La possibilità di concedere un immobile in locazione per brevi periodi non dipende soltanto dalla disponibilità civilistica del bene e dalla volontà del soggetto che lo utilizza di immetterlo sul mercato turistico, perché l’alloggio deve continuare a possedere, per tutto il periodo nel quale viene destinato a tale attività, i requisiti richiesti dalla normativa urbanistico-edilizia, igienico-sanitaria e di sicurezza.
È questo il principio che emerge dalla sentenza 31 agosto 2026, n. 5045 (testo in calce), TAR Campania, Napoli, sez. III, con la quale i giudici amministrativi hanno affrontato il rapporto tra la natura privatistica della locazione breve e i poteri pubblicistici di controllo sull’immobile, chiarendo che l’assenza di un regime autorizzatorio proprio delle attività imprenditoriali non impedisce al Comune di intervenire quando venga successivamente accertato che l’alloggio utilizzato per le locazioni è abusivo o comunque privo dei requisiti necessari.
L’aspetto di maggiore interesse della decisione riguarda proprio la natura del potere esercitato dall’amministrazione: secondo il TAR, il Comune non interviene necessariamente in autotutela su una posizione ormai consolidata, ma esercita un autonomo potere di verifica di requisiti che devono permanere durante l’intero periodo di svolgimento dell’attività.
Il caso: locazioni brevi in due manufatti risultati abusivi
La controversia riguarda alcuni immobili situati nel Comune di Ischia, in località Spiaggia degli Inglesi, utilizzati per lo svolgimento di attività di locazione breve.
A seguito di un accertamento tecnico eseguito il 28 agosto 2025 dall’Ufficio tecnico comunale insieme alla Polizia di Stato, l’amministrazione riscontrava una serie di irregolarità edilizie e, con provvedimento del 4 novembre 2025, disponeva l’inibizione della locazione breve relativamente a due unità immobiliari, revocando contestualmente i rispettivi Codici Unici Strutture Ricettive (CUSR).
In particolare, in relazione alle unità interessate dal provvedimento erano stati accertati un manufatto in muratura ad uso abitativo di circa trenta metri quadrati e un ulteriore manufatto, sempre destinato ad uso abitativo, di circa quaranta metri quadrati, con una tettoia a sbalzo. Per altre unità coinvolte nel medesimo procedimento, invece, il Comune sospendeva ogni determinazione in attesa delle verifiche sulle domande di condono che risultavano ancora pendenti.
Il ricorrente sosteneva che la locazione breve esercitata in forma non imprenditoriale, in quanto espressione della disponibilità del bene e della libertà contrattuale, non fosse soggetta al regime della segnalazione certificata di inizio attività e, di conseguenza, neppure agli ordinari poteri inibitori collegati alla SCIA.
A ciò si aggiungeva un secondo argomento: le comunicazioni di avvio dell’attività risalivano al luglio 2024 e, secondo la prospettazione del ricorrente, il tempo trascorso avrebbe ormai impedito al Comune di esercitare tanto il potere inibitorio quanto quello di annullamento in autotutela.
Il TAR non condivide nessuna delle due ricostruzioni.
Locazione privata e regolarità dell’immobile operano su piani diversi
Il primo passaggio della motivazione è particolarmente rilevante perché separa nettamente il rapporto contrattuale tra proprietario o detentore e ospite dalla questione amministrativa relativa all’immobile utilizzato.
La locazione breve conserva certamente natura privatistica e il giudice amministrativo precisa che la sorte del singolo rapporto contrattuale resta estranea alla controversia. Ciò, tuttavia, non significa che l’utilizzazione dell’immobile possa prescindere dalle regole pubblicistiche che ne disciplinano la legittimità edilizia, l’agibilità, la sicurezza e le condizioni igienico-sanitarie.
Il problema, in altri termini, non è stabilire se il privato possa astrattamente stipulare un contratto di locazione, ma verificare se proprio quell’immobile possa essere legittimamente utilizzato per accogliere persone nell’ambito di locazioni brevi.
È su questo secondo piano che opera il potere del Comune.
La natura non imprenditoriale dell’attività non determina quindi una zona sottratta ai controlli amministrativi, perché la libertà contrattuale non può trasformarsi nella possibilità di utilizzare, ai fini dell’ospitalità, manufatti che non possiedono i requisiti richiesti dall’ordinamento.
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I requisiti dell’alloggio e il potere di controllo del Comune
Il riferimento normativo centrale utilizzato dal TAR è l’articolo 13 della legge regionale Campania 7 agosto 2019, n. 16, che disciplina anche le locazioni brevi e il relativo sistema di identificazione regionale.
La disposizione impone, tra l’altro, a chi intende esercitare una locazione breve di trasmettere al Comune, prima dell’avvio dell’attività, una dichiarazione relativa al rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio, espressamente prevedendo che tale dichiarazione possa essere sottoposta a verifica da parte dell’amministrazione comunale.
Il TAR affianca a questa disciplina quella nazionale contenuta nell’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, che regola le locazioni per finalità turistiche, le locazioni brevi e il Codice identificativo nazionale e prevede, per le attività esercitate in forma imprenditoriale, l’obbligo della SCIA presso lo Sportello unico per le attività produttive.
Proprio questa distinzione consente di chiarire un punto importante: il fatto che la locazione breve non imprenditoriale non sia assoggettata alla stessa SCIA prevista per l’attività imprenditoriale non significa che l’immobile sia esonerato dai controlli sui requisiti che ne consentono l’utilizzo. È lo stesso articolo 13-ter ad attribuire ai Comuni funzioni di controllo e verifica nell’ambito della disciplina delle locazioni turistiche.
Nel caso esaminato dal TAR assume inoltre rilievo la competenza generale dell’amministrazione comunale a verificare la conformità urbanistico-edilizia e l’agibilità degli immobili destinati ad uso abitativo.
Da qui la conclusione secondo cui, una volta accertata l’illegittimità edilizia delle due unità, il Comune poteva impedirne l’utilizzazione per locazioni brevi e revocare i CUSR ad esse associati.
Non si tratta di autotutela: i requisiti devono permanere nel tempo
La parte più interessante della decisione riguarda però il tentativo del ricorrente di opporre al Comune il decorso del tempo.
Venivano infatti richiamati sia l’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, che disciplina la segnalazione certificata di inizio attività e i relativi poteri di controllo, sia l’articolo 21-nonies della stessa legge, relativo all’annullamento d’ufficio dei provvedimenti amministrativi.
Secondo il TAR, nessuna delle due disposizioni consente però di impedire l’intervento comunale nel caso concreto.
Il potere esercitato dal Comune di Ischia non coincideva, anzitutto, con quello previsto dall’articolo 19, comma 3, perché non si discuteva di un’attività assoggettata a SCIA. Allo stesso modo, la revoca dei codici e l’inibizione dell’utilizzazione degli immobili non costituivano esercizio del potere di annullamento d’ufficio previsto dall’articolo 21-nonies.
L’amministrazione stava invece esercitando il proprio potere di verifica sulla sussistenza dei requisiti dell’alloggio destinato alla locazione breve.
La differenza non è soltanto terminologica, perché produce una conseguenza decisiva: i limiti temporali previsti per l’esercizio dei poteri sulla SCIA o per l’annullamento in autotutela non possono essere automaticamente applicati a una verifica che riguarda requisiti destinati a permanere per tutta la durata dell’attività.
In altri termini, la circostanza che il Comune non abbia contestato immediatamente l’attività non rende definitivamente legittimo l’utilizzo di un immobile che, a seguito di un successivo accertamento, risulti abusivo.
La comunicazione dell’attività e l’attribuzione del codice identificativo non cristallizzano quindi una posizione intangibile del privato, perché il presupposto edilizio, igienico-sanitario e di sicurezza deve continuare a sussistere anche successivamente.
Conformità urbanistica e agibilità: il richiamo al Consiglio di Stato
A sostegno della propria ricostruzione il TAR richiama anche Consiglio di Stato, sez. II, 29 novembre 2024, n. 9580, ricordando che la conformità edilizio-urbanistica costituisce un presupposto indispensabile ai fini dell’agibilità dell’immobile.
Il passaggio è significativo perché impedisce di attribuire al codice identificativo una funzione che esso non possiede.
Nel caso deciso dal TAR si trattava specificamente dei CUSR regionali, attribuiti nell’ambito della disciplina campana: è dunque improprio ricavare dalla sentenza un autonomo principio secondo cui il Comune possa, sulla base di questa pronuncia, revocare direttamente anche il CIN nazionale.
Il Codice identificativo nazionale appartiene infatti al diverso sistema disciplinato dall’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023.
Ciò che può essere tratto dalla decisione su un piano più generale è un principio diverso: l’attribuzione di un codice identificativo, regionale o nazionale, non può essere considerata una certificazione della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile né, tanto meno, una forma di sanatoria di eventuali abusi.
Si tratta di piani distinti: l’identificazione dell’alloggio e gli adempimenti richiesti per la sua commercializzazione non fanno venir meno la necessità che l’immobile sia legittimamente utilizzabile.
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