18/05/2026 – Fondi limitati per il recupero degli alloggi ERP, assenza di una strategia per la nuova edilizia residenziale pubblica, procedure di approvazione in tempi impraticabili, utilizzo della SCIA per la ristrutturazione urbanistica e norme che possono incidere sulla densificazione urbana.
Sono alcuni dei temi al centro delle osservazioni dell’Istituto Nazionale di Urbanistica sul nuovo Piano Casa, che verranno presentate domani, 19 maggio 2026 nel corso dell’audizione presso la Commissione Ambiente della Camera, nell’ambito dell’esame del Decreto-Legge 66/2026.
Piano Casa, l’audizione dell’INU alla Camera
L’audizione del 19 maggio rappresenta uno dei primi confronti istituzionali sul nuovo Piano Casa. L’INU ha predisposto una serie di osservazioni sul Decreto-Legge 66/2026, concentrandosi sugli effetti delle nuove misure in materia di edilizia residenziale pubblica, procedure urbanistiche e gestione delle trasformazioni territoriali.
Secondo l’Istituto, il decreto mostra un’impostazione dirigista e centralizzata: a fronte di obiettivi ambiziosi, riduce il ruolo delle politiche pubbliche, della pianificazione urbanistica e del governo del territorio.
Le osservazioni dell’INU riguardano soprattutto il rapporto tra semplificazione procedurale, strumenti urbanistici e controllo pubblico delle trasformazioni urbane.
Recupero ERP e risorse disponibili
Il Piano Casa prevede uno stanziamento di circa 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030 destinato al programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale, con particolare riferimento agli alloggi inutilizzati per carenze manutentive.
L’INU ritiene che le risorse disponibili siano limitate rispetto agli obiettivi indicati dal Governo e sottolinea come non si tratti di nuovi investimenti, ma di fondi “transitati da altri programmi di finanziamento”. Secondo l’Istituto, questa impostazione evidenzia una contraddizione tra gli intenti dichiarati dal Governo e l’effettiva disponibilità di capitali aggiuntivi per affrontare l’emergenza abitativa.
Nelle osservazioni, l’INU richiama inoltre l’assenza di un programma per la realizzazione di nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica, dal momento che il decreto concentra le misure soprattutto sul recupero del patrimonio esistente.
Partenariati pubblico-privati e patrimonio residenziale
Un altro aspetto evidenziato dall’INU riguarda il ruolo attribuito ai partenariati pubblico-privati (PPP) nella gestione degli interventi previsti dal Piano Casa.
Il decreto affida a Invitalia S.p.A. funzioni operative per il coordinamento delle misure di recupero degli immobili ERP e prevede il coinvolgimento di soggetti privati nelle operazioni di riqualificazione.
Secondo l’Istituto, questa impostazione può incidere sull’equilibrio tra edilizia sovvenzionata ed edilizia convenzionata, perché si rischia di perdere parte degli alloggi pubblici a favore di soggetti privati, più interessati a operazioni economicamente attrattive che al miglioramento del mix sociale e generazionale dei quartieri popolari.
Il tema riguarda in particolare i quartieri ERP collocati in contesti urbani caratterizzati da maggiore pressione immobiliare, dove gli interventi di recupero possono generare effetti sul valore delle aree e sulla composizione sociale degli insediamenti.
Commissario straordinario e conferenze di servizi
Il Piano Casa introduce poi la figura del Commissario straordinario, con poteri derogatori, e stabilisce che le conferenze di servizi debbano concludersi entro 30 giorni.
Le amministrazioni che non si esprimono entro i termini previsti sono soggette al meccanismo del silenzio-assenso.
L’INU segnala criticità proprio sulle tempistiche procedurali, ritenute impraticabili per qualunque amministrazione pubblica, e sul coordinamento tra le competenze delle amministrazioni locali e quelle degli enti preposti alla tutela del patrimonio storico-architettonico e paesaggistico.
Secondo l’Istituto, il rischio è che la compressione dei tempi procedurali riduca la qualità delle valutazioni tecniche e renda più difficile il raccordo tra semplificazione amministrativa, tutela dei beni culturali e paesaggistici e governo locale delle trasformazioni.
SCIA e ristrutturazione urbanistica
Tra le novità del decreto figura anche il ricorso alla SCIA per interventi riconducibili alla ristrutturazione urbanistica.
Secondo l’INU, questa disposizione modifica il rapporto tra attività edilizia e pianificazione urbanistica, riducendo il ricorso ai procedimenti autorizzativi ordinari per interventi che incidono sull’assetto urbano.
L’Istituto ritiene che questa scelta riduca i controlli e i percorsi valutativi su trasformazioni complesse e segnala il rischio di una rinuncia alla pianificazione della rigenerazione urbana, tema centrale per il governo della città.
Superfici e densificazione urbana
Il decreto stabilisce inoltre che, per gli interventi di edilizia residenziale convenzionata realizzati nell’ambito dei programmi di edilizia integrata, la superficie direttamente interessata dall’intervento non concorra al conteggio della superficie lorda complessiva dell’intervento.
Nelle osservazioni predisposte per l’audizione, l’INU evidenzia che questa disposizione può determinare un incremento della densità edilizia senza un corrispondente adeguamento degli standard urbanistici e delle dotazioni territoriali.
L’Istituto richiama inoltre la necessità di mantenere distinta la disciplina degli interventi edilizi da quella delle trasformazioni urbanistiche, soprattutto quando le misure incidono sull’assetto complessivo dei tessuti urbani.
Nel complesso, le osservazioni dell’INU evidenziano la necessità di chiarire il rapporto tra recupero del patrimonio ERP, nuova offerta di edilizia residenziale pubblica, semplificazione procedurale e pianificazione urbanistica, per evitare che gli interventi previsti dal Piano Casa producano effetti non coordinati sul governo delle trasformazioni urbane.
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Nicola Damato
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