Mercato immobiliare 2025, crescita e ritardo energetico

18/03/2026 – Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 con compravendite, prezzi e canoni di locazione in aumento, ma ancora persiste un ritardo nell’efficientamento energetico del patrimonio edilizio.

È quanto emerge dal report annuale FIAIP, realizzato con ENEA e I-Com e presentato il 17 marzo 2026 nell’Aula Nassiriya del Senato della Repubblica, che conferma la crescita del settore, ma allo stesso tempo richiama l’attenzione su due criticità strutturali, ovvero l’ampliamento della fascia grigia dell’abitare e il ritardo nell’efficientamento energetico del patrimonio edilizio.

Secondo il documento, le prospettive per il 2026 restano favorevoli e prevedendo un consolidamento del mercato; molto però dipenderà dalla capacità di affrontare il tema dell’accessibilità alla casa e di sostenere la riqualificazione degli edifici, oggi ancora in larga parte obsoleti.
 

Mercato immobiliare 2025: compravendite e affitti in aumento

Il 2025 si è concluso con un andamento positivo per il mercato residenziale. 

Le compravendite hanno registrato un incremento del 6,5% rispetto al 2024, raggiungendo circa 767 mila transazioni, mentre i prezzi delle abitazioni hanno evidenziato un aumento medio del 2,2%. 

Si rafforza anche il comparto delle locazioni, dove i canoni medi sono cresciuti del 7% ed i contratti del 3%.

La ripresa è sostenuta da una domanda orientata sia sull’acquisto della prima casa sia sugli immobili da investimento. Particolarmente dinamiche sono le grandi aree urbane e i territori a vocazione turistica o universitaria, dove la domanda continua a mantenere alti prezzi e rendimenti.

Tra le tipologie più richieste si conferma il trilocale usato in zona semicentrale, segnale di una domanda ancora orientata alla residenza principale. Cresce però l’interesse per bilocali e ville unifamiliari efficientate, che nel 2025 guadagnano circa sei punti percentuali rispetto all’anno precedente.
 

Le previsioni per il mercato immobiliare nel 2026

Il 2026, secondo il report FIAIP, si profila come un anno di stabilizzazione del mercato, dove l’andamento sarà ancora favorevole, ma più contenuto. 

Nel residenziale si prevedono aumenti tra l’1,5% e il 2% per le compravendite, mentre i prezzi delle abitazioni dovrebbero salire mediamente del 2%.

Anche per quanto riguarda le locazioni il mercato dovrebbe mantenersi dinamico, dato che nelle città la domanda di case resta alta e l’offerta di alloggi continua a essere insufficiente. Le stime parlano di un possibile incremento del 3% dei nuovi contratti e di un ulteriore rialzo dei canoni, nell’ordine del 4%. 

Nel comparto non residenziale la crescita prevista risulta più contenuta, ma rimane positiva. 

Per negozi, uffici e capannoni il report indica un aumento dell’1% dei contratti e una crescita attesa di circa il 2% per valori e canoni. Il dato è interessante perché mostra una ripresa che coinvolge non solo la casa, come abbiamo visto, ma anche gli immobili legati ad attività economiche e servizi.
 

La fascia grigia dell’abitare, il vero nodo sociale

Il tema più delicato messo in evidenza dal report è quello della fascia grigia dell’abitare. 

Si tratta di famiglie, giovani coppie e lavoratori che non riescono a sostenere i costi del mercato libero ma, allo stesso tempo, non hanno i requisiti per accedere all’edilizia pubblica, soprattutto nei contesti urbani più richiesti.

L’aumento dei canoni, la crescita dei prezzi e la scarsità di alloggi accessibili hanno progressivamente messo sotto pressione i redditi intermedi, ampliando la fascia grigia. A pesare è anche il rincaro dei costi di costruzione, saliti del 27% in tre anni, che rende più difficile conciliare i valori di mercato con la reale capacità di spesa delle famiglie.

Il dato è rilevante perché richiama l’attenzione sulla qualità e sull’adeguatezza dell’offerta abitativa, non sulla domanda in sé. 
In questo contesto, rigenerazione urbana, recupero dell’esistente, affitti sostenibili e strumenti finanziari più inclusivi diventano fattori fondamentali per sostenere il mercato immobiliare in futuro.
 

Efficienza energetica: quanto incide su prezzi e vendite

L’efficienza energetica è sempre più presente nelle decisioni di acquisto e nella formazione del valore, ma il suo impatto non è ancora uniforme. 

Secondo il report, il 91,44% degli operatori immobiliari rileva un incremento del valore di mercato per gli immobili che hanno beneficiato di interventi di efficientamento, in particolare quelli riqualificati nel periodo successivo al Superbonus.

L’effetto sul prezzo è chiaramente evidente, ma si manifesta soprattutto nelle localizzazioni più di pregio. In queste zone quasi il 50% degli immobili compravenduti appartiene alle classi energetiche A e B, mentre nelle aree periferiche questa quota si ferma intorno al 5%.

La qualità energetica sta inoltre orientando la domanda in modo più selettivo. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più come uno strumento utile per distinguere immobili meno energivori e più competitivi nel tempo. 

Il report segnala, tuttavia, che molti acquirenti faticano ancora a valutare in modo preciso il rapporto tra costo degli interventi e benefici futuri, e questo limita la piena valorizzazione del fattore energetico.

Un patrimonio edilizio ancora in ritardo

Nonostante la crescita d’interesse per le case efficienti, la struttura generale del patrimonio immobiliare italiano non sembra risentirne per il momento. Circa il 75% degli edifici è ancora energeticamente inefficiente e le classi E, F e G continuano a rappresentare la quota prevalente dell’offerta, con percentuali comprese tra il 61% e il 71% a seconda delle tipologie immobiliari.

Il divario è ancor più evidente tra aree centrali e periferiche. Se nei contesti di pregio l’efficienza energetica è un elemento che sostiene il valore, rafforza l’attrattività dell’immobile e intercetta una domanda più solvibile, nelle periferie, invece, il mercato continua a essere dominato da edifici poco performanti, con una minore capacità di assorbire il costo della riqualificazione.

Il risultato è una doppia asimmetria. Da un lato abbiamo gli immobili energeticamente migliori che si concentrano dove i valori sono già più forti; dall’altro ci sono le famiglie più esposte al rischio di povertà energetica, che abitano negli edifici meno efficienti, spesso ubicati in aree dove è più difficile intervenire. 

Questo squilibrio territoriale evidenzia come la transizione energetica, senza strumenti adeguati, rischia di procedere a velocità diverse.
 

Mutui green e finanza privata: la sfida dopo gli incentivi

Il 2026 segna anche il passaggio da una stagione dominata dagli incentivi pubblici a una fase in cui il ruolo della finanza privata diventerà più decisivo. 

In questo quadro i mutui green rappresentano una leva potenziale, ma il report segnala che restano strumenti ancora poco diffusi, frammentati e non sempre compresi dai potenziali acquirenti.

Le difficoltà riguardano soprattutto tre aspetti: 

• la valutazione del ritorno economico degli interventi;
• la capacità delle banche di riconoscere stabilmente il valore della riqualificazione;
• l’assenza di strumenti di stima evoluti per quantificare il cosiddetto premio energetico. 

Non a caso, il 70% degli agenti immobiliari segnala la necessità di criteri di quotazione più avanzati.

In questa fase il ruolo di ENEA è strategico, sia per il coordinamento di iniziative orientate agli investimenti privati nell’efficienza energetica, sia per l’attività di informazione e formazione necessaria a colmare le asimmetrie informative che ancora frenano il mercato.
 

Dove crescono prezzi e rendimenti

Sul piano territoriale, il report segnala aumenti dei prezzi superiori alla media nazionale a Roma, Napoli, Firenze, Torino e Milano, città che concentrano una domanda più strutturata, sostenuta da lavoro, servizi, turismo e università, e che confermano una maggiore capacità di attrazione residenziale.

Sul fronte della redditività delle locazioni, invece, i rendimenti lordi più elevati si registrano a Genova con il 7,5% e a Palermo con il 7%, seguite da Verona e Bari, entrambe attorno al 6,5%, confermando il peso crescente della componente investimento, che continua a orientare una parte della domanda verso l’acquisto di immobili destinati alla messa a reddito.