Casa, Giabardo (Immobiliare.it): “La vera sfida è l’accessibilità”

Il mercato immobiliare italiano si trova oggi al centro di una fase di profonda trasformazione, sospeso tra la necessità di aumentare l’offerta abitativa, la difficoltà crescente di accesso alla casa e il cambiamento delle esigenze di famiglie, giovani e lavoratori. Tra nuove dinamiche della domanda, riqualificazione del patrimonio esistente e impatto delle tecnologie digitali, il settore è chiamato a trovare un equilibrio tra sostenibilità economica e capacità di rispondere ai nuovi bisogni abitativi. Ne abbiamo parlato con Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, per analizzare le principali sfide del comparto, dalle politiche pubbliche per la casa all’evoluzione dei comportamenti degli utenti, fino al ruolo dell’intelligenza artificiale nella trasformazione del mercato.

Il Piano Casa punta ad aumentare l’offerta abitativa e a intervenire sul tema dell’accesso alla casa. Dal vostro osservatorio, quali sono gli elementi che potrebbero incidere maggiormente sul mercato immobiliare italiano e quali invece rischiano di non essere sufficienti senza un intervento più strutturale?

Dalle nostre analisi emerge chiaramente che per favorire l’accesso alla casa e rispondere alla tensione abitativa non esiste una soluzione unica valida per tutto il territorio, né può essere sufficiente un incremento generico dell’offerta. Il vero nodo da sciogliere è l’accessibilità economica (affordability), un problema strutturale nato da un profondo disallineamento storico tra la corsa dei prezzi immobiliari e la stagnazione dei redditi reali. I nostri dati evidenziano questo divario in modo chiaro: a Milano, prendendo come riferimento un immobile residenziale medio, tra il 2016 e il 2024 il prezzo al metro quadro è aumentato del 48%, a fronte di una crescita delle retribuzioni medie dei lavoratori dipendenti di appena il 22%, ovvero meno della metà. Questo disallineamento ha ridotto drasticamente la quota di mercato realmente accessibile alle famiglie e, in particolar modo, a chi dispone di un solo reddito. Secondo un nostro recente studio sull’accessibilità all’acquisto di un trilocale, dal 2021 a oggi l’affordability ha registrato un calo di 16,6 punti percentuali per i nuclei monoreddito e di 18,6 punti per le coppie. Oggi, un single con un reddito medio in Italia può permettersi appena il 29% dei trilocali in offerta, mentre una coppia può accedere al 61%. In questo scenario, gli interventi che possono incidere maggiormente sul riequilibrio del mercato sono quelli capaci di stimolare la realizzazione di nuova offerta, soprattutto nelle aree metropolitane dove la domanda è più elevata. Allo stesso tempo, è importante favorire il recupero del patrimonio dormiente, cioè degli immobili residenziali privati oggi inutilizzati, vuoti, sfitti o non immessi nel mercato regolare. Si tratta di una leva preziosa per valorizzare l’esistente, ma che da sola non può essere risolutiva: anche riportando sul mercato tutto il patrimonio oggi inutilizzato, nelle aree a maggiore tensione abitativa non si riuscirebbe comunque a soddisfare la domanda. Per questo il recupero dell’esistente deve procedere di pari passo con la realizzazione di nuove abitazioni nei contesti dove il fabbisogno è più elevato.

Immobiliare.it raccoglie quotidianamente dati sulle dinamiche di domanda e offerta. Quali segnali state osservando oggi che possono aiutare a capire dove si sta dirigendo il mercato nei prossimi anni, soprattutto rispetto alle nuove esigenze abitative di giovani, famiglie e lavoratori mobili?

Il segnale più evidente che stiamo osservando nell’ultimo periodo è una domanda strutturalmente solida nel comparto delle compravendite. Nel 2025, infatti, le compravendite in Italia hanno raggiunto le 767.000 unità, segnando un +6% rispetto all’anno precedente e un +27% rispetto al 2019. Questa crescita è stata sostenuta soprattutto dal credito: nel 2025 le compravendite finanziate tramite mutuo sono aumentate del 18%, mentre quelle concluse senza ricorso al credito sono rimaste sostanzialmente stabili. Questi segnali confermano la vitalità del mercato, ma non significano che il tema dell’accessibilità sia stato superato. Al contrario, la ripresa interessa soprattutto chi dispone già della capacità economica per acquistare un immobile, mentre giovani e lavoratori con minore disponibilità finanziaria continuano a incontrare maggiori difficoltà e rimangono orientati verso il mercato della locazione. Proprio sul fronte degli affitti stiamo osservando un’evoluzione interessante. I volumi complessivi restano stabili, con circa 1,02 milioni di contratti registrati nel 2025, ma cambia la composizione della domanda: i contratti ordinari di lungo periodo diminuiscono (-2,6%), mentre crescono quelli transitori (+2,1%), a canone concordato (+5,9%) e quelli agevolati per studenti (+6%). È il segnale di una domanda abitativa sempre più orientata verso formule flessibili, in linea con l’evoluzione dei percorsi di studio e lavoro. Questa ricerca di flessibilità, unita alle difficoltà di accesso all’acquisto, continua però a esercitare una forte pressione su uno dei mercati più richiesti negli ultimi anni, ovvero quello delle stanze singole. Tra marzo 2020 e marzo 2026 i prezzi delle stanze nelle città che ospitano i principali atenei sono aumentati in media del 41%. Guardando al futuro, ci aspettiamo una domanda abitativa sempre più segmentata, con esigenze differenti a seconda delle fasi della vita e delle condizioni economiche. Per giovani e lavoratori mobili saranno sempre più centrali accessibilità economica, flessibilità e prossimità ai servizi; per le famiglie continueranno invece a crescere l’attenzione alla qualità degli spazi, all’efficienza energetica e alla sostenibilità dei costi nel lungo periodo. La capacità del mercato di offrire risposte adeguate a bisogni così diversi sarà uno dei principali fattori che ne guideranno l’evoluzione nei prossimi anni.

La trasformazione del settore immobiliare passa anche dalla capacità di valorizzare il patrimonio esistente. In Italia gran parte degli immobili è datata: quali conseguenze può avere questo aspetto sulla disponibilità futura di case e sulla competitività del mercato?

Questo è un altro dei temi molto rilevanti per il futuro del mercato immobiliare italiano. Il nostro patrimonio residenziale è caratterizzato da un’elevata anzianità: circa due terzi degli immobili del nostro Paese sono stati costruiti prima degli anni ‘70. Si tratta quindi di uno stock che, in molti casi, presenta un significativo divario qualitativo ed energetico rispetto alle esigenze abitative di oggi e agli obiettivi fissati dalla Direttiva europea EPBD IV, la cosiddetta “Direttiva Case Green”. Il rinnovamento del patrimonio procede ancora troppo lentamente. Secondo le nostre analisi sulla composizione dell’offerta residenziale, solo il 13,6% degli immobili in vendita in Italia è rappresentato da nuove costruzioni, una quota in crescita di appena 1,7 punti percentuali rispetto al 2021. Nel mercato della locazione il dato scende addirittura al 4,4%. Dove la domanda è più dinamica, però, il ricambio dello stock accelera: a Milano il nuovo rappresenta il 16,8% dell’offerta di vendita, mentre a Verona raggiunge il 21,1%. Questa scarsità di immobili di nuova costruzione si riflette direttamente sui valori di mercato. Oggi acquistare una casa nuova costa in media 3.174 euro al metro quadrato, contro i 2.081 euro/mq dell’usato, con un differenziale di circa 1.100 euro al metro quadrato. Questo divario negli ultimi 5 anni è raddoppiato, segno di un mercato che valorizza sempre di più le costruzioni nuove rispetto a quelle più datate. Una dinamica analoga si osserva anche nel mercato delle locazioni. Affittare un immobile nuovo costa mediamente 16,2 euro al metro quadrato, contro i 14,7 euro dell’usato, e dal 2021 i canoni del nuovo sono cresciuti del 44%, rispetto al +33,9% dell’esistente. Se non si riuscirà ad accelerare la riqualificazione del patrimonio esistente e, parallelamente, a favorire la realizzazione di nuove abitazioni, il rischio è un progressivo ampliamento del divario tra immobili efficienti e immobili obsoleti. Da un lato, una parte dello stock perderà competitività e attrattività; dall’altro, il numero di abitazioni in grado di rispondere alle esigenze della domanda continuerà a essere insufficiente, alimentando la pressione sui prezzi e rendendo sempre più difficile l’accesso alle case di migliore qualità.

Negli ultimi anni il processo di ricerca della casa è diventato sempre più digitale. Guardando al futuro, quali saranno i cambiamenti più rilevanti nel rapporto tra utenti, agenzie immobiliari e piattaforme tecnologiche?

Il cambiamento più rilevante sarà certamente legato all’evoluzione dell’intelligenza artificiale, che renderà il rapporto tra utenti, agenzie immobiliari e piattaforme tecnologiche sempre più semplice, personalizzato e integrato. Stiamo entrando in una nuova fase della trasformazione digitale, che non riguarda soltanto gli strumenti utilizzati, ma anche il modo in cui le persone cercano informazioni e prendono decisioni. Come ogni grande innovazione tecnologica, anche l’intelligenza artificiale sta ridefinendo aspettative, comportamenti e modelli operativi delle aziende. Nel settore immobiliare, l’AI potrà agire principalmente su tre livelli. Il primo riguarda l’efficienza dei processi: dall’organizzazione delle attività interne al supporto alle decisioni, fino allo sviluppo dei servizi digitali, può aiutare le aziende operanti nel comparto a lavorare in modo più rapido ed efficace. Il secondo riguarda il supporto agli operatori, attraverso strumenti capaci di semplificare le attività più ripetitive. Si tratta di un’esigenza concreta: circa una chiamata su tre (33%) arriva alle agenzie immobiliari durante la pausa pranzo, negli orari di chiusura o nei giorni festivi, con il rischio di andare perduta. In questa direzione si inseriscono soluzioni come la nostra Segreteria AI, che consente alle agenzie di offrire un primo punto di contatto multilingua, raccogliere informazioni utili sulle esigenze di chi cerca casa e consentire ai professionisti di ricontattare i potenziali clienti con tutte le informazioni necessarie. Il terzo livello è quello dedicato all’esperienza utente. La nostra Ricerca AI trasforma le modalità di navigazione, consentendo alle persone di descrivere l’abitazione desiderata in linguaggio naturale: il sistema analizza ogni dato a disposizione – dal testo descrittivo ai contenuti multimediali come foto, planimetrie, video e tour virtuali 3D – per trovare la soluzione ideale. Si tratta di una possibilità inedita, resa concreta solo dall’avvento delle più recenti tecnologie di intelligenza artificiale. Siamo convinti che anche in questo caso la tecnologia, però, non sostituirà il valore della relazione umana. Al contrario, potrà liberare tempo dalle attività più operative e consentire agli agenti immobiliari di concentrarsi ancora di più sulla consulenza, sull’ascolto e sull’accompagnamento delle persone in una scelta complessa e importantissima come quella della casa.

Il mercato immobiliare italiano è spesso caratterizzato da forti differenze territoriali, con città molto dinamiche e altre aree che affrontano fenomeni di spopolamento. Quale fotografia emerge oggi e quali strategie possono aiutare a ridurre questo divario?

Effettivamente, il mercato immobiliare del nostro Paese presenta oggi dinamiche molto diverse. Da una parte troviamo i principali mercati metropolitani, caratterizzati da una domanda abitativa sostenuta, maggiore attrattività economica e una forte pressione sull’offerta disponibile. Dall’altra ci sono molte aree rurali e interne, che rappresentano una quota significativa dei Comuni italiani, ma che negli anni hanno vissuto fenomeni di spopolamento e una progressiva riduzione della domanda abitativa. Queste differenze richiedono strategie diverse. Nei territori più dinamici il problema principale non è tanto la presenza di immobili inutilizzati, quanto la capacità dell’offerta di tenere il passo con una domanda strutturalmente elevata. Nelle aree rurali e nei piccoli centri, invece, il tema centrale è spesso diverso: non tanto la disponibilità di immobili, quanto la capacità di attrarre nuovi residenti. Recuperare abitazioni esistenti può rappresentare un’opportunità importante, ma non sempre è economicamente sostenibile se non è accompagnato da un progetto più ampio di rilancio territoriale. Per rendere questi luoghi più attrattivi servono quindi politiche integrate che agiscano su più fronti: servizi, infrastrutture, collegamenti, opportunità lavorative e qualità della vita. Ridurre il divario territoriale non significa applicare una soluzione unica a tutto il Paese, ma riconoscere che territori diversi richiedono risposte diverse. Le grandi città devono aumentare e innovare l’offerta abitativa per rispondere alla pressione della domanda; le aree interne devono invece lavorare sulla capacità di generare nuove opportunità e attrarre persone. Solo un approccio che tenga insieme queste due dimensioni può contribuire a un mercato immobiliare più equilibrato e sostenibile.