Piano Casa e recupero degli alloggi ERP

22/05/2026 – Recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica non assegnabili, manutenzione straordinaria del patrimonio esistente, ricognizione degli immobili pubblici disponibili e ampliamento dell’offerta a canone sostenibile.

Sono alcune delle azioni previste dal DL 66/2026, che introduce disposizioni urgenti per il Piano Casa, trattate in questi giorni nelle audizioni informali alla Camera sul disegno di legge di conversione del decreto.

Associazioni, imprese e professionisti condividono l’obiettivo di rimettere in uso gli alloggi ERP (edilizia residenziale pubblica) inutilizzati, ma chiedono correttivi su risorse, governance, ruolo dei Comuni, qualità tecnica degli interventi e programmazione del patrimonio pubblico.
 

Piano Casa, cosa prevede il programma per l’ERP

L’articolo 2 del decreto istituisce un programma straordinario nazionale per il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale.

La finalità è ampliare l’offerta abitativa a canone sostenibile attraverso due linee di intervento: il ripristino degli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive e il recupero di immobili da destinare all’edilizia sociale.

Il decreto individua come soggetti attuatori gli enti costituiti o partecipati da enti territoriali titolari di funzioni in materia di edilizia pubblica, compresi gli ex Iacp (Istituto Autonomo Case Popolari). A Invitalia è affidato il ruolo di soggetto gestore.

Il Piano Casa punta al recupero di 60mila alloggi popolari inutilizzati e alla creazione di circa 100mila abitazioni a prezzi calmierati in dieci anni, attraverso recupero ERP, housing sociale e investimenti privati
 

Comuni e Aziende Casa chiedono un ruolo centrale

Uno dei nodi emersi nelle audizioni riguarda la governance del patrimonio ERP. ANCI (Associazione Nazionale Comui Italiani) ha ricordato che in Italia gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono circa 750mila: il 53,4% è detenuto dai Comuni e il 42,4% dalle Aziende Casa regionali o da soggetti equivalenti.

Nel complesso, oltre il 95% del patrimonio ERP è in capo a Comuni e gestori territoriali. Per ANCI, questo dato rende necessaria una maggiore centralità degli enti locali nell’attuazione del Piano Casa e una semplificazione dell’architettura istituzionale.

L’associazione ha segnalato anche l’obsolescenza del patrimonio comunale: oltre il 50% degli alloggi è stato costruito prima del 1980, solo il 2,5% dopo il 2010 e circa 60mila unità risultano inagibili.
 

Risorse stabili per recupero e manutenzione

Il decreto prevede una dotazione di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030 per il programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale.

Federcasa ha chiesto che le risorse per il recupero degli alloggi ERP siano assegnate direttamente alle Aziende Casa territoriali, che già gestiscono il patrimonio pubblico e dispongono degli strumenti tecnici e operativi per programmare gli interventi.

La Federazione ha inoltre proposto che la dotazione prevista dal decreto sia accompagnata da un fondo nazionale permanente per l’ERP, con risorse certe e una programmazione almeno decennale. L’obiettivo è consentire agli enti gestori di pianificare nel tempo gli interventi di recupero, manutenzione e riqualificazione del patrimonio pubblico.

Tra le richieste rientrano anche misure fiscali dedicate all’edilizia sociale pubblica: esenzione IMU per gli immobili ERP, riduzione della fiscalità diretta, IVA agevolata strutturale sugli interventi di recupero e agevolazioni energetiche permanenti.

CNA (Confederazione Nazionale dell’Artigianato e della Piccola e Media Impresa) e Confartigianato, hanno osservato che una parte delle risorse disponibili deriva da riallocazioni o riprogrammazioni di fondi già esistenti. Secondo le due organizzazioni, gli stanziamenti possono sostenere soprattutto manutenzioni leggere o recuperi limitati, mentre risultano meno adeguati per interventi più complessi, come efficientamento energetico, adeguamento sismico, riqualificazione impiantistica e rigenerazione edilizia.

Le due organizzazioni hanno segnalato anche le difficoltà dei Comuni nella gestione del patrimonio pubblico e nelle attività di censimento, legate alla carenza di personale tecnico, alla frammentazione delle banche dati e alla complessità delle procedure amministrative.
 

Ricognizione degli immobili pubblici disponibili

Accanto al programma di recupero degli alloggi ERP, infatti, l’articolo 3 del decreto prevede una ricognizione straordinaria degli immobili pubblici da destinare all’edilizia sociale.

Per gli operatori, il censimento del patrimonio disponibile è una condizione necessaria per programmare gli interventi, valutare l’effettiva utilizzabilità degli immobili e coordinare le amministrazioni coinvolte.

UNIAT (Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio) ribadendo le difficoltà evidenziate da CNA e Confartigianato, ritiene che il Piano Casa debba partire da un censimento nazionale del patrimonio pubblico, accompagnato da un sistema capace di coordinare le diverse amministrazioni ERP, integrare fondi europei e nazionali, definire standard per i contratti di partenariato pubblico-privato e raccordare Fondo affitto, Fondo morosità incolpevole, social housing e strumenti di recupero del patrimonio pubblico.

Chiede inoltre che il recupero degli immobili pubblici sia collegato a efficientamento energetico, sicurezza antisismica, transizione energetica e digitale, con monitoraggio tramite osservatorio pubblico e partecipazione delle parti sociali.
 

Qualità architettonica e concorsi di progettazione

Il Consiglio Nazionale Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori (CNAPPC) ha ribadito la necessità di inserire nel Piano Casa un riferimento esplicito alla programmazione e alla qualità architettonica.

Secondo il Consiglio nazionale, gli interventi di edilizia sociale e rigenerazione urbana previsti dal decreto hanno carattere strategico, derogatorio e acceleratorio; per questo la qualità progettuale deve essere considerata un presupposto per sostenibilità urbana, funzionalità sociale, durabilità degli interventi e corretta allocazione delle risorse pubbliche.

Il CNAPPC ha richiamato in particolare la ricognizione straordinaria del patrimonio immobiliare pubblico destinato all’edilizia sociale. Questa attività richiede una programmazione urbanistica, funzionale e territoriale capace di valutare l’idoneità degli immobili sotto il profilo architettonico, infrastrutturale, energetico e sociale.

Tra le proposte rientra anche l’utilizzo del concorso di progettazione per gli interventi di housing sociale e in partenariato pubblico-privato, in modo da assicurare qualità progettuale, trasparenza e confronto tra soluzioni tecniche.
 

Riscatto degli alloggi ERP

L’articolo 5 del decreto disciplina la possibilità di riscatto degli alloggi ERP, prevedendo la vendita degli immobili agli assegnatari.

Federcasa ha chiesto una revisione delle regole relative alla vendita degli alloggi pubblici, perché il patrimonio ERP potrebbe generare in molti territori risorse utili per finanziare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. A tal proposito, la Federazione ha proposto di vincolare integralmente i proventi delle vendite alla riqualificazione e valorizzazione degli alloggi pubblici.

ASPPI, (Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari), invece, ha espresso perplessità sul riscatto, segnalando il rischio di una progressiva riduzione dello stock immobiliare disponibile, soprattutto nelle aree a maggiore valore di mercato. Anche in questo caso, per evitare una perdita netta di patrimonio pubblico, l’associazione ha chiesto di destinare al settore dell’edilizia residenziale pubblica le risorse ricavate dalle vendite.
 

Morosità incolpevole e fondi per l’affitto

UNIAT ha inoltre evidenziato che il Piano Casa non affronta in modo complessivo la criticità della morosità incolpevole. L’associazione ha quindi proposto il rifinanziamento strutturale del Fondo nazionale per il sostegno all’affitto e del Fondo per la morosità incolpevole.

Tra le proposte di UNIAT figurano anche l’introduzione di criteri uniformi a livello nazionale, procedure rapide per prevenire gli sfratti, accordi territoriali per canoni concordati realmente calmierati e l’aumento degli incentivi fiscali per i proprietari che aderiscono ai canoni concordati.

ASPPI ha aggiunto che il provvedimento, pur essendo circoscritto a ERP, edilizia sociale e programmi integrati di edilizia integrata, dovrebbe essere affiancato da interventi per incentivare l’affitto privato a canone calmierato e da misure di sostegno al reddito delle fasce più deboli, anche in funzione di prevenzione e contrasto della morosità. 

Dalle audizioni emerge quindi un perimetro di richieste concentrato sul recupero dell’edilizia residenziale pubblica: assegnazione diretta delle risorse alle Aziende Casa, maggiore coinvolgimento dei Comuni, ricognizione nazionale del patrimonio pubblico, rafforzamento degli uffici tecnici, risorse pluriennali, vincolo dei proventi delle alienazioni al settore ERP, standard energetici verificabili e qualità progettuale degli interventi.

Il tema del recupero ERP, nelle posizioni espresse dagli operatori, non riguarda soltanto la manutenzione degli alloggi non assegnabili, ma anche le condizioni tecniche, finanziarie e amministrative necessarie per rimettere in uso il patrimonio pubblico esistente.