché conta: il concordato in continuità non è vincolato a una percentuale fissa, ma resta soggetto al confronto con la liquidazione.

9. Cons. Stato, Ad. Plen., 27 maggio 2021, n. 9. La domanda di concordato in bianco non comporta esclusione automatica dalla gara; l’autorizzazione del tribunale alla partecipazione deve però arrivare entro l’aggiudicazione, senza che a quella data serva già l’ammissione alla procedura. Perché conta: è la regola che governa il calendario di ogni impresa edile in gara durante il concordato.

10. Cass., Sez. Un., n. 5685 del 2020. Nel fallimento dell’appaltatore di opera pubblica, la sospensione dei pagamenti in attesa delle quietanze dei subappaltatori presuppone un appalto in corso con un’impresa in bonis; sciolto il contratto, il curatore ha diritto al corrispettivo e il subappaltatore è un creditore concorsuale. Perché conta: è il punto di partenza per ragionare sulla posizione dei subappaltatori anche nel concordato, dove però l’appalto prosegue.

11. Cass., 23 novembre 2020, n. 26568. Sono “pendenti”, ai fini della sospensione o dello scioglimento nel concordato, solo i contratti non ancora compiutamente eseguiti da entrambe le parti alla data della domanda. Perché conta: il fornitore che ha già consegnato tutto non ha un contratto da sciogliere, ma un credito da trattare nel piano.

12. Corte d’Appello di Lecce, sentenza 17 aprile 2025. Ha applicato la stessa nozione sotto il CCII: l’art. 97 non opera quando il contraente in bonis ha già eseguito integralmente la propria prestazione. Perché conta: conferma che la giurisprudenza post-riforma mantiene una lettura rigorosa dei contratti pendenti.

13. Tribunale di Brindisi, decreto 3 luglio 2025. Ha esaminato i presupposti dell’omologa del concordato in continuità in presenza di classi dissenzienti, affrontando il tema della sufficienza del voto favorevole di una sola classe. Perché conta: insieme alla Cassazione n. 7663/2026, mostra come la ristrutturazione trasversale sia ormai uno strumento concretamente utilizzato.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco cosa fa lo Studio Monardo quando un’impresa edile in crisi si rivolge a noi.

1. Ricostruiamo la mappa dei cantieri: per ogni commessa verifichiamo stato di avanzamento, costi a finire, SAL maturati e non incassati, riserve iscritte, penali potenziali, e indichiamo quali cantieri sostengono il piano e quali lo appesantiscono.
2. Confrontiamo gli strumenti disponibili (composizione negoziata, accordi di ristrutturazione, concordato in continuità diretta o indiretta, concordato liquidatorio) e scegliamo prima del deposito quello coerente con i numeri, evitando sovrapposizioni che la Cassazione ha già ritenuto inammissibili.
3. Prepariamo e depositiamo la domanda, con riserva o completa, insieme all’istanza di conferma delle misure protettive, per fermare pignoramenti presso i committenti e sui mezzi d’opera.
4. Gestiamo i contratti pubblici in corso: coordiniamo con l’attestatore le relazioni ai sensi dell’art. 95 CCII e impostiamo la comunicazione con le stazioni appaltanti.
5. Costruiamo il calendario delle gare: per ogni procedura in corso calcoliamo la data di aggiudicazione e depositiamo per tempo l’istanza di autorizzazione alla partecipazione.
6. Valutiamo sospensione o scioglimento dei contratti in perdita ai sensi dell’art. 97 CCII, verificando prima se il contratto è davvero “pendente” e stimando l’indennizzo spettante alla controparte.
7. Impostiamo la posizione dei subappaltatori e dei fornitori strategici, predisponendo, dove ne ricorrono i presupposti, le istanze di autorizzazione al pagamento dei crediti anteriori essenziali (art. 100 CCII).
8. Strutturiamo la transazione fiscale e previdenziale e la proposta per classi, con lo staff tributario, verificando la disciplina applicabile alla data della domanda.
9. Esaminiamo le fideiussioni e le garanzie personali dei soci e degli amministratori, per affrontare la crisi dell’impresa e quella dei garanti con una strategia unica.
10. Seguiamo la procedura fino all’esecuzione del piano, inclusi reclami e impugnazioni, senza passaggi di mano.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per un’impresa edile in crisi pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: è l’abilitazione che il D.L. 118/2021 ha previsto per chi conduce le trattative tra imprenditore e creditori nella composizione negoziata, e porta nella preparazione di un concordato la stessa attitudine a valutare con realismo la sostenibilità del risanamento e a negoziare con banche, fornitori e fisco. Le qualifiche di Gestore della crisi e di fiduciario OCC entrano in gioco quando la crisi tocca anche i garanti persone fisiche o un’impresa sotto soglia.

La strategia resta la stessa dalla prima analisi fino all’eventuale giudizio in Cassazione: lo stesso difensore, cassazionista, segue reclami, opposizioni e impugnazioni, senza dover ricostruire da capo la vicenda.

Lavoriamo con uno staff di avvocati e commercialisti sullo stesso caso: in un concordato edile i numeri del piano e le scelte giuridiche non si possono separare, e per questo li costruiamo insieme.

In sintesi: tre cose da ricordare

Primo: il concordato in continuità può davvero salvare i cantieri, ma solo quelli che stanno in piedi. La legge protegge i contratti in corso, anche con la pubblica amministrazione, e blocca le azioni dei creditori; ma il piano deve reggere sui numeri, come la Cassazione ha ribadito più volte nel 2026.

Secondo: i tempi contano quanto il diritto. Autorizzazioni alle gare entro l’aggiudicazione, termini per il piano, misure protettive da confermare: una data sbagliata può costare una commessa.

Terzo: lo strumento va scelto all’inizio. Composizione negoziata, concordato con riserva, continuità diretta o indiretta: cambiare strada in corsa, senza una strategia, può lasciare l’impresa scoperta.

Questi sono esattamente i temi su cui lo Studio Monardo lavora ogni giorno: la guida di un Esperto Negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e lo staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario sono la risposta diretta ai due fronti, la trattativa con i creditori e il peso di banche e fisco, su cui si decide la crisi di un’impresa di costruzioni. E la qualifica di cassazionista garantisce che la stessa linea possa essere difesa fino all’ultimo grado.

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