#Finsubito news – Diritto di abitazione, il creditore non lo può pignorare

Chi ha il diritto di abitare una casa non lo perde per i propri debiti. Ma se a pignorare è il creditore del proprietario, conta chi ha trascritto per primo.

Il diritto di abitazione non può essere pignorato dal creditore di chi ne è titolare. Lo ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza n. 28677 del 9 novembre 2026, che ha smentito la Corte d’appello di Milano. Per i giudici milanesi, il fatto che il divieto di cedere il diritto (art. 1024 cod. civ.) possa essere superato con un accordo bastava a renderlo espropriabile. La Cassazione distingue: una cosa è la deroga pattizia al divieto di cessione, decisa da chi ha costituito il diritto; altra cosa è l’espropriazione voluta da un creditore. Il consenso del proprietario non può essere sostituito dall’iniziativa di chi deve incassare un credito.

La regola generale ha però un secondo lato. Il diritto di abitazione è opponibile al creditore solo se il titolo che lo ha costituito è stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento o dell’iscrizione ipotecaria. La semplice registrazione dell’atto non basta. E il creditore danneggiato da un diritto costituito in modo fittizio o per sottrargli il bene conserva l’azione di simulazione e l’azione revocatoria, anche nella forma semplificata dell’art. 2929-bis cod. civ.

La vicenda

Un avvocato vantava crediti professionali verso più debitori e aveva avviato un’esecuzione su una villa. Su quell’immobile uno dei debitori era titolare di un diritto di abitazione, costituito con il verbale di separazione consensuale del 1997, omologato dal tribunale e trascritto nel 1999. Il pignoramento era stato trascritto nel 2019, vent’anni dopo.

Il Tribunale di Lecco aveva dichiarato il diritto di abitazione impignorabile e il pignoramento nullo. La Corte d’appello di Milano aveva riformato la decisione: secondo i giudici di secondo grado, l’incedibilità prevista dall’art. 1024 cod. civ. può essere derogata, e quindi il diritto può essere aggredito dai creditori. La Cassazione ha respinto questa ricostruzione.

Cos’è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è il diritto reale di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia(art. 1022 cod. civ.). Chi ne è titolare vive nell’immobile, ma non ne è proprietario: la proprietà resta a un’altra persona, il nudo proprietario. Il diritto si estingue, di regola, con la morte del titolare.

Nasce in diversi modi. Spesso lo prevede la legge: il coniuge superstite ha il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (art. 540, comma 2, cod. civ.). Può essere attribuito per testamento, o costituito con un contratto, come è accaduto nel caso esaminato, in cui i coniugi lo avevano previsto nell’accordo di separazione.

Va distinto dall’assegnazione della casa familiare decisa dal giudice nella separazione o nel divorzio in favore del genitore con cui vivono i figli (art. 337-sexies cod. civ.). Quella non è un diritto reale costituito dalle parti, ma un provvedimento legato all’interesse dei figli, che segue regole proprie.

Perché il diritto di abitazione non si può pignorare?

Il diritto di abitazione non si può pignorare perché ha natura strettamente personale. È destinato a soddisfare le esigenze abitative di una persona precisa e della sua famiglia, e il codice ne trae due conseguenze. L’art. 1024 cod. civ.vieta di cederlo e di darlo in locazione: il titolare non può venderlo né affittare la casa a terzi. L’art. 2810 cod. civ., che elenca i beni su cui si può iscrivere ipoteca, non lo comprende. Da queste due norme la Cassazione ricava una strutturale insuscettibilità del diritto di abitazione a essere espropriato.

La Corte d’appello di Milano aveva fatto leva su un dato reale: il divieto di cessione dell’art. 1024 cod. civ. può essere derogato con un accordo. Se il proprietario che ha costituito il diritto acconsente, il titolare può trasferirlo ad altri. Per i giudici milanesi, se il diritto è cedibile, allora è anche pignorabile.

La Cassazione ha separato le due situazioni. La deroga al divieto di cessione nasce da un consenso di chi ha costituito il diritto, che decide di permettere il trasferimento. L’espropriazione forzata è un’altra cosa: il creditore pretende di vendere il diritto all’asta contro la volontà del titolare e senza alcun consenso del proprietario. L’iniziativa esecutiva del creditore non può prendere il posto di quel consenso.

Che differenza c’è con l’usufrutto?

La differenza con l’usufrutto è proprio la possibilità di pignoramento. L’usufrutto è il diritto di usare un bene altrui e di trarne i frutti, rispettandone la destinazione (art. 981 cod. civ.). L’usufruttuario può affittare l’immobile e incassare il canone, può cedere il suo diritto e può ipotecarlo (art. 2810 cod. civ.). Per questo l’usufrutto si può pignorare e vendere all’asta: chi lo compra subentra all’usufruttuario fino all’estinzione del diritto.

Il diritto di abitazione, invece, serve solo a dare una casa a quella persona e alla sua famiglia. Non ha un valore di scambio che un estraneo possa acquistare. La Cassazione lo dice in modo esplicito: a differenza dell’usufrutto, il diritto di abitazione non può essere venduto all’asta.

Cosa succede se a pignorare è il creditore del proprietario?

Se a pignorare è il creditore del nudo proprietario, la situazione cambia. La Cassazione distingue il pignoramento del solo diritto di abitazione, voluto dal creditore personale di chi ne è titolare, dall’espropriazione dell’immobile gravato dal diritto, promossa dal creditore del proprietario. In questo secondo caso il creditore può pignorare e vendere la casa. Il problema è se l’acquirente all’asta la compra libera o con dentro chi ha il diritto di abitarci.

La risposta dipende dalla trascrizione. Il diritto di abitazione è opponibile al creditore che procede, cioè resiste alla vendita forzata, se il titolo che lo ha costituito è stato trascritto prima del pignoramento. Vale lo stesso rispetto al creditore ipotecario: il diritto di abitazione costituito dopo l’iscrizione di un’ipoteca non è opponibile a quel creditore (art. 2812 cod. civ.). Nel caso deciso il diritto era stato trascritto quasi vent’anni prima del pignoramento.

La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate non produce lo stesso effetto. Attribuisce all’atto una data certa, ma non sostituisce la trascrizione nei registri immobiliari, che è l’unico strumento per rendere il diritto conoscibile e opponibile ai terzi.

Un uomo, nell’accordo di separazione, attribuisce all’ex moglie il diritto di abitazione sulla casa in cui vive con i figli, di cui resta proprietario. L’accordo viene registrato ma non trascritto. Tre anni dopo una banca, creditrice dell’uomo, pignora la casa. Il diritto di abitazione della donna non è opponibile alla banca: chi compra all’asta potrà chiederle di lasciare l’immobile. Se l’accordo fosse stato trascritto prima del pignoramento, l’acquirente avrebbe comprato la casa con il diritto della donna di continuare ad abitarla.

Come si tutela il creditore se il diritto è stato costituito per frodarlo?

Il creditore si tutela con l’azione di simulazione e con l’azione revocatoria. La Cassazione le richiama come contrappeso alla regola dell’impignorabilità: il diritto di abitazione non può diventare uno strumento per sottrarre beni ai creditori.

L’azione di simulazione (art. 1414 cod. civ.) serve quando l’atto che ha costituito il diritto è fittizio: le parti hanno finto di attribuirlo, ma in realtà nulla è cambiato. Se il giudice accerta la simulazione, il diritto non esiste e il creditore può agire sul bene.

L’azione revocatoria (art. 2901 cod. civ.) serve quando l’atto è reale ma è stato compiuto in frode ai creditori, per ridurre il patrimonio su cui potevano soddisfarsi. Il giudice lo dichiara inefficace nei confronti del creditore, che può procedere come se l’atto non ci fosse.

Esiste poi una forma semplificata, prevista dall’art. 2929-bis cod. civ. Se il debitore ha costituito un diritto o alienato un bene a titolo gratuito dopo il sorgere del credito, il creditore può pignorare direttamente il bene, senza prima ottenere una sentenza di revoca, a condizione di trascrivere il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell’atto. Spetterà poi al debitore o al beneficiario contestare il pignoramento, dimostrando che l’atto non ha danneggiato il creditore o che il debitore non ne conosceva il pregiudizio.