#Finsubito news – Eliminare i colli di bottiglia nel settore immobiliare libererà risorse e ridurrà i crediti inesigibili.

Eliminazione dei colli di bottiglia istituzionali

Le discussioni di gruppo hanno evidenziato un profondo consenso tra i delegati circa l’importanza rivoluzionaria dei tre progetti di legge per il sistema finanziario e l’ economia . Terra, abitazioni e settore immobiliare non operano in modo indipendente, ma formano una catena istituzionale chiusa e interconnessa. In questa catena, la terra è il fattore determinante per la bonifica dei terreni; la legge sull’edilizia abitativa regola il processo di creazione di beni; e la legge sul settore immobiliare regola la circolazione dei prodotti sul mercato. Qualsiasi intoppo legale in qualsiasi fase bloccherebbe immediatamente l’intera catena di sviluppo, causando il blocco dei capitali di investimento e aumentando direttamente la pressione dei crediti inesigibili sul sistema bancario.

Analizzando l’impatto diretto sulle risorse finanziarie locali, il Presidente dell’Assemblea Nazionale Tran Thanh Man ha affermato che le entrate derivanti dai terreni contribuiscono attualmente per il 60-65% alla spesa totale per investimenti pubblici a livello di comune e distretto. La stagnazione delle transazioni immobiliari registrata di recente ha inciso direttamente sulle entrate di bilancio, ostacolando il flusso di denaro e compromettendo seriamente la capacità delle imprese di assorbire capitali. Sottolineando la necessità di una visione legislativa a lungo termine, il Presidente dell’Assemblea Nazionale ha evidenziato che l’obiettivo di questo emendamento è quello di emanare una Legge Fondiaria di alta qualità, con una durata stabile di 10-15 anni, affrontando in modo esaustivo la situazione in cui le leggi incontrano ostacoli poco dopo la loro promulgazione, aumentando i rischi legali per gli operatori del mercato.

Valutando le tecniche legislative e i collegamenti istituzionali, il delegato Phan Duc Hieu (delegazione di Hung Yen ) ha proposto di eliminare completamente le procedure sovrapposte tra la Legge sull’edilizia abitativa e la Legge sulle attività immobiliari. Tutte le normative relative alle condizioni degli investitori e alle procedure per la realizzazione di progetti immobiliari commerciali dovrebbero essere consolidate nella Legge sulle attività immobiliari. Allo stesso tempo, il Governo dovrebbe emanare un unico Decreto che fornisca linee guida generali per entrambe le leggi, al fine di semplificare le procedure amministrative e aiutare gli istituti di credito e le imprese a controllare facilmente la validità legale dei beni dati in garanzia.

Riguardo ai progetti incompiuti che incontrano difficoltà finanziarie, il rappresentante Bui Xuan Hai (Delegazione di Hai Phong) ha sottolineato che l’attuale normativa di cui all’articolo 30 della Legge sulle Attività Immobiliari, che impone al precedente investitore di adempiere al 100% dei propri obblighi finanziari relativi al terreno prima di consentire il trasferimento del progetto, è impraticabile. Le imprese in difficoltà finanziarie e prive dei fondi necessari per pagare le tasse sono quelle costrette a trasferire i progetti; richiedere loro di adempiere ai propri obblighi finanziari prima di consentire il trasferimento non farebbe altro che prolungare i ritardi. Il rappresentante ha proposto di consentire il trasferimento dei progetti anche prima che tutti gli obblighi finanziari siano stati adempiuti, attraverso un meccanismo di “responsabilità solidale” che preveda un impegno scritto tra cedente e cessionario, il quale sarebbe responsabile del rimborso del budget e dell’adempimento degli obblighi nei confronti di terzi.

Condividendo questa opinione, il delegato Nguyen Huu Nghia (delegazione Hung Yen) ha sostenuto che si tratta di una soluzione importante per contribuire a risolvere i progetti incompiuti, supportare le banche commerciali nella ristrutturazione dei prestiti e gestire efficacemente i crediti inesigibili.

Prevenire le scappatoie e la raccolta fondi illegale.

Un altro tema chiave che ha suscitato notevole interesse tra i delegati in merito alle operazioni bancarie è stato il meccanismo di controllo del flusso di fondi raccolti dagli acquirenti di immobili. Analizzando l’attuale situazione di elusione delle normative sul mercato, il delegato Bui Xuan Hai ha evidenziato il comportamento di alcuni costruttori, direttamente o tramite le loro filiali e società satellite, che firmano “accordi” o “contratti di deposito” per incassare fino al 100% del valore dell’immobile come pagamento per l’avanzamento dei lavori, anche quando il progetto non è ancora pronto per la consegna. Questo capitale raccolto illegalmente non viene impiegato nella costruzione del progetto, ma viene utilizzato impropriamente da chi lo ha raccolto, creando rischi particolarmente elevati per i clienti e dando origine a complesse controversie sui debiti.

Al fine di ristabilire la disciplina finanziaria, il rappresentante ha proposto che la legge vieti categoricamente la stipula di accordi che eludono la legge per la raccolta di acconti, dichiarando tali transazioni completamente nulle. Tuttavia, per agevolare le imprese nella raccolta legale del capitale iniziale, il rappresentante ha proposto di consentire agli investitori di raccogliere acconti non superiori al 5% del valore dell’immobile una volta che il progetto abbia completato le procedure legali fondamentali, tra cui: l’approvazione della politica di investimento, il piano di lottizzazione dettagliato (1/500) e il permesso di costruire. In particolare, il rappresentante ha sottolineato che l’intero acconto del 5% deve essere vincolato in un conto corrente bancario commerciale, impedendo all’investitore di prelevare il capitale o di modificarne la destinazione d’uso prima che il progetto sia ufficialmente messo in vendita.

Il congelamento obbligatorio dei conti di deposito presso le banche commerciali è considerato una soluzione efficace per controllare i flussi di cassa, garantire la trasparenza e prevenire l’appropriazione indebita di capitali. Questo meccanismo non solo tutela i diritti legittimi degli acquirenti di immobili, ma consente anche al settore bancario di monitorare attentamente l’effettiva capacità finanziaria dei costruttori prima di concedere credito per la fase successiva di un progetto.

Collegare i dati digitali per fornire un allarme tempestivo in caso di transazioni insolite.

Per quanto riguarda la valutazione dei terreni e la gestione del rischio di garanzia, i delegati hanno affermato che l’abolizione del quadro di riferimento dei prezzi fondiari e l’istituzione di una tabella dei prezzi fondiari che rifletta fedelmente i prezzi di mercato rappresenta un passo avanti istituzionale fondamentale. Tuttavia, alcuni delegati hanno sottolineato l’importanza di non attenersi rigidamente ai soli prezzi di mercato per evitare manipolazioni, che aumentano i costi di compensazione e gonfiano il valore delle garanzie per i prestiti bancari. La tabella dei prezzi fondiari dovrebbe mantenere un ciclo stabile di 3-5 anni con coefficienti di adeguamento regionale flessibili. Commentando il piano di compensazione, il delegato Hoang Quang Ham (delegazione di Tay Ninh) ha proposto che la compensazione minima sia pari al 100% della tabella dei prezzi fondiari più un coefficiente k, e che rifletta i prezzi di transazione effettivi prevalenti nell’area circostante. Il delegato ha inoltre suggerito di aggiungere strumenti fiscali per regolamentare l’ulteriore differenziale di rendita fondiaria derivante dalla pianificazione.

Per quanto riguarda la pianificazione, il delegato Tran Anh Tuan (delegazione di Ho Chi Minh City) ha proposto che, per le aree con piani di zonizzazione dettagliati approvati in scala 1/2000 o 1/500, l’assegnazione e la concessione in locazione dei terreni si basino direttamente su tali piani, senza la necessità di includerli nel piano annuale di utilizzo del territorio. Condividendo questa opinione, il delegato Trinh Ngoc Phuong (delegazione di Tay Ninh) ha suggerito di consentire agli investitori di negoziare il diritto di utilizzo di diverse tipologie di terreno per progetti residenziali commerciali conformi alla pianificazione, al fine di accelerarne l’attuazione.

Contribuendo alla discussione sulle moderne soluzioni tecnologiche per la gestione finanziaria, il delegato Nguyen Ngoc Son (delegazione di Hai Phong) ha sottolineato l’obbligo imprescindibile di collegare il Catasto nazionale con sei gruppi di dati chiave: popolazione, pianificazione, tassazione, notarile, bancario e immobiliare. L’identificativo elettronico degli immobili deve fare riferimento diretto al codice catastale, in modo che il sistema possa rilevare automaticamente e segnalare tempestivamente transazioni anomale, aiutando gli enti di gestione e il settore bancario a controllare efficacemente i rischi e a prevenire situazioni in cui un singolo immobile viene ipotecato in più luoghi.

Per tutelare i legittimi diritti degli acquirenti di case, il deputato Tran Hoang Ngan (Delegazione di Ho Chi Minh City) ha proposto una completa separazione delle responsabilità tra il costruttore e i residenti. Qualora il costruttore violi le normative urbanistiche, non paghi le tasse o costruisca senza permessi, l’agenzia statale dovrebbe occuparsi della questione separatamente per conto del costruttore; i proprietari di case che hanno acquistato le proprie abitazioni in buona fede e adempiuto al 100% ai propri obblighi finanziari secondo il contratto dovrebbero ricevere immediatamente il Certificato di Proprietà. Per quanto riguarda le aree di riqualificazione urbana con residenti di lunga data, il deputato Tran Hoang Ngan ha sottolineato la necessità di ulteriori politiche di sostegno, oltre al prezzo del terreno, per garantire che i residenti trasferiti abbiano condizioni di vita pari o migliori rispetto alle loro precedenti abitazioni.