Efficienza energetica, sostenibilità e prestazioni ambientali sono ormai argomenti di marketing ricorrenti anche nel comparto immobiliare. È frequente imbattersi in comunicazioni commerciali che parlano di unità a basso impatto di impianti green o eco-compatibili. Da fine settembre, però, questo tipo di comunicazione dovrà confrontarsi con un quadro normativo che vieta le asserzioni ambientali generiche prive di riscontro documentale, imponendo alla filiera edile un livello di rigore analogo a quello già richiesto in altri settori merceologici.
Il quadro normativo
Il decreto legislativo 20 febbraio 2026, n. 30, recepisce la direttiva (UE) 2024/825, che modifica le direttive 2005/29/CE e 2011/83/UE in tema di pratiche commerciali sleali e diritti dei consumatori, con l’obiettivo di rafforzare la responsabilizzazione dei consumatori nella transizione verde.
Il provvedimento introduce nel Codice del consumo nuove definizioni normative, asserzione ambientale», durabilità, riparabilità, riciclabilità, ampliando il perimetro delle pratiche qualificabili come sleali o ingannevoli. In particolare, l’art. 21, lett. b), del Codice del consumo viene riscritto includendo tra le caratteristiche potenzialmente fuorvianti per il consumatore medio anche gli aspetti ambientali e sociali del prodotto, la circolarità (durabilità, riparabilità, riciclabilità), il metodo di fabbricazione, l’origine e i risultati attesi dall’uso.
Sul piano definitorio, le nuove disposizioni vietano i claim generici — cioè non ricompresi in un marchio di sostenibilità e privi di una specificazione fornita in termini chiari tramite lo stesso mezzo di comunicazione — salvo che l’operatore sia in grado di dimostrare l’eccellenza riconosciuta delle prestazioni ambientali pertinenti all’asserzione, in conformità al regolamento Ecolabel, a un sistema di marchio ecologico di tipo I riconosciuto (norma EN ISO 14024) o ad altre disposizioni unionali.
La circolare MIMIT del 27 agosto 2026
La circolare del 27 agosto 2026 dà applicazione al d.lgs. 30/2026, illustrando le modalità di decorrenza ed esecuzione della normativa e dando visibilità ai nuovi strumenti informativi pubblicati sul portale istituzionale del Ministero.
Il punto centrale per gli operatori è quello temporale: con la circolare il Ministero ha ricordato che né il legislatore europeo né quello italiano hanno previsto un periodo transitorio, per cui le nuove disposizioni sulle comunicazioni ambientali si applicano inderogabilmente dal 27 settembre 2026. Ciò non comporta, tuttavia, l’obbligo di ritirare o distruggere materialmente i prodotti già immessi sul mercato prima di tale data. Questo margine di flessibilità, però, non equivale a una moratoria generalizzata.
Nell’attività di vigilanza le autorità competenti potranno valutare le comprovate e specifiche difficoltà tecniche legate all’adeguamento delle confezioni, specie nella fase iniziale di transizione, ma ciò non esime le imprese dall’obbligo di adottare, fin dall’entrata in vigore della normativa, tutte le misure ragionevoli e proporzionate per assicurare il rispetto delle regole.
In caso di controllo diventa importante poter documentare quando il prodotto o il packaging è stato ordinato o realizzato e perché eventuali interventi correttivi risultassero tecnicamente impossibili o sproporzionati.
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Cosa cambia per costruttori, installatori e fornitori della filiera edile
Il settore delle costruzioni è tra quelli maggiormente esposti alle nuove regole. Tra le pratiche che richiederanno particolare attenzione rientrano l’utilizzo di asserzioni ambientali generiche quali green, ecologico, sostenibile o espressioni analoghe.
Per costruttori, installatori e fornitori, questo significa che diciture come infissi eco-sostenibili o «impianto a energia pulita diventano rischiose se non accompagnate da un riferimento verificabile con una certificazione riconosciuta, un dato tecnico, uno standard di settore.
Le asserzioni generiche non fondate su obiettivi chiari, pubblicamente accessibili e verificati da terzi indipendenti rientrano infatti tra le pratiche espressamente contestabili, così come le informazioni parziali che estendono a un intero prodotto un beneficio riferibile solo a una sua parte.
Anche i marchi di sostenibilità utilizzati in cantiere o nei cataloghi commerciali sono coinvolti: le etichette che richiamano la sostenibilità potranno essere utilizzate soltanto se fondate su sistemi di certificazione riconosciuti oppure introdotte da autorità pubbliche. Non si tratta, va precisato, di un divieto di comunicare la sostenibilità in quanto tale: diventa però molto più rischioso usare formule generiche, etichette autoprodotte o promesse future prive di un piano verificabile
Adempimenti pratici e profili di rischio per la filiera
Per gli operatori della filiera edile la circolare MIMIT suggerisce un percorso di adeguamento articolato su tre principali fronti:
- revisione sistematica del materiale promozionale e delle schede tecniche, per verificare che ogni claim ambientale sia accompagnato da un riferimento puntuale (certificazione, dato di prestazione, perimetro di validità;
- il coordinamento della rete di vendita e dei canali online, affinché le comunicazioni commerciali risultino uniformi ed evitino formulazioni idonee a generare un’impressione di eccellenza ambientale non dimostrabile;
- la tracciabilità documentale: conservare evidenza di quando un prodotto o un packaging è stato realizzato, quali interventi correttivi sono stati adottati e per quali ragioni tecniche eventuali ulteriori adeguamenti non fossero esigibili nella fase transitoria.
Va infine ricordato che le nuove disposizioni si innestano sulla disciplina generale delle pratiche commerciali scorrette del Codice del consumo, di cui costituiscono una specificazione: le asserzioni ambientali relative a immobili, impianti e materiali da costruzione erano già astrattamente sindacabili alla luce dei principi generali, ma dal 27 settembre 2026 il perimetro delle condotte vietate risulta enormemente più preciso e, di conseguenza, più agevolmente contestabile dalle autorità di vigilanza.
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