Riforma condominio 2026, cosa cambia con il ddl

23/03/2026 – Una nuova proposta di riforma del condominio negli edifici è stata presentata a fine febbraio in Senato dalla Lega. Il disegno di legge punta a correggere alcune criticità emerse dopo la legge 220/2012 intervenendo su più fronti: ruolo e responsabilità dell’amministratore, morosità, assemblee, assicurazione condominiale, requisiti professionali e agevolazioni fiscali.
 
Alcuni contenuti della riforma riguardano gli interventi obbligatori sugli edifici. Il ddl, infatti, interviene su alcune norme che spesso rallentano o impediscono lavori legati alla sicurezza del fabbricato e degli impianti.
 

Quorum più bassi per approvare i lavori obbligatori

Tra le modifiche di maggiore impatto c’è infatti la riduzione della maggioranza richiesta per approvare gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni.
 
Il testo prevede che tali deliberazioni siano approvate con un numero di voti che rappresenti un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
 
Nella relazione illustrativa si richiama, tra gli esempi, anche il caso degli interventi finalizzati a ottenere il certificato di prevenzione incendi, spesso rallentati proprio dalla difficoltà di raggiungere i quorum richiesti.
 
La riduzione del quorum potrebbe ridurre uno degli ostacoli più frequenti all’avvio di opere rese necessarie da obblighi normativi o da criticità emerse sul piano della sicurezza.
 

Polizza condominiale obbligatoria e gestione del rischio dell’edificio

Un altro elemento di interesse riguarda l’introduzione dell’obbligo di stipulare o rinnovare una polizza assicurativa con massimale adeguato al valore dell’edificio, a copertura dei rischi da perimento parziale o totale e della responsabilità civile verso terzi.
 
Questa misura è connessa alla gestione del rischio dell’edificio, alla valutazione dello stato del fabbricato e alla programmazione degli interventi manutentivi e di adeguamento.
 
In prospettiva, una copertura assicurativa generalizzata potrebbe spingere i condomìni a una maggiore attenzione verso lo stato delle parti comuni e verso la necessità di documentare in modo più puntuale condizioni, criticità e lavori eseguiti.
 

Più trasparenza e continuità nella gestione condominiale

Il ddl rafforza poi gli obblighi di trasparenza dell’amministratore, prevedendo la pubblicazione online, in area riservata ai condomini, dell’estratto del conto corrente condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre.
 
In caso di cessazione dell’incarico, l’amministratore dovrebbe inoltre consegnare la documentazione entro 30 giorni ed eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni.
 
Il mandato si rinnoverebbe automaticamente di anno in anno fino a revoca o dimissioni, mentre il compenso indicato all’atto della nomina si intenderebbe approvato anche per i rinnovi successivi, salvo diversa delibera assembleare.
 

Morosità, tutele dell’amministratore e sostenibilità degli interventi

Il testo propone una tutela più ampia per l’amministratore che non riesca a ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, purché dimostri di aver correttamente adempiuto ai propri doveri.
 
Anche questa previsione può avere effetti indiretti sui processi edilizi condominiali: nei casi in cui la morosità blocca manutenzioni, verifiche o lavori indispensabili, il ddl prova a ridimensionare le responsabilità dell’amministratore, un problema che spesso influisce negativamente sulla possibilità di dare corso a incarichi tecnici o opere già individuate come necessarie.
 
Il disegno di legge modifica anche la disciplina della morosità prevedendo che, in caso di mancato pagamento protratto per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio.
 
Inoltre, chi acquista un immobile risponderebbe in solido con il venditore dei contributi dovuti non solo per l’esercizio in corso, ma anche per i due esercizi precedenti; il notaio, prima dell’atto, dovrebbe acquisire una dichiarazione dell’amministratore sull’eventuale morosità pregressa.
 
Questa disposizione rafforza la posizione del condominio nella riscossione delle somme e può incidere sulla sostenibilità economica di interventi già deliberati o da finanziare. Nelle compravendite, inoltre, la verifica della posizione debitoria dell’unità immobiliare è un adempimento rilevante ai fini della due diligence sull’immobile.
 

Nuovi requisiti per gli amministratori di condominio

Sul fronte professionale, il ddl introduce requisiti più stringenti per svolgere l’incarico di amministratore. Per gli stabili con bilanci superiori a 100 mila euro o composti da oltre 50 unità immobiliari sarebbe richiesta la certificazione UNI 10801:2024.
 
Nella relazione illustrativa, la norma UNI 10801:2024 viene richiamata come riferimento per conoscenze, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore, oltre che per procedure standardizzate nella rendicontazione economica e nella gestione dei dati personali. Si propone, inoltre, di abrogare la deroga che oggi consente, in alcuni casi, di nominare amministratore un condomino privo dei requisiti previsti.
 

Supercondomini, inquilini e tenuta economica della gestione

Tra le altre modifiche: nei supercondomini all’amministratore non potrebbero più essere conferite deleghe per la partecipazione alle assemblee; il condomino risponderebbe anche delle infrazioni commesse da chi utilizza il bene, compresi gli ospiti; il conduttore, che già vota sulle delibere relative a riscaldamento e condizionamento, risponderebbe in solido con il proprietario delle relative spese.
 
Il testo prevede inoltre che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale. Si tratta di misure che puntano a rafforzare la tenuta organizzativa ed economica dell’edificio.
 

Detrazione del compenso e iter parlamentare della riforma

Infine, viene proposta la detraibilità del compenso dell’amministratore per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino a 500 euro per ciascun periodo d’imposta. Gli oneri della misura sono quantificati in 10 milioni di euro annui a decorrere dal 2026.
 
Nel suo complesso, la riforma punta a rendere la gestione del condominio più trasparente, più sicura e più severa nei confronti dei morosi ed interviene su alcuni meccanismi che oggi rallentano la realizzazione di interventi obbligatori e la capacità del condominio di affrontare temi di sicurezza, manutenzione e responsabilità.
 
Il disegno di legge per la riforma del condominio negli edifici è stato assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia ma non ha ancora iniziato l’esame.