La crisi abitativa entra nell’agenda normativa europea con l’Affordable Housing Act, la proposta di regolamento presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 per definire un quadro comune di intervento a tutela dell’accessibilità economica e della disponibilità degli alloggi. L’iniziativa, identificata dal documento COM(2026) 599 final, mira a fornire maggiore certezza giuridica alle autorità nazionali, regionali e locali che intendono adottare misure per affrontare le tensioni nei mercati immobiliari.
Il provvedimento guarda in particolare alle città, alle aree metropolitane, alle isole e alle destinazioni turistiche in cui la domanda supera significativamente l’offerta abitativa. In questi contesti, la difficoltà di trovare una casa a prezzi sostenibili interessa fasce sempre più ampie della popolazione, dai nuclei a basso e medio reddito ai giovani e ai lavoratori essenziali.
La proposta non punta a uniformare le politiche abitative dei Paesi membri, ma a stabilire criteri comuni per valutare la legittimità degli interventi che possono incidere sulle libertà del mercato interno. Il testo è ora parte di un iter legislativo europeo e non costituisce ancora una disciplina definitivamente approvata.
Un quadro comune per intervenire nelle aree sotto pressione abitativa
Il punto di partenza dell’Affordable Housing Act è la necessità di conciliare due obiettivi: garantire l’accesso alla casa e assicurare che le misure adottate dalle autorità pubbliche siano compatibili con il diritto dell’Unione europea.
Le amministrazioni possono trovarsi nella necessità di limitare determinate attività legate all’utilizzo degli immobili residenziali, per esempio quando una parte significativa del patrimonio abitativo viene destinata ad affitti turistici o ad altri usi diversi dalla residenza principale. Interventi di questo tipo, tuttavia, possono incidere sulla libera prestazione dei servizi, sulla libertà di stabilimento e sulla circolazione dei capitali.
La proposta introduce quindi una metodologia comune per individuare le situazioni di stress abitativo e criteri condivisi per motivare gli interventi. Le misure dovranno essere giustificate da esigenze effettive, necessarie e proporzionate rispetto agli obiettivi perseguiti, oltre a essere sottoposte a verifiche periodiche e a obblighi di trasparenza.
La finalità è ridurre le incertezze interpretative e le differenze tra gli approcci adottati nei diversi territori, senza sottrarre agli Stati membri e agli enti locali la competenza sulle politiche abitative e sulla pianificazione del territorio.
Affitti brevi, le restrizioni dovranno essere motivate
Uno dei capitoli più rilevanti riguarda gli alloggi destinati alle locazioni di breve durata. Nelle località caratterizzate da una forte domanda turistica, la conversione delle abitazioni in strutture per soggiorni temporanei può contribuire a ridurre la disponibilità di immobili per i residenti e ad alimentare le pressioni sui prezzi.
L’Affordable Housing Act intende chiarire le condizioni alle quali le autorità competenti possono adottare misure restrittive sull’offerta di locazioni brevi. Secondo la proposta, prima di introdurre limitazioni dovrà essere dimostrato che queste attività hanno prodotto un effetto negativo significativo sull’accessibilità economica o sulla disponibilità delle abitazioni per almeno tre anni.
Le amministrazioni dovranno inoltre dimostrare che eventuali soluzioni meno restrittive non sarebbero altrettanto efficaci. Le decisioni dovranno essere circoscritte alle aree interessate dal problema e rispettare i principi di necessità e proporzionalità.
Il testo si coordina con il regolamento europeo 2024/1028 sulla raccolta e sulla condivisione dei dati relativi agli affitti brevi, che introduce un quadro armonizzato per la registrazione delle attività e lo scambio delle informazioni. Questi dati potranno contribuire a documentare le condizioni dei mercati locali e a sostenere le valutazioni delle autorità.
Seconde case e immobili sfitti, attenzione alle condizioni locali
La proposta considera anche gli effetti che le seconde case e la prolungata mancata occupazione degli immobili possono avere sull’offerta residenziale. In alcune aree, infatti, la sottrazione di abitazioni al mercato della residenza principale può aggravare le difficoltà di accesso alla casa.
Anche in questi casi, le eventuali misure dovranno essere fondate su evidenze relative alla situazione abitativa del territorio e rispettare i criteri stabiliti dal quadro europeo.
Il documento prevede specifiche garanzie per tutelare la certezza del diritto e le legittime aspettative dei proprietari. Le condizioni legate all’acquisizione degli immobili non potranno essere applicate retroattivamente e dovranno essere previste adeguate disposizioni transitorie. Nel valutare gli immobili sfitti, inoltre, le autorità dovranno tenere conto delle situazioni di mancata occupazione giustificate.
L’obiettivo è consentire interventi mirati nei mercati maggiormente sotto pressione, evitando che le restrizioni si traducano in misure generalizzate prive di un adeguato fondamento.
Più abitazioni accessibili attraverso recupero, riqualificazione e semplificazione
Accanto al quadro regolatorio, la Commissione europea affianca alla proposta una raccomandazione dedicata all’incremento dell’offerta di alloggi nelle aree caratterizzate da maggiori difficoltà abitative.
Il documento richiama la necessità di intervenire sulle cause strutturali della crisi, puntando su una maggiore disponibilità di abitazioni accessibili e su un utilizzo più efficiente del patrimonio immobiliare esistente.
Tra le direttrici individuate figurano il miglioramento della pianificazione urbanistica, l’accelerazione delle procedure autorizzative, la ristrutturazione degli edifici e il riutilizzo di immobili esistenti attraverso interventi di riconversione. A queste azioni si aggiunge la necessità di favorire gli investimenti destinati alla realizzazione di alloggi a prezzi sostenibili.
La raccomandazione invita le autorità a sviluppare specifici piani di accelerazione dell’offerta abitativa, denominati Housing Acceleration Plans, concentrando gli interventi nei territori in cui il fabbisogno è più elevato.
Per il settore delle costruzioni e della riqualificazione immobiliare, questo orientamento è particolarmente rilevante: aumentare la disponibilità di abitazioni non significa soltanto realizzare nuovi edifici, ma anche recuperare il patrimonio esistente, rendere nuovamente utilizzabili immobili sottoutilizzati e superare gli ostacoli amministrativi che possono rallentare gli interventi.
Quali effetti per il mercato immobiliare e per gli operatori
L’Affordable Housing Act potrebbe contribuire a rendere più chiaro il contesto normativo in cui operano proprietari, investitori e operatori immobiliari, soprattutto nei territori interessati da misure per contenere la pressione abitativa.
La definizione di criteri comuni per motivare le restrizioni può favorire una maggiore prevedibilità delle decisioni pubbliche, pur lasciando alle amministrazioni competenti la scelta se intervenire e quali misure adottare, nel rispetto del diritto europeo e nazionale.
Parallelamente, il richiamo alla riqualificazione, al riuso degli edifici e alla semplificazione delle procedure mette in evidenza il ruolo che il comparto edilizio può svolgere nell’ampliamento dell’offerta abitativa. La disponibilità di immobili adeguati e accessibili dipende infatti anche dalla capacità di recuperare edifici esistenti, trasformare spazi non più utilizzati e accelerare i processi di pianificazione e autorizzazione.
Gli effetti concreti dipenderanno tuttavia dall’evoluzione dell’iter legislativo e dalle modalità con cui il quadro europeo sarà applicato nei singoli Stati membri.
La proposta europea verso l’iter legislativo
Presentato il 9 settembre 2026, l’Affordable Housing Act è una proposta di regolamento del Parlamento europeo e del Consiglio. Il suo percorso legislativo dovrà quindi proseguire prima che le disposizioni possano diventare definitive.
La Commissione punta a costruire un sistema che combini la possibilità di affrontare le emergenze locali con regole trasparenti e verificabili, mantenendo le competenze abitative principalmente in capo agli Stati e alle autorità territoriali.
Il provvedimento si inserisce in una strategia più ampia che affianca agli strumenti per gestire le pressioni sul patrimonio esistente politiche orientate ad aumentare strutturalmente il numero di alloggi disponibili. Per il comparto delle costruzioni, della rigenerazione urbana e dell’immobiliare, il tema centrale sarà quindi la capacità di tradurre questi indirizzi in interventi concreti, sostenibili e coerenti con le esigenze dei territori.
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