#Finsubito news – Migliori mutui e surroghe novembre 2026: tassi e TAEG

I migliori mutui di novembre 2026 partono da un TAEG del 3,21% sul tasso fisso (Banco BPM, immobili in classe A o B) e del 2,81% sul variabile (Intesa Sanpaolo), mentre la surroga più conveniente è quella di BCC Milano al 3,05% di TAEG, valida fino al 31 dicembre. Il quadro però è cambiato rispetto all’estate: la BCE ha alzato i tassi due volte nel 2026, il tasso sui depositi è al 2,50% e il TAEG medio dei nuovi mutui è salito al 3,99% ad agosto. Il calcolo del Centro Studi di Economia Italiacom dice che oggi il variabile costa circa 50 euro al mese in meno del fisso su 160.000 euro, ma bastano tre rialzi BCE da 25 punti per rendere il variabile più caro. Per approfondire prima di leggere le classifiche: le 100 FAQ sui mutui a tasso fisso e variabile, l’analisi su chi risparmia con la surroga a fine 2026 e la guida completa all’acquisto della casa in Italia.

Tassi dei mutui a novembre 2026: Euribor, IRS e BCE

Il costo dei mutui dipende da due indici: l’Euribor per il variabile e l’IRS per il fisso. Tutti e due si muovono con le attese sulla politica della Banca Centrale Europea, che dopo i rialzi di giugno e del 10 settembre ha portato il tasso sui depositi al 2,50%.

Fonte: fixing Euribor e IRS del 22/10/2026 pubblicati da MutuiOnline; TAEG medio Banca d’Italia riportato da Facile.it. C’è un dettaglio che conta molto per chi deve scegliere: oggi la curva dei tassi è quasi piatta. L’IRS a 10, 20 e 30 anni sta tra il 3,31% e il 3,54%, cioè vicino al tasso BCE più un punto. Bloccare un tasso per 30 anni non costa molto di più che bloccarlo per 10. A inizio ottobre l’IRS a 20 anni era al 3,70%: nelle ultime tre settimane è sceso di circa 20 centesimi, e i fissi delle banche ne hanno beneficiato solo in parte. Per il 29 ottobre il mercato si aspetta tassi fermi, ma un nuovo rialzo a dicembre è considerato possibile. Chi ha un mutuo variabile lo sentirà subito, chi ha un fisso no: è tutta qui la scelta di questo mese.

Migliori mutui a tasso fisso di novembre 2026

Il miglior fisso è il Mutuo Casa Fisso Finito Green di Banco BPM, con TAEG del 3,21%, ma vale solo per immobili in classe A o B. Senza requisiti energetici, la migliore offerta è quella di Credem al 3,34%. La simulazione riguarda 100.000 euro in 30 anni su un immobile da 200.000 euro, quindi con un finanziamento pari al 50% del valore.

Simulazione Segugio.it del 23/10/2026: 100.000 €, 30 anni, immobile da 200.000 €, impiegato di 35 anni a Milano con reddito di 2.600 € al mese. In verde le due offerte migliori per TAEG. Il confronto va fatto sul TAEG e non sul TAN, perché il TAEG include istruttoria, perizia e altre spese. Se non ti è chiara la differenza, la trovi spiegata nella nostra guida a TAN e TAEG. L’esempio pratico è Banco BPM: il TAN più basso del gruppo, ma un’istruttoria da 1.000 euro che pesa sul costo complessivo. Altro elemento da non sottovalutare: la classe energetica vale fino a 0,40 punti di tasso. Su 100.000 euro in 30 anni, 0,40 punti valgono circa 22 euro al mese, circa 7.850 euro in tutta la durata. Chi compra un immobile da ristrutturare può leggere la nostra guida su come ottenere la classe energetica A.

Mutui al 100% e garanzia Consap per i giovani

Per chi non ha il 20% di anticipo, alcune banche finanziano l’intero prezzo con la garanzia del Fondo Consap per la prima casa. Tra le offerte rilevate da Facile.it a ottobre c’è il Mutuo Consap Tasso Fisso di BdM Banca al 2,80% di TAN (TAEG 3,05%) su 175.000 euro in 30 anni, purché si rispettino i requisiti del fondo. Un mutuo con LTV più alto comporta però una rata più pesante e un rischio maggiore se il valore dell’immobile scende.

Migliori mutui a tasso variabile e misto di novembre 2026

Il variabile più conveniente è XME Mutuo Acquisto Variabile di Intesa Sanpaolo: Euribor a un mese più 0,10%, TAN 2,60% e TAEG 2,81%, in promozione fino al 31 ottobre. Webank ha uno spread più alto, ma nessuna spesa di istruttoria e perizia: per importi più piccoli può risultare più conveniente.

Simulazione su 160.000 €, 30 anni, immobile da 200.000 €. Variabili: Facile.it, 13/10/2026. Misto Credem e fisso Crédit Agricole: Altroconsumo, 16/10/2026, con le stesse ipotesi di importo, durata e valore. Attenzione alla promozione di Intesa: scade il 31 ottobre. Chi la vuole deve aver avviato la richiesta entro quella data; a novembre lo spread potrebbe tornare più alto. Le condizioni vanno sempre verificate sul sito della banca il giorno in cui si fa la richiesta.

Fisso o variabile a novembre 2026? Il conto dei rialzi BCE

Il variabile conviene oggi, ma il vantaggio sparisce dopo tre rialzi della BCE da 25 punti base. È il calcolo che dà il titolo a questa guida. Prendiamo la stessa simulazione di 160.000 euro in 30 anni: il miglior variabile (Intesa, 2,60%) ha una rata di 640,54 euro, il miglior fisso nella stessa ipotesi (Crédit Agricole, 3,19%) di 691,07 euro. Lo scarto è di 50,53 euro al mese.

Calcoli del Centro Studi con la formula della rata costante, ipotizzando che ogni rialzo BCE si trasferisca per intero sull’Euribor a un mese. Il confronto riguarda la rata iniziale e non tiene conto di spese diverse tra le due offerte. Come si legge la tabella? Con uno o due rialzi il variabile resta più conveniente del fisso. Al terzo rialzo la situazione si capovolge e il variabile costa 14 euro al mese in più. Il mercato, oggi, sconta un possibile rialzo a dicembre e qualche altro nel 2027, ma la storia insegna che le previsioni sui tassi a due anni si sbagliano spesso. La nostra indicazione è semplice. Chi ha un reddito che regge un aumento di rata di 60-70 euro e prevede di estinguere o surrogare il mutuo entro pochi anni può considerare il variabile. Chi ha un budget familiare tirato o vuole dormire tranquillo dovrebbe scegliere il fisso: oggi l’assicurazione contro i rialzi costa circa 50 euro al mese, e con una BCE in fase restrittiva è un prezzo ragionevole. Il misto, come quello di Credem, è una via di mezzo che permette di cambiare tipo di tasso a scadenze prefissate. Ne parliamo anche nell’analisi sui mutui a tasso fisso e la crisi di Hormuz.

Migliori surroghe di novembre 2026

La surroga migliore è ScegliMI Surroga Fisso di BCC Milano: TAN 2,90%, TAEG 3,05%, rata di 515,93 euro su 110.000 euro in 25 anni, in promozione fino al 31 dicembre 2026. È anche l’unica offerta in cima alla classifica che non richiede un immobile in classe energetica alta.

Simulazione MutuiSupermarket del 23/10/2026: debito residuo 110.000 €, 25 anni, immobile da 220.000 €. Per tutte le offerte istruttoria e perizia a costo zero. In verde la migliore per TAEG. Il resto del mercato è più caro di qualche decimo. Secondo MutuiOnline, nella simulazione su 100.000 euro in 20 anni le surroghe di Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole stanno tra il 3,64% e il 3,66% di TAEG. Altre offerte a ottobre, come quelle di BPER e MPS in versione green, partono da un TAEG del 3,55% su 100.000 euro in 20 anni.

Quanto risparmi con la surroga: il calcolo

Con la surroga al 2,90% chi paga il 4,50% su 110.000 euro risparmia circa 95 euro al mese, oltre 28.600 euro in 25 anni. Ecco il risparmio per diversi tassi di partenza, a parità di debito residuo e durata.

Calcoli del Centro Studi su 110.000 € di debito residuo e 25 anni di durata. Il risparmio totale è la somma delle rate risparmiate, senza attualizzazione.

A chi conviene la surroga e a chi no

Le richieste di surroga sono crollate: secondo MutuiOnline, nel terzo trimestre 2026 erano il 16% delle domande di mutuo, contro il 37,6% del primo trimestre 2025. Il motivo è semplice: con i tassi in salita, la platea di chi può risparmiare si è ristretta. Conviene soprattutto in tre casi. Chi ha un mutuo variabile e vuole proteggersi dai prossimi rialzi dell’Euribor passando al fisso. Chi ha un fisso stipulato tra il 2023 e i primi mesi del 2024, quando i tassi superavano spesso il 4%. Chi ha ancora molti anni davanti e un debito residuo alto, perché il risparmio si moltiplica per ogni rata. Non conviene, invece, a chi ha un fisso firmato negli anni dei tassi negativi o nella seconda metà del 2024, quando le condizioni erano spesso migliori di quelle attuali.

Come funziona la surroga: diritti e trappole

La surroga è gratuita per legge: niente penali, niente spese di istruttoria, perizia o notaio a carico del cliente. La nuova banca deve completarla entro 30 giorni lavorativi, altrimenti deve un indennizzo. La detrazione del 19% sugli interessi passivi della prima casa resta valida, purché l’importo surrogato non superi il debito residuo. Su quali spese si possono detrarre trovi tutto nella guida alle spese detraibili nel 730. Le trappole sono tre. La prima: allungare la durata per abbassare la rata può far crescere il costo totale. La seconda: le polizze abbinate, a volte obbligatorie (come per l’offerta Crédit Agricole in tabella), riducono il risparmio reale. La terza: i tempi. Tra richiesta e firma passano 30-60 giorni, e bisogna sapere se il tasso viene bloccato all’approvazione o alla firma. Prima di cambiare banca, inoltre, vale la pena chiedere una rinegoziazione alla propria: spesso un istituto preferisce abbassare il tasso piuttosto che perdere il cliente. Melius abundare quam deficere, dicevano i latini: meglio abbondare che scarseggiare. Vale anche per i preventivi. Chiederne tre o quattro a banche diverse non costa nulla e dà un’arma in più per negoziare.

Quanto costa davvero comprare casa con un mutuo a novembre 2026

Il mutuo è solo una parte della spesa. A una rata di 640-690 euro al mese su 160.000 euro si aggiungono le imposte e l’onorario del notaio, che trovi calcolati nella nostra guida su quanto costa il notaio quando si compra casa. Poi c’è l’assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria per l’erogazione, di cui parliamo nella guida all’assicurazione casa per il mutuo. Una regola prudente: la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Con 2.000 euro di stipendio, la rata massima sostenibile è intorno ai 650-670 euro, praticamente al limite delle offerte in tabella su 160.000 euro. Se il conto non torna, meglio ridurre l’importo o allungare la ricerca dell’immobile che forzare il budget. E la liquidità che resta dopo l’acquisto può essere parcheggiata in un conto deposito: la classifica aggiornata è quella dei migliori conti deposito di novembre-dicembre 2026.

FAQ sui mutui e le surroghe di novembre 2026

Qual è il miglior mutuo a tasso fisso a novembre 2026?

Il miglior fisso è Banco BPM con TAEG del 3,21%, ma solo per immobili in classe A o B. Senza requisiti energetici, Credem offre il 3,34% di TAEG. Le simulazioni riguardano 100.000 euro in 30 anni su un immobile da 200.000 euro.

Conviene il mutuo a tasso variabile a novembre 2026?

Conviene solo a chi può sopportare un aumento della rata, perché il vantaggio sparisce dopo tre rialzi BCE. Oggi il variabile di Intesa costa circa 50 euro al mese in meno del miglior fisso su 160.000 euro. Con tre rialzi da 25 punti la situazione si ribalterebbe.

Conviene fare la surroga del mutuo a fine 2026?

Conviene a chi ha un variabile o un fisso sopra il 4%, stipulato tra il 2023 e i primi mesi del 2024. Con la surroga di BCC Milano al 2,90%, chi paga il 4,50% su 110.000 euro risparmia circa 95 euro al mese. Non conviene a chi ha un fisso firmato con tassi più bassi di quelli attuali.

Quanto costa fare la surroga del mutuo?

Per il cliente la surroga è gratuita per legge: niente penali, istruttoria, perizia o notaio. Le spese restano a carico della nuova banca. Bisogna però fare attenzione alle polizze abbinate, che possono ridurre il risparmio.

La BCE alzerà ancora i tassi?

Per il 29 ottobre il mercato si aspetta tassi fermi, ma un rialzo a dicembre è considerato possibile. L’inflazione dell’Eurozona è salita al 3,8% a settembre secondo la stima preliminare Eurostat. Per chi ha un variabile è un rischio da mettere in conto.

Meglio aspettare per chiedere un mutuo?

Aspettare non garantisce condizioni migliori: con una BCE in fase di rialzi, i tassi possono salire ancora. Per i fissi, l’IRS è sceso a ottobre e alcune banche potrebbero ritoccare le offerte al ribasso. Conviene chiedere più preventivi adesso e confrontarli sul TAEG.

Avvertenza importante sulle condizioni: tassi, spread, TAN, TAEG, rate, spese e promozioni indicati in questo articolo sono tratti dai comparatori e dalle simulazioni citate alle date indicate (13-23 ottobre 2026) e possono cambiare in modo repentino, anche dal giorno dopo. Le simulazioni si basano su ipotesi standard di importo, durata, valore dell’immobile e profilo del richiedente: le condizioni effettive dipendono dalla valutazione della banca. Prima di sottoscrivere un mutuo o una surroga verifica sempre le condizioni aggiornate sul sito ufficiale della banca e leggi il documento Informazioni Generali sul Credito Immobiliare e il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). Disclaimer YMYL: i contenuti hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza finanziaria o creditizia personalizzata. Per informazioni sui diritti dei clienti bancari puoi consultare il sito della Banca d’Italia e quello dell’Arbitro Bancario Finanziario, a cui rivolgerti in caso di controversie con la banca. Per i requisiti del Fondo di garanzia per la prima casa, consulta il sito di Consap. Fonti delle offerte: Segugio.it, MutuiSupermarket.it, MutuiOnline.it, Facile.it, Mutui.it e Altroconsumo, consultate tra il 13 e il 24 ottobre 2026.