Codice edilizia, Ance chiede la riforma del TUE

15/05/2026 – La revisione del Testo Unico dell’Edilizia è “una necessità non più rinviabile”. Lo ha ribadito l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edil (Ance) nei giorni scorsi in audizione presso la Commissione Ambiente della Camera, nell’ambito dell’esame del disegno di legge delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
 
Il disegno di legge delega scritto dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti e attualmente in esame alla Camera, punta a una riforma organica della disciplina edilizia e della sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo di superare le criticità del Dpr 380/2001 e restituire al settore un quadro normativo più certo, semplice e moderno.
 
Il testo prevede l’adozione, entro dodici mesi dall’entrata in vigore della legge delega, di uno o più decreti legislativi destinati a riordinare la disciplina vigente in materia edilizia e di sicurezza delle costruzioni.
 
Secondo Ance, l’avvio della riforma è positivo, ma il nuovo impianto dovrà evitare sovrapposizioni e nuove incertezze interpretative. Dal 2001 ad oggi, ricorda l’Associazione, il Dpr 380/2001 è stato interessato da oltre 100 modifiche e integrazioni, spesso introdotte con decretazione d’urgenza, che hanno inciso su categorie di intervento, titoli edilizi e procedure amministrative.
 

Testo Unico Edilizia, quadro normativo frammentato

Per Ance, la stratificazione normativa ha reso il sistema edilizio complesso e poco adatto ad accompagnare i processi di trasformazione, manutenzione e riqualificazione del patrimonio immobiliare.
 
Alle modifiche del Testo Unico si sono aggiunti interventi su norme collegate, come conferenza dei servizi e autorizzazione paesaggistica, spesso non coordinate tra loro. Il risultato è un quadro caratterizzato da difficoltà applicative, indirizzi interpretativi divergenti e incertezza per imprese, professionisti e cittadini.
 
A pesare è anche la governance multilivello, con competenze distribuite tra Stato, Regioni e Comuni. Secondo l’Ance, l’assenza di regole e tempi certi può rallentare o bloccare gli interventi edilizi, con ricadute sul mercato immobiliare, sulle imprese, sui professionisti e sulle famiglie.
 

Piano Casa come laboratorio normativo

Nel ragionamento dell’Ance, anche il recente Piano Casa si inserisce in questo scenario. L’Associazione lo considera una risposta emergenziale a un sistema normativo incapace di offrire strumenti flessibili ed efficaci.
 
Le semplificazioni introdotte dal Piano Casa dovrebbero quindi essere lette come un “laboratorio normativo” e, dove efficaci, stabilizzate nella riforma del Testo Unico dell’Edilizia. L’obiettivo è integrare le misure emergenziali in un quadro stabile, coerente e capace di sostenere il riuso, la riqualificazione del patrimonio esistente e la sostenibilità delle costruzioni.
 

Rapporto Stato-Regioni e LEP edilizia

Uno dei nodi principali riguarda il rapporto tra Stato e Regioni. Il ddl prevede criteri per la definizione dei livelli essenziali delle prestazioni (LEP) in materia edilizia, con l’obiettivo di garantire standard minimi uniformi sul territorio nazionale.
 
Ance valuta positivamente l’intento di chiarire i confini delle competenze, anche per ridurre il contenzioso costituzionale. Tuttavia, chiede maggiore cautela nella definizione dei LEP. Secondo l’Associazione, in questa fase sarebbe preferibile riferirli ai procedimenti edilizi e agli aspetti procedurali, evitando una declinazione troppo analitica che potrebbe generare nuove incertezze applicative.
 

Urbanistica ed edilizia, Ance chiede un coordinamento mirato

Un altro punto riguarda il rapporto tra disciplina urbanistica e disciplina edilizia. Il ddl prevede l’adeguamento della normativa urbanistica strettamente collegata all’edilizia e il coordinamento con le norme sui beni culturali, paesaggistici, sanitari e con le altre discipline di settore.
 
Ance apprezza l’obiettivo di armonizzare gli “istituti di confine”, come destinazioni d’uso e standard, ma ritiene necessario circoscrivere la delega alle questioni urbanistiche realmente funzionali all’attività edilizia. In particolare, l’Associazione propone di richiamare espressamente la revisione del DM 1444/1968, che continua a incidere su distanze, altezze, densità edilizia e standard urbanistici.
 
Per Ance, urbanistica ed edilizia devono convergere verso gli stessi obiettivi, restando però materie distinte. Una delega troppo ampia sul versante urbanistico rischierebbe di complicare il quadro anziché semplificarlo.
 

Interventi edilizi, il nodo demolizione e ricostruzione

Tra le priorità indicate dall’Ance c’è la ridefinizione delle categorie di intervento edilizio. Il ddl punta a ricondurre gli interventi in macrocategorie più chiare, sulla base della rilevanza, della natura dell’attività e dell’impatto urbanistico-edilizio.
 
Secondo Ance, questo riordino dovrà essere valutato con particolare attenzione perché avrà effetti non solo urbanistici, ma anche fiscali. La classificazione di un intervento incide infatti sui titoli edilizi, sugli strumenti urbanistici, sulle aliquote IVA e sull’accesso ai bonus edilizi.
 
Il tema più delicato riguarda la demolizione e ricostruzione. Ance chiede che questo intervento resti sempre nell’ambito della trasformazione del patrimonio edilizio esistente, anche attraverso la creazione di una nuova categoria di sostituzione edilizia, evitando che in alcuni casi confluisca nella nuova costruzione.
 
La qualificazione è rilevante anche per l’accesso agli incentivi: per le agevolazioni fiscali legate alla demolizione e ricostruzione, cambia se l’intervento è inquadrato come ristrutturazione edilizia piuttosto che come nuova costruzione.
 

Titoli edilizi, CILA e permesso di costruire convenzionato

Sul fronte dei titoli edilizi, Ance valuta positivamente l’obiettivo di razionalizzare il sistema, valorizzando certificazioni, asseverazioni e mantenendo la CILA. L’Associazione chiede però una tipizzazione più chiara delle procedure e un maggiore ricorso al permesso di costruire convenzionato, considerato uno strumento utile per accelerare e semplificare gli interventi di trasformazione urbana.
 
Tra gli aspetti da chiarire rientrano durata dei titoli, proroghe e rapporti tra pubbliche amministrazioni e privati. Ance propone anche di valutare forme di istruttoria preliminare dei progetti, da svolgere prima della presentazione del titolo edilizio, per ridurre incertezze e tempi procedurali.
 

Cambi di destinazione d’uso, servono regole anche per quelli verticali

Il ddl dedica attenzione ai cambi di destinazione d’uso, con l’obiettivo di favorire un tessuto edilizio più coerente con le esigenze economiche e sociali.
 
Ance condivide l’impostazione, ma ritiene insufficiente limitarsi alla valorizzazione dei cambi d’uso tra destinazioni omogenee. Secondo l’Associazione, la riforma deve agevolare anche i cambi d’uso “verticali”, cioè tra categorie funzionali diverse, ad esempio da residenziale a commerciale.
 
Per rendere più rapidi i processi, occorre individuare i casi di compatibilità e complementarità tra destinazioni appartenenti a categorie differenti, tenendo conto delle esigenze territoriali, sociali ed economiche.
 

Fiscalità edilizia, Ance chiede un raccordo esplicito

Ance segnala una carenza nel testo del ddl: manca un principio generale di coordinamento tra normativa edilizia e disciplina fiscale, presente in una precedente versione del provvedimento.
 
Il punto è rilevante perché ogni modifica alle categorie edilizie può produrre effetti su IVA, bonus edilizi e agevolazioni per il recupero del patrimonio esistente. L’Associazione chiede quindi di inserire nel testo un principio di raccordo tra edilizia e fisco, per evitare incertezze applicative e conseguenze operative per imprese, professionisti e contribuenti.
 
Ance valuta invece positivamente la previsione che disciplina l’accesso ad agevolazioni fiscali e contributi pubblici in presenza di difformità edilizie, distinguendo tra difformità sanabili e non sanabili.
 
Propone però di consentire l’accesso agli incentivi già dopo la presentazione della domanda di titolo in sanatoria, senza attendere necessariamente il rilascio del titolo, per evitare che i tempi amministrativi impediscano l’utilizzo dell’agevolazione.
 

Sicurezza delle costruzioni e approccio al rischio

In materia di sicurezza delle costruzioni, la delega punta a una revisione organica della normativa, con attenzione a sicurezza, resistenza, stabilità, sostenibilità e accessibilità. Ance condivide l’obiettivo di armonizzazione e semplificazione, chiedendo in particolare di eliminare duplicazioni nelle procedure di autorizzazione sismica e di rafforzare la prevenzione rispetto alla sola repressione degli illeciti.
 
Positiva anche la previsione di classi di rischio calibrate sulle sorgenti di pericolo e sul rapporto benefici-costi. Secondo Ance, andrebbe esplicitato che l’approccio alla sicurezza delle costruzioni è probabilistico e che non esiste un “rischio zero”: un principio che dovrebbe orientare anche le Norme Tecniche per le Costruzioni.
 

Sostenibilità ambientale e materiali da costruzione

Il ddl contiene riferimenti alla sostenibilità ambientale delle costruzioni, alla gestione dei materiali da demolizione e all’utilizzo di materiali riciclati.
 
Ance valuta positivamente questa impostazione, ma chiede un coordinamento più esplicito tra disciplina edilizia e normativa ambientale, soprattutto per la gestione delle risorse naturali, il recupero e riutilizzo dei materiali da costruzione e demolizione, le valutazioni ambientali e le bonifiche dei siti contaminati.
 
Per l’Associazione, la riforma rappresenta un’occasione per integrare edilizia, ambiente e rigenerazione urbana, riducendo duplicazioni documentali e passaggi autorizzativi. In questa prospettiva, riduzioni o esoneri dal contributo di costruzione potrebbero essere collegati anche a prestazioni ambientali elevate, uso di materiali recuperati o riciclati, efficienza nell’uso delle risorse e opere di bonifica.