Cosa fare se il venditore si ritira dopo la proposta d’acquisto?

Immaginiamo che una persona interessata all’acquisto di un immobile abbia presentato, tramite agenzia immobiliare, una proposta d’acquisto. Il venditore avrà diverse opzioni: potrà accettare la proposta ricevuta, rifiutarla oppure accettarla apportando alcune modifiche. Si ricorda che se l’accettazione non è del tutto conforme alla proposta, anche in riferimento a degli elementi secondari, il contratto non può dirsi concluso. Un contratto, infatti può dirsi concluso soltanto quando vi sia piena coincidenza tra la dichiarazione di volontà del compratore e la manifestazione di volontà del venditore. Un accordo solo parziale, che le parti abbiano raggiunto nel corso della trattativa, non ha effetto vincolante.

Fatta questa doverosa premessa, una volta presentata la proposta di acquisto è lecito chiedersi se, avviate le trattative e giunti a un accordo, il compratore possa obbligare alla vendita il venditore che voglia ritirarsi.

Che cos’è la proposta d’acquisto

Partiamo dal presupposto che l’accordo tra le parti per la compravendita di una casa solitamente richiede lo svolgimento di una serie di fasi. La prima è la presentazione della proposta di acquisto, ovvero la dichiarazione di volontà di chi assume l’iniziativa del contratto. In caso di compravendita immobiliare è la dichiarazione di voler acquistare un immobile determinato a un dato prezzo.

Proposta irrevocabile

La proposta d’acquisto solitamente è irrevocabile per 15 o 30 giorni. Questo sta a significare che, come stabilito dall’articolo 1329 del codice civile, il soggetto interessato alla casa, per un certo tempo si vincola nei confronti del cliente e fino alla scadenza del termine non potrà revocare la proposta da lui sottoscritta.

Inoltre, non potrà modificare le condizioni o accettare offerte da altri finché il destinatario non risponde o il termine scade.

In questo lasso di tempo, l’acquirente non potrà presentare ad altri una proposta e il venditore potrà decidere se accettare o meno l’offerta ricevuta.

Accettazione del venditore

Il venditore è pienamente libero di decidere come comportarsi una volta ricevuta la proposta e questa sua libertà rientra in quella che tecnicamente è l’autonomia contrattuale di ciascuna parte.

Il venditore può non rispondere o può rispondere negativamente ma non è tenuto a spiegare le ragioni per le quali decidesse di non accettare la proposta. Ad esempio, potrebbe aver ricevuto contestualmente una proposta che reputa economicamente più conveniente.

Ogni atto di autonomia contrattuale è in linea di principio, incensurabile e insindacabile.

Alla proposta può dunque seguire l’accettazione da parte del venditore, ovvero la dichiarazione di volontà che il destinatario della proposta rivolge a sua volta al proponente.

Nel momento in cui chi ha fatto la proposta riceve notizia dell’accettazione della controparte il contratto può dirsi concluso.

Attenzione, l’accettazione per essere tale deve pervenire entro un termine stabilito dal proponente o in mancanza, entro un tempo ritenuto ragionevole (non certo dopo anni) in relazione alla natura dell’affare. Inoltre, come anticipato, deve essere conforme alla proposta, valendo altrimenti come nuova proposta.

In tali casi, se alla proposta si accompagna una caparra confirmatoria un contratto preliminare di compravendita può considerarsi formalizzato e come tale vincolante.

Contratto preliminare

Una volta che il venditore abbia accettato, la proposta viene formalizzata in un preliminare di compravendita (o compromesso). Si tratta del contratto con il quale vengono definiti gli elementi essenziali dell’affare e che impegna il futuro acquirente a comprare e il futuro venditore a vendere. È un contratto che ha effetti obbligatori e in base ad esso, le parti sono obbligate, nel termine fissato, a recarsi dinnanzi al notaio per la sottoscrizione del rogito con il quale avverrà il passaggio di proprietà.

Considerati gli effetti vincolanti del contratto preliminare appare chiaro che il venditore dopo aver accettato, dovrà procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo dinnanzi al notaio.

Di fronte al ritiro del venditore il soggetto interessato all’acquisto disporrà di alcuni strumenti legali da far valere a tutela dei propri interessi.

Cosa può fare l’acquirente a fronte dell’inadempimento del venditore?

Nel caso in cui il venditore decida di ritirarsi dopo aver accettato la proposta, il futuro acquirente potrà agire in 3 modi differenti.

In primo luogo, potrà inviare una lettera di diffida, al fine di intimare il venditore ad adempiere, e a presentarsi dinnanzi al notaio per la conclusione del rogito.

Nel caso in cui sia stata già versata la caparra confirmatoria potrà richiedere il doppio della somma corrisposta, a titolo di risarcimento del danno subito a seguito dell’affare sfumato.

Se la caparra non era ancora stata versata allora il futuro compratore potrà pretendere comunque il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento della controparte che dovrà essere quantificato.

In alternativa, qualora sia particolarmente interessato all’acquisto dell’immobile potrà far valere il disposto di cui all’articolo 2932 del codice civile in base al quale, rivolgendosi all’autorità giudiziaria, si potrà ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare in caso di inadempimento dell’obbligo di stipula del definitivo. In pratica con la sentenza emessa dal Giudice si produrrebbero gli stessi effetti del rogito notarile, ovvero il trasferimento della proprietà all’acquirente.

Responsabilità precontrattuale

Un ulteriore aspetto da considerare è la correttezza e buona fede che le parti contraenti devono osservare nello svolgimento delle trattative. Ad essere significativa non è solo la fase successiva al raggiungimento dell’accordo.

Le trattative in quanto tali non sono vincolanti fino al raggiungimento dell’accordo ma possono ingenerare una responsabilità a carico di chi le interrompesse ingiustamente.

Secondo la giurisprudenza un recesso senza giusta causa dalle trattative si considera contrario alla buona fede. È tale quando la rottura è intervenuta nel momento in cui l’altra parte aveva motivo di fare affidamento sulla futura conclusione del contratto ed aveva perciò fatto, ad esempio, delle spese per far fronte all’adempimento della sua obbligazione e rinunciato ad altri contratti.

Per fare degli esempi riportati dalla giurisprudenza c’è giusta causa se una parte è stata indotta dolosamente alla trattativa mentre non c’è se il recedente adduce circostanze già note all’inizio della trattativa dalla controparte.

Chi, violando il dovere di buona fede ha così causato un danno all’altra parte è tenuto a risarcirlo: è la cosiddetta responsabilità precontrattuale derivante, secondo la giurisprudenza, da un fatto illecito che ha accompagnato o preceduto la formazione del contratto.