come recuperare le tasse pagate per errore nel 730/2026

Il mercato degli affitti in Italia rappresenta da sempre un pilastro del risparmio delle famiglie. Tuttavia, per i locatori, lo spettro della morosità dell’inquilino costituisce il rischio principale, capace di trasformare un investimento in un peso economico. Quando l’affittuario smette di pagare, il proprietario affronta una doppia criticità: la perdita della liquidità e l’obbligo fiscale di dichiarare redditi mai incassati.

La normativa fiscale, attraverso il Modello 730/2026 (relativo all’anno d’imposta 2025), prevede precisi strumenti di tutela per evitare che al danno si aggiunga la beffa delle imposte. La chiave di volta è il credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti.

Canoni di locazione non percepiti: lo spartiacque del 2020

Per capire come gestire i canoni non riscossi nel Modello 730/2026, è indispensabile verificare la data in cui il contratto di locazione ad uso abitativo è stato stipulato. Il legislatore è intervenuto sul Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), introducendo una semplificazione legata a un criterio temporale stringente.

I contratti stipulati dal 1° gennaio 2020 in poi

Per i contratti siglati dal 2020, il Decreto Crescita (Dl n. 34/2019) ha modificato l’articolo 26 del Tuir stabilendo un principio favorevole: i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito del proprietario sin dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.

Il locatore non deve attendere la fine del processo. È sufficiente l’avvio della procedura giudiziaria per non inserire quelle mensilità nel Quadro B del 730. Se i canoni non vengono indicati, non si generano imposte. In questo scenario il credito d’imposta nel Quadro G scatterà solo se il proprietario ha comunque versato le tasse prima di notificare l’atto giudiziario.

I contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019

Se il contratto è antecedente al 2020, si applica la vecchia normativa. Vigeva il principio della maturazione giuridica: il proprietario doveva dichiarare i canoni e pagarci le tasse (Irpef o cedolare secca) anche se l’inquilino era moroso.

Il diritto al recupero sorge esclusivamente dopo la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto. Una volta ottenuta la sentenza definitiva, il proprietario acquisisce il diritto a un credito d’imposta pari alle tasse pagate in più negli anni precedenti. È per questa platea di contribuenti che il Rigo G2 del 730/2026 diventa lo strumento fondamentale di recupero.

Come si calcola l’importo del credito d’imposta

Un errore comune è pensare che il credito d’imposta sia pari alla somma dei canoni mensili non pagati. Il fisco non rimborsa i soldi persi, ma restituisce soltanto le maggiori imposte effettivamente versate a causa di quei canoni.

Per calcolare la cifra da inserire nel Modello 730/2026, si effettua la riliquidazione della dichiarazione degli anni passati con i seguenti passaggi:

• si prendono i modelli dei redditi degli anni in cui sono state pagate le tasse sui canoni non percepiti;
• si sostituisce, nel Quadro B, l’importo del canone non riscosso con la rendita catastale dell’immobile, rivalutata e riproporzionata per i giorni di possesso (come se l’immobile fosse rimasto vuoto);
• si ricalcola l’imposta dovuta (Irpef con addizionali o cedolare secca);
• si calcola la differenza: imposta originariamente versata – imposta ricalcolata = credito d’imposta.

Se la morosità si è protratta per più annualità, il ricalcolo va effettuato separatamente per ciascun anno coinvolto.

Il Quadro G, Rigo G2 del 730/2026

Determinata la cifra, si procede alla compilazione del Modello 730/2026. Il quadro di riferimento è il Quadro G (crediti d’imposta), alla Sezione II, Rigo G2, intitolato Credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti.

Il Rigo G2 si compone di quattro colonne:

• colonna 1 (anno), l’anno d’imposta in cui sono stati dichiarati i canoni non percepiti (es. se lo sfratto si è concluso nel 2025 ma si riferisce a tasse pagate sui redditi del 2023, si indica 2023). Se il credito riguarda più anni, si compilano più righi G2 usando moduli aggiuntivi;
• colonna 2 (residuo precedente), si compila se il credito era già emerso nel 730/2025 e non è stato interamente utilizzato, trascinando la quota rimanente;
• colonna 3 (credito anno 2025), si inserisce il valore emerso dal ricalcolo effettuato, ovvero il nuovo credito d’imposta maturato nel corso del 2025 grazie alla sentenza di sfratto;
• colonna 4 (di cui compensato in F24), se il contribuente, prima del 730/2026, ha usato parte del credito per pagare altre imposte tramite F24, indica qui la quota compensata per evitare doppi conteggi.

Le vie alternative per l’utilizzo del credito

Il Modello 730/2026 offre una strada rapida per l’utilizzo del credito, ma il contribuente può valutare tre diverse opzioni a seconda della propria situazione:

• rimborso in busta paga o pensione;
• compensazione tramite F24;
• istanza di rimborso diretta.

Rimborso in busta paga o pensione

È l’effetto dell’inserimento nel 730/2026. Il software somma il credito del Rigo G2 alle altre voci. Il risultato si traduce in un minor debito d’imposta o in un credito complessivo rimborsato dal sostituto d’imposta nella busta paga o nel cedolino della pensione a partire da luglio o agosto.

Compensazione tramite F24

Se il proprietario non ha un sostituto d’imposta (come, per esempio, possono essere un forfettario o un disoccupato che presenta il 730/2026 senza sostituto), può usarlo in compensazione orizzontale. Tramite il Modello F24, potrà pagare imposte diverse, utilizzando il codice tributo istituito dall’Agenzia delle Entrate.

Istanza di rimborso diretta

Questa opzione è per i contribuenti incapienti, che hanno un’imposta netta azzerata da altre detrazioni e non possono compensare il credito nel 730/2026, né devono pagare tributi con l’F24. L’istanza va presentata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per residenza, allegando i documenti dello sfratto e i conteggi.

Cosa succede se l’inquilino paga in un secondo momento?

Se l’inquilino moroso, a distanza di tempo e in seguito a riscossione coattiva, provvede a saldare i canoni arretrati per i quali il proprietario ha già ottenuto il credito d’imposta, il sistema prevede un meccanismo per evitare il doppio vantaggio.

Le somme recuperate in ritardo non vanno dichiarate nel Quadro B come normale reddito dell’anno in corso, ma sono assoggettate a tassazione separata:

• i canoni percepiti tardivamente si indicano nel Quadro D del 730, al rigo D7;
• l’Agenzia delle Entrate applicherà l’aliquota media corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore, salvaguardando la progressività dell’imposta.