Sopraelevazione in condominio: tra diritto dell’ultimo piano, limiti su lastrico e uso comune

La legge consente al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e al proprietario del lastrico solare di costruire in sopraelevazione, senza che sia necessaria una delibera condominiale né l’autorizzazione degli altri vicini di piano, facendosi carico dei relativi costi.

Esistono tuttavia delle precise condizioni da rispettare, che riguardano principalmente la staticità e la sicurezza dell’edificio e la tutela dell’aspetto architettonico. Occorre poi rispettare sempre le norme edilizie vigenti e verificare se la sopraelevazione non sia vietata dal titolo o dal regolamento di condominio contrattuale.

Ecco cosa sapere per esercitare il diritto di sopraelevazione in condominio.

Chi può sopraelevare?

L’art. 1127 c.c. disciplina il diritto di sopraelevazione (o di sopralzo) sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale, attribuendo tale facoltà di edificare al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare.

Tale diritto costituisce espressione del più ampio diritto di proprietà, atteso che tra le facoltà riconosciute al proprietario di un suolo rientra, appunto, quella di utilizzarlo per elevarvi costruzioni.

Nel caso dell’edificio condominiale, tuttavia, pur essendo di regola il suolo sul quale sorge lo stabile di proprietà comune di tutti i condomini, facoltà di sopraelevare non è riconosciuta a ciascun condòmino, bensì soltanto al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare.

I motivi alla base di questa scelta vanno individuati, da un lato, nel fatto che in caso di sopraelevazione è il proprietario dell’ultimo piano a subire gli inconvenienti maggiori; dall’altro, nell’esigenza di evitare dispute tra condòmini, con il rischio di rendere difficile o addirittura bloccare la possibilità di costruire.

Se l’ultimo piano è diviso tra più proprietari, ciascuno ha il diritto di sopraelevare solo nello spazio verticale sovrastante la propria unità immobiliare.

Condizioni per poter sopraelevare

Il diritto di sopraelevazione è sottoposto ad una serie di limitazioni, stabilite dallo stesso articolo 1127 c.c.:

• titolo contrario: è possibile sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Il divieto può essere previsto, ad esempio, da una clausola limitativa inserita nei contratti di compravendita o nel regolamento di condominio di natura contrattuale;
• sicurezza dell’edificio: è espressamente vietata la sopraelevazione se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Tale divieto, secondo la giurisprudenza, va inteso “non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica”. Pertanto, la violazione delle norme antisismiche configura una presunzione di pericolosità della sopraelevazione (Cass. civ. 29/01/2020, n. 2000). Peraltro, il divieto in esame potrebbe essere superato con il consenso unanime di tutti i condomini, a condizione però che il proprietario esegua le necessarie opere di rafforzamento e consolidamento dell’edificio (Cass. Civ. 30.11.2012 n. 21491);
• parere contrario dei condòmini: i condomini, con apposita delibera, possono opporsi alla sopraelevazione, se pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o riduce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti;
• normativa edilizia: a tali condizioni, stabilite dal citato art. 1127 c.c., va aggiunto che il soggetto che decide di esercitare il diritto di sopraelevazione dovrà ovviamente farlo nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Indennità a favore degli altri condòmini

Il soggetto che realizza la sopraelevazione, oltre a farsi carico delle spese dei lavori, è tenuto a corrispondere agli altri condomini un’indennità. Come segnala il comma 4 dell’art. 1127 c.c:

deve essere pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.

L’indennità è dovuta non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cass. civ. S.U. n. 16794/2007).

Secondo i giudici, l’indennità di sopraelevazione si configura come “un debito per responsabilità da atto lecito del proprietario dell’ultimo piano” che, realizzando la sopraelevazione, abbia aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio (Cassazione civile, 22/08/2022, n. 25103).

Tale indennità trae, infatti, fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla scorta del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, quarto comma, c.c. .

Ricostruzione del lastrico

Altro obbligo a carico del soggetto che sopreleva è quello di ricostruire il lastrico solare di cui tutti o alcuni dei condomini avevano il diritto di usare.

Tale obbligo di ricostruzione del lastrico solare comprende anche tutto ciò che era utilizzato in comune sulla sommità dell’edificio, come, ad esempio, stenditoi, serbatoi d’acqua, antenne televisive, canne fumarie.

Secondo la giurisprudenza, è incluso in tale obbligo anche la costruzione della scala in prosecuzione della struttura esistente, oppure il prolungamento del vano ascensore, con tutte le modifiche richieste per consentire di raggiungere il nuovo tetto o lastrico realizzato al di sopra della nuova costruzione nelle medesime condizioni preesistenti. Sui nuovi beni e servizi comuni, realizzate da chi ha sopraelevato (nuovo tetto, nuovo lastrico solare, le scale prolungate fino al nuovo piano, etc..), tutti i condòmini (compreso il costruttore dell’ultimo piano) eserciteranno i loro diritti d’uso.

FONTE: Immobiliare.it