Plusvalenza Superbonus, conta la data di acquisto

23/06/2026 – La plusvalenza da cessione di un immobile oggetto di interventi Superbonus non è imponibile se il bene è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la vendita.
 
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 124/2026, riguardante l’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR e la determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile in caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi agevolati con Superbonus.
 
Nel caso esaminato, i lavori sono stati effettuati negli anni 2023 e 2024, conclusi entro il 31 dicembre 2024, e il beneficio fiscale è stato fruito tramite sconto in fattura.
 
L’Agenzia ha precisato anche quale data deve essere considerata per individuare il periodo di possesso dell’immobile: rileva la data dell’acquisto originario e non quella della successiva consolidazione della piena proprietà a seguito della rinuncia gratuita all’usufrutto.
 

Il caso: immobile acquistato nel 2006 e usufrutto rinunciato nel 2022

La contribuente aveva acquistato il 9 maggio 2006 dai propri genitori la piena proprietà di un immobile nel quale gli stessi genitori avevano stabilito la residenza anagrafica dal 30 agosto 1991. Nel 2012 la proprietaria aveva donato ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile, mantenendo la nuda proprietà.
 
Il 19 gennaio 2022 l’usufrutto si era estinto per rinuncia gratuita degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo alla contribuente. I genitori avevano continuato ad abitare nell’immobile sulla base di un contratto di comodato: il padre fino al decesso, avvenuto il 17 febbraio 2022, e la madre fino al trasferimento della residenza, avvenuto il 28 aprile 2022.
 
Successivamente, l’immobile è rimasto a disposizione della proprietaria oppure è stato concesso in locazione a terzi. Tra il 2023 e il 2024, la proprietaria ha realizzato lavori di ristrutturazione agevolati dal Superbonus e fruiti tramite sconto in fattura.
 
La contribuente intende vendere il bene tra il 31 luglio 2026 e il 31 dicembre 2026, senza escludere una cessione successiva, e ha chiesto all’Agenzia se l’eventuale plusvalenza possa essere esclusa da tassazione.
 

Cessione di immobile con Superbonus, cosa prevede il TUIR

L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR considera redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati con Superbonus, conclusi da non più di 10 anni al momento della cessione.
 
La norma esclude dall’imposizione gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione.
 
Se tra la data di acquisto o costruzione e la data di cessione è decorso un periodo inferiore a 10 anni, la verifica deve essere effettuata sulla maggior parte di tale periodo.
 

La rinuncia gratuita all’usufrutto non è un nuovo acquisto

Uno dei punti centrali dell’interpello riguarda la data da considerare ai fini del calcolo del periodo rilevante.
 
Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel caso esaminato la data di acquisto dell’immobile deve essere individuata nel 9 maggio 2006, cioè nel momento in cui la contribuente ha acquistato a titolo oneroso la piena proprietà del bene.
 
La rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori, avvenuta il 19 gennaio 2022, non determina un nuovo acquisto. Produce, invece, la riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio della contribuente.
 
L’Agenzia richiama il principio già espresso con la Risoluzione 218/2008: il nudo proprietario ha già potenzialmente acquistato il diritto di proprietà integrale e, quando l’usufrutto si estingue, non acquista un nuovo diritto reale, ma vede riespandersi il proprio diritto.
 
Diverso sarebbe il caso del riacquisto dell’usufrutto a titolo oneroso da parte del nudo proprietario. In tale ipotesi, secondo i chiarimenti della Risoluzione 188/2009, l’operazione può assumere rilievo ai fini della tassazione della plusvalenza.
 

Abitazione principale dei familiari: verifica sul decennio prima della vendita

L’altro elemento decisivo riguarda la destinazione dell’immobile ad abitazione principale dei familiari del cedente.
 
Nel caso esaminato, i genitori della contribuente hanno risieduto e abitato nell’immobile per un periodo molto lungo: dal 30 agosto 1991 fino al 17 febbraio 2022 per il padre e fino al 28 aprile 2022 per la madre.
 
Secondo l’Agenzia, se tali circostanze risultano effettive, l’immobile può essere considerato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, a condizione che la vendita avvenga entro il 27 aprile 2027.
 
La data è rilevante perché consente di verificare, nel decennio precedente l’atto di vendita, la prevalenza del periodo in cui l’unità immobiliare è stata utilizzata come abitazione principale dei familiari rispetto al periodo in cui è rimasta a disposizione o è stata locata a terzi.
 

Plusvalenza non imponibile se la vendita avviene entro il 27 aprile 2027

Alla luce di questi elementi, l’Agenzia conclude che, se la cessione dell’immobile oggetto di interventi Superbonus avviene entro il 27 aprile 2027, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà imponibile.
 
L’esclusione si fonda su due presupposti: la data di acquisto rilevante resta quella del 9 maggio 2006 e l’immobile risulta adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione. Il chiarimento è utile perché precisa che, in presenza di una rinuncia gratuita all’usufrutto, la consolidazione della piena proprietà non sposta in avanti la data di acquisto dell’immobile.
 
Ai fini della disciplina sulle plusvalenze Superbonus, la verifica resta quindi ancorata all’acquisto originario, alla data di conclusione dei lavori agevolati e alla concreta destinazione dell’unità immobiliare nel periodo precedente la vendita.