Come si calcola il rendimento di un affitto
Rendimento lordo
È l’affitto di un anno diviso per quanto costa l’immobile. Esempio: 850 € al mese su un acquisto di 200.000 € danno un lordo del 5,1%. È il numero che si legge negli annunci, ma non è quello che resta in tasca.
Rendimento netto
Dal canone si tolgono i mesi senza inquilino, l’IMU, le spese condominiali a carico del proprietario, la manutenzione, l’assicurazione e le tasse sull’affitto. Il risultato si divide per l’investimento totale: prezzo, tasse di acquisto, notaio, agenzia ed eventuali lavori. Di solito il netto è circa la metà del lordo.
Cedolare secca o IRPEF
Con la cedolare si paga un’imposta fissa sul canone (21% per il contratto libero, 10% per il concordato) e niente registro, ma il canone non si aggiorna con l’ISTAT. Con l’IRPEF si paga secondo il proprio scaglione su una parte del canone. Il calcolatore permette di confrontare le due strade.
Per chi ha già l’immobile
Il rendimento va calcolato sul valore di oggi, non sul prezzo pagato anni fa: è il capitale che si potrebbe incassare vendendo. A volte il confronto mostra che conviene affittare in modo diverso, o vendere.
Domande frequenti
Regole aggiornate a ottobre 2026.
Che differenza c’è tra rendimento lordo e netto?
Il rendimento lordo è l’affitto di un anno diviso per quanto è costato l’immobile: è il numero che si legge negli annunci. Il netto toglie i mesi senza inquilino, le spese del proprietario e le tasse: è quello che resta davvero in tasca, e di solito è molto più basso.
Perché per un immobile che ho già si usa il valore di oggi?
Perché è il capitale che ha fermo in quell’immobile: se lo vendesse, avrebbe in mano il valore di oggi, non il prezzo che pagò anni fa. Calcolare il rendimento sul prezzo pagato fa sembrare l’immobile più redditizio di quanto sia oggi.
Cedolare secca o IRPEF?
Con la cedolare secca si paga il 21% dell’affitto (10% con il canone concordato) e niente imposta di registro, ma si rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Con l’IRPEF si paga in base al proprio scaglione su una parte dell’affitto (95% con il canone libero, 66,5% con il concordato). Per chi ha redditi medio-alti di solito conviene la cedolare: il calcolatore permette di confrontare le due strade.
Qual è un buon rendimento per un immobile in affitto?
Non c’è una soglia valida per tutti. Conviene confrontare il rendimento netto con quello di investimenti più semplici e sicuri, tenendo conto del rischio di sfitto, del lavoro di gestione e della possibile rivalutazione dell’immobile nel tempo.
Conviene affittare con la cedolare secca?
Nella maggior parte dei casi sì: anche con lo scaglione IRPEF più basso, le tasse ordinarie più le addizionali superano di solito l’aliquota della cedolare. In cambio si rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone. Per la Sua situazione conviene sentire il commercialista.
Gli interessi del mutuo si scaricano?
No, per un’abitazione data in affitto gli interessi del mutuo non sono deducibili dal reddito da locazione. Per questo il calcolatore li conta tra i costi del proprietario ma non tra le tasse.
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