Sfratti più rapidi, cosa prevede la legge

10/07/2026 – Accelerare il rilascio degli immobili occupati senza titolo, recuperarli e rimetterli sul mercato. È l’obiettivo del disegno di legge in materia di rilascio di immobili che martedì 7 luglio 2026 è stato esaminato dalla Commissione Politiche UE del Senato.
 
Il provvedimento è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026, contestualmente al Piano Casa Italia che però è già stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026.
 
Il Piano Casa – lo ricordiamo – punta ad aumentare l’offerta di abitazioni accessibili per chi non riesce ad accedere all’edilizia popolare ma non può sostenere i prezzi del libero mercato. L’obiettivo, ha spiegato più volte la Presidente del Consiglio Giorgia Meloni, è rendere disponibili 100mila alloggi popolari e a prezzi calmierati nei prossimi 10 anni, attraverso risorse pubbliche e investimenti privati.
 
Il ddl sul rilascio degli immobili interviene sull’altro lato del problema: ridurre i tempi necessari per rientrare nella disponibilità di immobili per i quali sia venuto meno il titolo di detenzione o che siano occupati senza titolo, così da favorire il recupero del patrimonio abitativo esistente.
 

Rilascio immobili, perché il Governo interviene

Nel corso dell’esame in Commissione Politiche UE del Senato, la relatrice Cinzia Pellegrino (FDI) ha spiegato che il provvedimento mira a rendere più rapida ed efficace la restituzione degli immobili, in particolare quelli oggetto di procedimenti per la convalida della licenza per finita locazione, dello sfratto per finita locazione e dello sfratto per morosità.
 
Le nuove tutele rispondono a due esigenze: la prima riguarda le difficoltà economiche in cui può trovarsi il proprietario di un immobile, che può rappresentare un mezzo di sussistenza o una garanzia per l’accesso a finanziamenti; la seconda riguarda la complessità oggettiva del recupero dei beni quando è cessato il titolo che consentiva al conduttore di detenerli o quando sono già stati adottati provvedimenti esecutivi di rilascio.
 
Il disegno di legge modifica sia il Codice di procedura civile sia alcune leggi speciali, con l’obiettivo di accelerare le procedure e ridurre i tempi di occupazione degli immobili dopo la cessazione del rapporto.
 

Ingiunzione di rilascio per finita locazione

La novità principale è contenuta nell’articolo 1, che riforma il procedimento per convalida di sfratto e introduce la nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione: prima della scadenza del contratto, il locatore o il concedente potrà chiedere al giudice competente di pronunciare l’ingiunzione di rilascio, nel rispetto dei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
 
La procedura potrà riguardare il conduttore, il comodatario di beni immobili, l’affittuario di azienda, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro o il colono.
 
Se la domanda è fondata, il giudice dovrà emettere un decreto motivato entro 15 giorni dal deposito del ricorso. Il decreto ingiungerà il rilascio senza dilazione a decorrere dalla scadenza del contratto. Se il contratto è già scaduto, il giudice fisserà una data compresa tra un minimo di 30 e un massimo di 60 giorni.
 
Il decreto sarà provvisoriamente esecutivo. L’opposizione potrà essere proposta entro 20 giorni; il termine salirà a 30 giorni se l’ingiunto risiede in uno Stato non appartenente all’Unione europea.
 

Penalità per ogni giorno di ritardo nel rilascio

Il ddl prevede anche una misura economica per scoraggiare il ritardo nel rilascio dell’immobile. Su istanza di parte, il giudice potrà determinare una somma dovuta per ogni giorno di ritardo, pari all’1% del canone mensile di locazione.
 
La misura si aggiunge a quanto già previsto dall’articolo 1591 del Codice civile, secondo cui il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
 
Se non viene proposta opposizione nel termine stabilito, il giudice che ha pronunciato il decreto potrà dichiararlo esecutivo su istanza del ricorrente. Il decreto esecutivo costituirà inoltre titolo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale per spese e competenze.
 

Sfratto per morosità, termini più brevi

Il disegno di legge modifica la legge 392/1978 sull’equo canone per accelerare il rilascio degli immobili e ridurre i tempi di permanenza dopo la cessazione del titolo. Per lo sfratto per morosità, le sanatorie consentite passano da tre a due. Il termine per il pagamento scende da 90 a 45 giorni e, nei casi di comprovata difficoltà, da 120 a 60 giorni.
 
Si accorciano anche i tempi del rilascio: il termine ordinario passa da 6 a 3 mesi, quello previsto nei casi particolari da 12 a 6 mesi. Su istanza del locatore, il giudice potrà inoltre designare l’istituto vendite giudiziarie al posto dell’ufficiale giudiziario per le operazioni di rilascio, salvo gravi motivi contrari.
 

Immobili occupati senza titolo, nuovi titoli esecutivi

Il ddl introduce nel Codice di procedura civile l’articolo 474-bis, che consente l’esecuzione forzata per rilascio anche sulla base di atti notarili o di altri atti pubblici trascritti che costituiscono o trasferiscono la proprietà o diritti reali, come usufrutto, uso o abitazione.
 
L’efficacia esecutiva sarà limitata ai casi di occupazione senza alcun titolo. Il precetto dovrà contenere, a pena di nullità, la dichiarazione del titolare del diritto reale che attesti l’assenza di titolo dell’occupante. La disposizione potrà applicarsi anche agli atti formati prima dell’entrata in vigore della legge, se ricorrono le condizioni previste.
 

Domicilio digitale nei contratti di locazione

L’articolo 3 consente alle parti del contratto di locazione di eleggere un domicilio digitale, anche speciale e riferito al singolo contratto. Il domicilio digitale speciale sarà equiparato a quello risultante dai pubblici elenchi, ma solo per il rapporto e per le controversie relative al contratto per cui è stato eletto. L’obiettivo è rendere più efficienti notifiche e comunicazioni, riducendo le incertezze sulla reperibilità delle parti.
 

Esecuzione del rilascio entro 15 giorni

Il ddl interviene anche sulla fase esecutiva. Il precetto dovrà avvertire che il rilascio sarà eseguito il giorno successivo alla scadenza del termine indicato e dovrà intimare la liberazione dell’immobile dai beni mobili estranei all’esecuzione.
 
Se il rilascio non potrà avvenire il giorno successivo, l’ufficiale giudiziario dovrà procedere entro i 15 giorni successivi. La misura punta a rendere più prevedibile la fase finale dell’esecuzione e a ridurre i rinvii.
 

Tutele per anziani, disabili e persone fragili

L’accelerazione delle procedure è accompagnata da tutele per le situazioni più fragili. Dopo l’accesso, l’ufficiale giudiziario potrà differire l’esecuzione una sola volta, fino a 180 giorni, se la parte esecutata residente nell’immobile ha almeno 75 anni, è persona con disabilità grave o è malata terminale. Il differimento potrà essere disposto anche quando nel nucleo familiare residente da almeno un anno sia presente una persona con disabilità grave o malata terminale.
 
Nei procedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo, l’ufficiale giudiziario o l’istituto delegato dovrà inoltre segnalare ai servizi sociali eventuali condizioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità, per consentire l’attivazione degli strumenti di tutela dell’unità familiare.
 

Alloggi ERP, modifiche ad assegnazione e revoca

Il ddl interviene anche sulla disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. L’articolo 7 modifica il DPR 1035/1972, che disciplina l’assegnazione e la revoca degli alloggi ERP. Contro il decreto, l’interessato potrà proporre ricorso al tribunale del luogo in cui è situato l’alloggio entro 30 giorni dalla notificazione.
 
Per la revoca dell’assegnazione, il termine per il rilascio non potrà essere superiore a 30 giorni. L’articolo 8 estende inoltre la disciplina del rilascio anche agli immobili pubblici adibiti a uso diverso dall’abitazione e gestiti dagli enti delle Regioni e delle autonomie locali.
 

Nessun profilo di incompatibilità con il diritto UE

Nel corso dell’esame in consultiva, la Commissione Politiche UE ha rilevato che il provvedimento incide su profili di procedura civile, titoli esecutivi nazionali, esecuzione forzata e procedimenti di rilascio, materie di competenza degli Stati membri e non oggetto di armonizzazione europea.
 
Per questo, il ddl si colloca nell’ambito della competenza nazionale in materia processuale e non presenta elementi di incompatibilità con il diritto dell’Unione europea. Al termine della seduta del 7 luglio 2026, il seguito dell’esame è stato rinviato ad altra seduta.