Neppure l’ottenimento del parere paesaggistico favorevole può rendere condonabile un’opera esclusa a priori dalla legge proprio perchè, nel terzo condono edilizio L. 326/2003, gli interventi realizzati in area vincolata possono essere sanabili gli abusi edilizi minori (praticamente opere conservative ed entro sagoma). Le nuove costruzioni, le ristrutturazioni e le opere che creano superfici o volumi restano escluse, anche quando il vincolo imposto ha natura relativa (esempio paesaggistico) oltre che assoluta (inedificabilità totale). È questo il punto decisivo per chi valuta una vecchia domanda di condono presentata nel 2003/4 ancora pendente: prima di discutere se chiedere il parere dell’autorità paesaggistica o di valutarne il suo avvenuto rilascio positivo, occorre quindi verificare se l’opera rientri nelle tipologie di interventi condonabili dal D.L. 269/2003.
Punti chiave
- Il terzo condono non ammette nuove superfici o volumi realizzati in area paesaggisticamente vincolata.
- La distinzione tra vincolo assoluto e relativo non supera l’esclusione prevista per le nuove costruzioni.
- Il parere paesaggistico arriva dopo la verifica di ammissibilità dell’opera al condono.
Domanda per due abitazioni in area vincolata
Una domanda di condono ex L. 326/2003 è stata presentata per due abitazioni di circa 28 metri quadrati ciascuna, realizzate in un’area demaniale e sottoposta a vincolo paesaggistico, e in sede di istruttoria è stata presentata richiesta di compatibilità paesaggistica, con integrazioni e pagamenti degli importi dovuti a titolo di oblazione e oneri concessori effettuati in seguito. Il TAR aveva respinto i ricorsi perché le opere comportavano la creazione di nuovi volumi e superfici, e il proprietario nel fare ricorso al Consiglio di Stato ha contestato anche che la disciplina producesse un trattamento irragionevole tra abusi realizzati su aree private e quelli insistenti su aree pubbliche/demaniali, per i quali può essere prevista la cessione del bene.
Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 7685 del 21 ottobre 2026, ha respinto l’appello confermando che la domanda non poteva essere accolta perché l’intervento non rientrava tra quelli condonabili in area vincolata. E sul punto giova rammentare di quanto sia molto critico confidare nel silenzio-assenso serbato dalla pubblica amministrazione sulle domande di condono presentate per immobili posto in zone vincolate, e a maggior ragione di quelle istanze L. 326/2003.
Il terzo condono ammette soltanto abusi minori
Il Collegio ha applicato il combinato disposto dell’articolo 32 della legge n. 47/1985 e dell’articolo 32, comma 26 e comma 27, lettera d), del decreto-legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003. Da questo particolare intreccio normativo emerge a chiari lettere che le opere realizzate in area paesaggisticamente vincolata, il terzo condono resta circoscritto agli interventi di minore rilevanza, escludendo invece le nuove costruzioni, opere che hanno prodotto nuove superfici o volumi e perfino le ristrutturazioni edilizie, comprendendo quindi i mutamento d’uso rilevanti.
26. Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1:
a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale e’ determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.
Elenco generale tipologie opere ammesse nel terzo condono edilizio L. 326/2003:
- Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
- Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente provvedimento.
- Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
- Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
- Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
- Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.
La sentenza richiama l’orientamento secondo cui «nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli abusi minori, posto che il combinato disposto dell’art. 32 della l. 28 febbraio 1985 n. 47 e dell’art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla l. 24 novembre 2003 n. 326, comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato, mentre l’art. 32 del d.l. n. 269/2003 ammette la possibilità di ottenere la sanatoria soltanto in relazione a interventi edilizi di minore rilevanza (da ultimo Cons. di Stato, Sez. II, 20 gennaio 2026, n. 423)».
Si tratta di un orientamento restrittivo prevalente, che prescinde dalla natura del vincolo: se esso è di tipo relativo o assoluto non importa, e ciò significa che l’abuso edilizio primario effettuato per esempio in un area a vincolo paesaggistico è vietato, anche per aver realizzato un piccolo ripostiglio esterno adiacente alla casa. In altre parole, l’iter del terzo condono prevede in linea generale:
- prima si accerta se l’abuso possa rientrare nel condono;
- poi si richiedono i necessari pareri dai relativi enti preposti ai sensi dell’articolo 32 L. 47/85;
Nella fattispecie, le abitazioni costituivano nuovi volumi e superfici, pertanto era inutile invocare l’acquisizione di un parere o prospettare l’esistenza di un vincolo non assoluto. Tra l’altro è opportuno rammentare che tra le condizioni di ingresso al terzo condono edilizio L. 326/2006 vi sono anche i limiti volumetrici di 750 e 3.000 metri cubi.
La disciplina delle aree demaniali non deroga ai limiti generali
Il ricorrente aveva inoltre sollevato una disparità di trattamento rispetto agli abusi realizzati su area pubblica, ma è stata respinta anche questa censura: le disposizioni che consentono, a certe condizioni, la cessione onerosa dell’area pubblica non eliminano i limiti di condonabilità applicabili anche ai beni privati.
In altri termini, l’eventuale disponibilità della Pubblica Amministrazione a cedere l’area costituisce una condizione ulteriore per il rilascio del titolo su un bene pubblico. Non sostituisce i presupposti richiesti dalla disciplina del condono. Per questo il Collegio ha concluso che «non sussiste, pertanto, la irragionevole disparità di trattamento denunciata dall’appellante».
Conclusioni e consigli utili
Prima di investire in ulteriori integrazioni e completamento di una pratica di condono già depositata, conviene verificare l’ammissibilità oggettiva delle opere relativamente alla legge di condono di riferimento. Solo dopo questa verifica ha senso valutare quali pareri e adempimenti siano richiesti e proseguire; in molti casi di inammissibilità oggettiva all’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria per condono, alle persone (e anche agli enti pubblici) conviene piuttosto tenere tutto in sospeso in attesa di chissà quale miracolo normativo o giurisprudenziale.
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Riferimenti normativi
- D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, comma 27, lettera d), convertito dalla L. 24 novembre 2003, n. 326.
- L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 32.
- L. 24 novembre 2003, n. 326, art. 32, commi 14–17.
- L. 15 dicembre 2004, n. 308, art. 1, commi 37 e seguenti (richiamata nell’appello).
- Costituzione, artt. 3, 9, 24, 42, 97 e 113 (parametri invocati nell’appello).
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza 21 ottobre 2026, n. 7685 (pronuncia commentata).
- Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza 20 gennaio 2026, n. 423 (precedente richiamato).
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