09/06/2026 – Anche gli impianti installati durante i lavori edilizi possono incidere sulla rendita catastale.
E’ quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 21/E del 5 giugno 2026 nel valutare la rilevanza catastale degli interventi sulla dotazione impiantistica, dal fotovoltaico ai sistemi di accumulo, fino a eolico e solare termico.
Il chiarimento arriva dopo le lettere di compliance sugli immobili interessati dal Superbonus, ma riguarda tutti gli interventi edilizi che incidono sugli elementi rilevanti per il classamento, per i quali occorre verificare se aumentano in modo apprezzabile la redditività ordinaria dell’unità immobiliare.
La Risoluzione indica anche come impostare la pratica Docfa per descrivere gli interventi eseguiti, indicare i nuovi impianti installati e riportarne le caratteristiche significative, come la potenza nominale nel caso di fotovoltaico e sistemi di accumulo.
Il riferimento normativo richiamato dall’Agenzia
L’Agenzia richiama gli articoli 17 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249.
In base a queste disposizioni, devono essere denunciate al Catasto le variazioni nello stato degli immobili che incidono sulla consistenza e sull’attribuzione della categoria e della classe.
La Risoluzione 21/E non modifica questa disciplina. Fornisce solo criteri applicativi per stabilire quando gli interventi edilizi, inclusi quelli impiantistici, assumono rilevanza catastale.
Tra le variazioni rilevanti rientrano destinazione d’uso, consistenza, conformazione, sagoma, caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche e distributive.
I motivi del chiarimento
Le richieste di chiarimento sono collegate alle lettere di compliance inviate dall’Agenzia ai contribuenti per i quali non risultava presentato l’aggiornamento catastale relativo a immobili interessati da interventi Superbonus.
La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), infatti, aveva previsto controlli specifici sulle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dall’articolo 119 del Decreto Rilancio (DL 34/2020), anche per verificare gli eventuali effetti sulla rendita catastale.
Allo stesso tempo, però, l’Agenzia precisa che il contesto Superbonus non limita l’ambito dei chiarimenti. Le indicazioni della Risoluzione si applicano anche agli interventi edilizi realizzati senza agevolazioni fiscali.
La rilevanza catastale degli impianti
La Risoluzione chiarisce i criteri per valutare quando gli interventi edilizi incidono sul classamento catastale, compresi gli impianti, che possono assumere rilevanza catastale quando incidono sulla redditività ordinaria dell’unità immobiliare.
Il riferimento principale è la Circolare 36/E del 2013 sugli impianti fotovoltaici. L’Agenzia precisa che lo stesso percorso logico può valere, in linea di principio, anche per altri interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, come sistemi di accumulo, impianti eolici e solare termico.
La valutazione riguarda l’effetto dell’impianto sulla qualità funzionale dell’immobile, sul valore economico dell’unità e sulla sua collocazione nella scala delle classi catastali.
Quando l’impianto può incidere sulla rendita
Gli impianti incidono sulla rendita quando modificano in modo significativo la dotazione dell’immobile e ne aumentano la redditività ordinaria.
Per il solo ampliamento impiantistico, in assenza di altri lavori edilizi, l’Agenzia richiama come criterio operativo la soglia del 15%, collegata alla differenza percentuale tra classi catastali contigue.
Questa percentuale serve a orientare la valutazione tecnica. La Risoluzione precisa che non si tratta di una soglia normativa generale, né di una soglia automatica di esonero dall’obbligo dichiarativo, applicabile a ogni intervento edilizio.
Nei casi in cui gli impianti siano parte di un intervento più ampio, la verifica deve considerare l’effetto complessivo delle opere.
Fotovoltaico, accumulo, eolico e solare termico
Il fotovoltaico resta il riferimento principale, perché la Circolare 36/E del 2013 aveva già affrontato i profili catastali di questi impianti.
La Risoluzione richiama questa impostazione come criterio utilizzabile, in linea di principio, anche per altri sistemi tecnologici, come accumulo, eolico e solare termico.
Per ciascun impianto occorre valutare il contributo alla redditività dell’unità immobiliare. Quando l’impianto è comune a più unità, si considera solo la quota di valore riferibile alla singola unità.
Se gli impianti sono stati installati in momenti diversi, il tecnico deve considerare la dotazione complessiva attuale, escludendo gli interventi già valutati per la rendita presente in atti.
La verifica prima e dopo i lavori
Per gli interventi limitati agli impianti, la Risoluzione indica un confronto tra la situazione catastale precedente e quella successiva ai lavori.
La verifica parte dalla rendita in atti e dal classamento esistente. A questi elementi si aggiunge la valutazione della nuova dotazione impiantistica, rapportata al sistema estimativo catastale.
In termini operativi, l’Agenzia indica il confronto tra il valore catastale ante intervento, pari alla rendita catastale in atti moltiplicata per il relativo moltiplicatore, e il valore catastale post intervento, ottenuto sommando al valore ante intervento il valore medio infracensuario degli impianti, riferito al biennio economico 1988-1989.
Prima del confronto, il tecnico deve controllare che il classamento già presente in Catasto sia coerente con lo stato di fatto precedente agli interventi.
Questa verifica serve a distinguere l’effetto dei nuovi impianti da eventuali disallineamenti già esistenti.
Quando serve una valutazione complessiva
Il criterio indicato per gli impianti riguarda il mero ampliamento della dotazione impiantistica.
Quando l’intervento comprende anche opere edilizie ulteriori, la valutazione deve essere più ampia. Rientrano in questa casistica gli interventi sull’involucro, il cappotto termico, l’inserimento di ascensori, le modifiche costruttive o distributive e le altre migliorie funzionali.
In questi casi il tecnico deve valutare l’effetto complessivo delle opere sulla qualità dell’immobile e sulla sua capacità reddituale.
La variazione catastale può essere necessaria anche senza modifiche alla consistenza o alla planimetria, se le migliorie determinano un mutamento apprezzabile del livello qualitativo e funzionale.
Cosa indicare nella pratica Docfa
La Risoluzione fornisce indicazioni operative per la redazione delle dichiarazioni di aggiornamento tramite Docfa.
La relazione tecnica deve descrivere in modo esaustivo gli interventi eseguiti. Deve inoltre riportare l’elenco dei nuovi impianti installati e le relative caratteristiche significative.
Per gli impianti fotovoltaici e i sistemi di accumulo, l’Agenzia indica come esempio la potenza nominale.
Le informazioni inserite nella relazione devono consentire l’attribuzione della rendita catastale senza sopralluogo.
Categoria o classe assente nella zona censuaria
A seguito degli interventi, l’unità immobiliare può assumere caratteristiche riconducibili a una categoria o classe assente nel quadro tariffario della zona censuaria di ubicazione.
In questa situazione, il dichiarante deve indicare nella relazione tecnica la categoria e la classe proposte, scegliendole dal quadro tariffario di un’altra zona censuaria dello stesso Comune o di un altro Comune della stessa provincia con analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia.
La procedura è necessaria perché il Docfa non consente di indicare direttamente un classamento diverso da quelli previsti nel quadro tariffario della zona.
La rendita definitiva resta di competenza dell’Ufficio provinciale-Territorio.
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Nicola Damato
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