A oltre tredici anni dall’entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, la disciplina del condominio negli edifici torna al centro dell’iniziativa parlamentare attraverso i disegni di legge A.S. 1816 (testo in calce), d’iniziativa del primo firmatario Senatore Tosato e A.S. 1905 (testo in calce), presentato dal Senatore Rosso, dei quali la Commissione Giustizia del Senato ha disposto l’esame congiunto nella seduta del 7 ottobre 2026.
Le due iniziative intervengono su numerosi istituti della disciplina condominiale, dalle attribuzioni dell’amministratore alla formazione della volontà assembleare, dalla responsabilità gestoria alla riscossione dei contributi, fino ai rapporti obbligatori tra condominio, proprietari e terzi. L’abbinamento parlamentare non comporta, tuttavia, l’automatica unificazione degli articolati, le cui differenti formulazioni devono pertanto essere considerate autonomamente, anche al fine di individuarne le eventuali criticità applicative.
Rispetto alla precedente proposta di legge Gardini, successivamente ritirata e caratterizzata da un più ampio progetto di regolamentazione professionale e di controllo contabile, i disegni di legge Tosato e Rosso privilegiano una tecnica di intervento prevalentemente novellistica, mediante modifiche puntuali al codice civile, alle disposizioni di attuazione e alla legislazione speciale. Tale impostazione rende particolarmente rilevante il problema del coordinamento sistematico, poiché l’innovazione di singole disposizioni può incidere su istituti regolati anche dai principi generali dell’ordinamento civile.
Nomina, rinnovo e compenso: una criticità testuale non marginale
Entrambi i disegni di legge propongono di modificare il primo comma dell’articolo 1129 del codice civile, riconoscendo all’amministratore dimissionario la possibilità di richiedere la nomina giudiziale del successore, indipendentemente dal numero dei partecipanti al condominio, oltre a prevedere il rinnovo automatico annuale dell’incarico sino alla revoca o alle dimissioni.
La prima previsione pone una questione di coordinamento con il regime dei condomìni di minori dimensioni, nei quali la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. Si consideri un edificio composto da sei proprietari, nel quale l’assemblea, dopo le dimissioni dell’amministratore volontariamente nominato, decida di provvedere direttamente alla gestione delle parti comuni: la formulazione proposta consentirebbe comunque all’amministratore uscente di ricorrere all’autorità giudiziaria, rendendo necessario stabilire se la legittimazione processuale costituisca presupposto sufficiente per l’intervento sostitutivo, oppure se debba essere accertata una concreta esigenza di continuità gestionale.
Particolarmente significativa è la disciplina del compenso, rispetto alla quale i due articolati adottano soluzioni sostanzialmente analoghe, ma differenti sul piano della tecnica legislativa.
L’A.S. 1905 propone di sostituire il quattordicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile, prevedendo che l’omessa specificazione analitica del corrispettivo determini l’annullabilità della nomina e che il compenso originariamente approvato rimanga valido anche per i successivi rinnovi, fino a diversa deliberazione assembleare.
L’A.S. 1816 introduce una disposizione di contenuto analogo, ma ne prevede espressamente l’inserimento mediante sostituzione del quindicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile, anziché del quattordicesimo, nel quale è attualmente disciplinato l’obbligo di specificazione analitica del compenso.
La distinzione assume rilievo sostanziale, poiché il quattordicesimo comma vigente commina la nullità della nomina in caso di mancata indicazione analitica del corrispettivo, mentre il quindicesimo contiene il rinvio alle disposizioni generali sul mandato.
Qualora la formulazione Tosato fosse approvata senza correzioni, il quattordicesimo comma continuerebbe a prevedere la nullità della nomina, mentre il nuovo quindicesimo introdurrebbe, per una fattispecie sostanzialmente coincidente, la diversa sanzione dell’annullabilità, con conseguenti incertezze sulla qualificazione del vizio e sul relativo regime giuridico.
Si ipotizzi che un amministratore venga nominato senza avere specificato analiticamente il compenso e che un condòmino contesti successivamente la validità dell’incarico: la coesistenza delle due disposizioni, imporrebbe di stabilire quale regime di invalidità debba trovare applicazione, con possibili conseguenze sulla legittimazione all’impugnazione, sui termini per far valere il vizio e sulla stabilità degli atti gestori compiuti.
Alla sovrapposizione delle previsioni sull’invalidità si aggiungerebbe la soppressione dell’espresso rinvio alle norme generali sul mandato, attualmente contenuto nel quindicesimo comma. Tale eliminazione non comporterebbe necessariamente l’inapplicabilità della disciplina codicistica al rapporto tra condominio e amministratore, ma priverebbe l’articolo 1129 del codice civile di una disposizione di raccordo sistematico, rilevante, ad esempio, ai fini del rimborso delle anticipazioni sostenute dal mandatario ai sensi dell’articolo 1720 del codice civile.
La criticità della proposta Tosato non appare, pertanto, meramente formale, richiedendo un intervento di coordinamento che eviti la compresenza di regimi di invalidità differenti e preservi la coerenza della disciplina speciale con quella generale del mandato.
Continuità gestionale, trasparenza e requisiti professionali.
Entrambe le proposte intervengono sugli obblighi conseguenti alla cessazione dell’incarico, ma adottano soluzioni differenti quanto alla consegna della documentazione condominiale e alla remunerazione delle attività residue.
L’A.S. 1816 prevede un termine massimo di trenta giorni per la restituzione della documentazione e un compenso proporzionale per le attività successive alla cessazione, comunque non superiore a un dodicesimo dell’ultimo compenso annuale; l’A.S. 1905 rimette, invece, all’assemblea la determinazione di un termine non inferiore a trenta giorni, senza prevedere un corrispondente limite massimo al compenso.
La diversa configurazione del termine potrebbe assumere rilievo nell’avvicendamento tra amministratori, poiché una consegna prevista, ad esempio, dopo novanta giorni rischierebbe di compromettere la tempestiva esecuzione degli adempimenti fiscali, contabili o giudiziari affidati al subentrante. Occorrerebbe, inoltre, distinguere gli obblighi restitutori, fisiologicamente conseguenti alla cessazione del mandato, dalle prestazioni ulteriori effettivamente suscettibili di autonoma remunerazione.
Sul versante della trasparenza, il testo Tosato introduce l’obbligo di rendere disponibili trimestralmente gli estratti del conto corrente condominiale in un’area telematica riservata, entro trenta giorni dalla loro disponibilità, collegando all’omissione conseguenze sul piano della revoca dell’amministratore. La previsione rafforzerebbe gli strumenti di controllo dei partecipanti, ma richiederebbe una disciplina idonea a distinguere l’inadempimento imputabile al mandatario, dai ritardi riconducibili all’istituto bancario o a malfunzionamenti tecnici, nonché a garantire adeguate modalità di accesso e tutela della riservatezza.
Quanto ai requisiti professionali, soltanto l’A.S. 1816 prevede la certificazione secondo la norma UNI 10801:2024 per gli amministratori di edifici con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro, oppure costituiti da più di cinquanta unità immobiliari, eliminando, altresì, la deroga attualmente riconosciuta all’amministratore nominato tra i condòmini dello stabile.
La disposizione richiederebbe una precisazione del momento nel quale verificare il superamento delle soglie e delle conseguenze delle variazioni intervenute durante l’incarico, oltre a una disciplina transitoria per gli amministratori già nominati.
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Responsabilità dell’amministratore e sicurezza dell’edificio
Uno degli interventi maggiormente problematici sotto il profilo sistematico, è rappresentato dalla clausola, comune a entrambi i disegni di legge, che prospetta un esonero dell’amministratore dalle responsabilità civili, penali e amministrative qualora l’inadempimento dei propri obblighi sia riconducibile alla morosità condominiale; il testo Rosso attribuisce rilievo anche all’ipotesi nella quale l’assemblea non abbia deliberato in merito.
La disposizione muove dall’esigenza di evitare che sull’amministratore ricadano le conseguenze di inadempimenti non direttamente imputabili alla sua condotta, ma la formulazione generalizzata dell’esonero richiede un attento coordinamento con regimi di responsabilità fondati su presupposti differenti.
Sul piano civilistico, la mancanza di provvista può incidere sull’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento, senza tuttavia integrare automaticamente un’impossibilità della prestazione rilevante ai sensi dell’articolo 1218 del codice civile; sul piano penale, invece, l’eventuale responsabilità deve essere valutata in relazione alla specifica fattispecie incriminatrice, all’esistenza di una posizione di garanzia e alla concreta esigibilità delle condotte doverose.
Si consideri un’autorimessa condominiale nella quale siano necessari interventi di adeguamento antincendio, ma l’assemblea non approvi la relativa spesa, oppure la morosità impedisca di reperire le somme occorrenti. L’amministratore potrebbe non essere concretamente in grado di eseguire le opere, senza che ciò determini necessariamente l’esonero dall’obbligo di segnalare le condizioni di pericolo o di adottare le ulteriori iniziative urgenti consentitegli dall’ordinamento.
La questione consiste, pertanto, nel distinguere l’impossibilità di realizzare interventi subordinati alla disponibilità di risorse economiche dall’omissione di comportamenti autonomamente esigibili, evitando che la morosità o l’inerzia assembleare vengano elevate a cause generali di esclusione della responsabilità.
Entrambi i disegni di legge propongono, inoltre, di ridurre a un terzo degli intervenuti e a un terzo del valore dell’edificio il quorum deliberativo per gli interventi obbligatori di sicurezza sulle parti comuni, con una disposizione che dovrebbe essere coordinata tanto con i quorum costitutivi quanto con le maggioranze speciali previste da altre normative.
La criticità emerge soprattutto quando un unico progetto comprenda opere obbligatorie e interventi ulteriori: qualora, ad esempio, l’adeguamento antincendio di un’autorimessa sia accompagnato da lavori di riqualificazione non imposti dalla legge, occorrerebbe stabilire se la maggioranza agevolata sia applicabile all’intera deliberazione, oppure soltanto alle prestazioni strettamente necessarie all’adempimento dell’obbligo normativo.
Sul versante assicurativo, l’A.S. 1905 rende obbligatoria la polizza individuale di responsabilità civile dell’amministratore, mentre entrambi i testi prevedono una copertura assicurativa dell’edificio contro i rischi di perimento e per la responsabilità civile verso terzi. Rimangono, tuttavia, da chiarire il rapporto tra obbligatorietà della copertura e competenza assembleare alla stipulazione, nonché i criteri di determinazione del massimale adeguato al valore dell’immobile.
Morosità condominiale, servizi comuni e responsabilità dell’acquirente
L’A.S. 1816 propone di modificare il terzo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, consentendo, in caso di morosità protrattasi per un semestre, la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato “indipendentemente dalla natura del servizio”.
La formulazione solleva una questione di compatibilità con i limiti inderogabili posti a tutela della persona, poiché la separabilità tecnica di un servizio non implica necessariamente la legittimità della sua interruzione in qualsiasi circostanza.
Si consideri un edificio dotato di riscaldamento centralizzato, nel quale un proprietario moroso abbia concesso l’unità immobiliare in locazione: la sospensione del servizio potrebbe incidere direttamente sulle condizioni di vita del conduttore e dei suoi familiari, tecnicamente estranei all’inadempimento contributivo, rendendo necessario verificare il rapporto tra il potere di autotutela condominiale e le disposizioni poste a salvaguardia della salute e delle esigenze essenziali della persona.
Entrambi i disegni di legge intervengono, inoltre, sul quarto comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, estendendo la responsabilità solidale dell’acquirente ai contributi relativi all’esercizio in corso e ai due precedenti, e prevedendo l’acquisizione, per il tramite del notaio rogante, di una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità riferita ai due esercizi precedenti.
Il coordinamento tra le due previsioni non appare del tutto lineare, poiché l’obbligazione solidale comprenderebbe anche l’esercizio in corso, mentre l’attestazione sarebbe espressamente riferita alle due annualità pregresse.
La divergenza tra l’ambito temporale della responsabilità e quello dell’informazione documentale richiederebbe, pertanto, un coordinamento, anche per evitare incertezze nei rapporti tra alienante e acquirente.
Resterebbero, inoltre, da chiarire le conseguenze della mancata acquisizione dell’attestazione e la sua eventuale rilevanza probatoria, non essendo espressamente prevista un’efficacia liberatoria nei confronti del condominio.
Rapporti con i terzi, rappresentanza e tutela del credito condominiale
Entrambi i disegni di legge propongono di introdurre una responsabilità solidale del conduttore con il proprietario per le spese relative ai servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria, incidendo sulla tradizionale distinzione tra il rapporto obbligatorio esterno, che intercorre tra condominio e condòmino, e quello interno, nel quale trova applicazione la disciplina degli oneri accessori della locazione.
La previsione potrebbe consentire al condominio di rivolgere direttamente al conduttore la pretesa creditoria relativa ai servizi contemplati dalla norma, ma richiederebbe una puntuale individuazione del contenuto dell’obbligazione solidale e del rapporto con le risultanze del rendiconto condominiale.
Entrambe le proposte intervengono, inoltre, sull’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevedendo che il condòmino risponda delle infrazioni regolamentari commesse dagli utilizzatori dell’immobile, anche a titolo di ospitalità, mentre il testo Rosso fa espressamente salvo il diritto di rivalsa nei confronti del responsabile materiale.
La disposizione lascia aperto il problema della qualificazione del titolo di imputazione, dovendosi stabilire se la responsabilità del proprietario sia configurata come oggettiva, per fatto altrui oppure quale conseguenza di un autonomo obbligo di garanzia connesso alla titolarità dell’unità immobiliare.
Quanto alla rappresentanza assembleare, l’A.S. 1905 introduce il sorteggio del rappresentante dell’unità in comproprietà, in caso di mancato accordo tra i contitolari, senza chiarire compiutamente il rapporto tra individuazione del soggetto legittimato a intervenire e formazione della volontà rappresentata.
La questione assume rilievo qualora i comproprietari esprimano posizioni divergenti rispetto a una deliberazione: l’estrazione a sorte individua il rappresentante, ma non risolve necessariamente il problema del potere di esprimere il voto riferibile all’intera unità immobiliare.
Un ulteriore intervento contenuto nell’A.S. 1816 riguarda la tutela dei crediti condominiali nell’espropriazione individuale, mediante il riconoscimento di una precedenza nella distribuzione del ricavato.
La previsione pone una questione di coordinamento con il sistema delle cause legittime di prelazione e, in particolare, con gli articoli 2740 e 2741 del codice civile, poiché non chiarisce compiutamente la natura e il grado della preferenza.
Si consideri l’espropriazione immobiliare di un appartamento gravato da ipoteca, nella quale intervenga anche il condomìnio per il recupero di contributi insoluti: occorrerebbe stabilire se la precedenza prospettata, operi anche nei confronti del creditore ipotecario oppure soltanto rispetto ai creditori chirografari, trattandosi di una distinzione essenziale per la corretta formazione del progetto di distribuzione.
Sul piano economico, infine, il testo Tosato contempla la detraibilità fiscale dei compensi dell’amministratore sostenuti in relazione all’abitazione principale, entro il limite di 500 euro annui, mentre l’A.S. 1905 prevede la determinazione ministeriale di tariffe medie professionali, la cui funzione dovrebbe essere chiarita per evitare che parametri meramente orientativi vengano impropriamente considerati vincolanti nella determinazione del corrispettivo.
Considerazioni conclusive
Il raffronto tra i disegni di legge Tosato e Rosso evidenzia una significativa convergenza nell’individuazione delle esigenze di intervento, riconducibili principalmente alla continuità della gestione, al rafforzamento della trasparenza, alla tutela del credito contributivo e alla regolamentazione delle responsabilità dell’amministratore, ma anche differenze rilevanti quanto alle soluzioni normative prescelte.
Le maggiori criticità non sembrano derivare esclusivamente dal contenuto delle innovazioni prospettate, quanto dalla necessità di assicurarne un corretto inserimento nel sistema civilistico vigente, evitando che disposizioni introdotte per risolvere specifiche difficoltà operative determinino sovrapposizioni normative o alterazioni non sufficientemente considerate degli istituti interessati.
Particolare rilievo assumono, in tale prospettiva, la sovrapposizione tra nullità e annullabilità della nomina che potrebbe derivare dalla formulazione dell’A.S. 1816 relativa al quindicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile e l’ampiezza delle clausole di esonero da responsabilità, la cui applicazione richiederebbe comunque una verifica dei singoli obblighi e delle condotte concretamente esigibili.
L’eventuale elaborazione di un testo unificato dovrebbe perseguire, non soltanto una sintesi delle differenti soluzioni legislative, ma anche un adeguato coordinamento con la disciplina generale delle obbligazioni, con il sistema delle invalidità, con le regole della responsabilità e con le garanzie poste a tutela dei terzi.
Non può, infine, trascurarsi che le iniziative in esame intervengono dopo il ritiro della proposta di legge Gardini, la quale, pur non esente da possibili rilievi critici, appariva caratterizzata da un impianto maggiormente organico e da una più rigorosa impostazione tecnico-sistematica, soprattutto in materia di qualificazione professionale e controlli sulla gestione. La sua uscita dal percorso parlamentare suscita, pertanto, perplessità, tanto più ove si consideri che le nuove proposte tornano ad affrontare il tema della professionalità dell’amministratore attraverso il richiamo a una certificazione UNI, senza delineare un assetto normativo altrettanto strutturato. Il raffronto induce a interrogarsi sull’opportunità di aver accantonato un progetto di più ampio respiro per privilegiare interventi settoriali, il cui coordinamento con l’ordinamento vigente presenta, come evidenziato, non trascurabili criticità.
Allo stato, trattandosi di iniziative legislative ancora all’esame del Parlamento, tutte le modifiche esaminate conservano natura esclusivamente propositiva e la loro effettiva portata dipenderà dalle formulazioni che emergeranno dal successivo procedimento legislativo.
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