Quando si stipula un mutuo, le rate non dovrebbero superare il 35% del proprio reddito.
Secondo le indagini, i tassi di interesse variabili sui mutui ipotecari offerti da molte banche si aggirano tra il 12% e il 15% annuo, con un tasso di interesse per il primo anno intorno al 9-10%. In questo contesto, una questione che preoccupa molti è quanto dovrebbero chiedere in prestito per evitare di dover destinare una parte consistente del proprio reddito al pagamento delle rate del mutuo.
Intervenendo a un seminario sui prezzi delle case il 15 ottobre, il professor associato Dr. Ngo Tri Long, esperto di economia , ha suggerito che chi acquista casa dovrebbe dare priorità alla sicurezza finanziaria, soprattutto quando si ricorre al credito.
Secondo lui, il totale dei pagamenti mensili di capitale e interessi non dovrebbe superare il 30-35% del reddito effettivo della famiglia. Questa è una soglia di riferimento che aiuta gli acquirenti a far fronte alle spese essenziali e a gestire le fluttuazioni di reddito.
Ad esempio, per una famiglia con un reddito mensile di 40 milioni di VND, il rimborso dei debiti dovrebbe idealmente oscillare tra i 12 e i 14 milioni di VND. Se la quota destinata al rimborso dei debiti supera il 40% del reddito, la pressione finanziaria aumenterà notevolmente, soprattutto se la famiglia deve affrontare spese aggiuntive o se i tassi di interesse aumentano.
Oltre alla capacità di rimborsare il prestito, gli acquirenti devono costituire un fondo di riserva sufficiente a coprire le spese di sostentamento e gli obblighi di rimborso del prestito per almeno 6 mesi. Idealmente, il fondo di riserva dovrebbe essere equivalente a 9-12 mesi di spese necessarie.
Un altro fattore da non sottovalutare è il rischio di tasso d’interesse. Gli acquirenti devono prevedere uno scenario in cui i tassi d’interesse aumentino di 2-3 punti percentuali per valutare se il loro reddito sarà sufficiente a coprire il prestito.
Ha fatto un esempio: con un prestito di 1,5 miliardi di VND su 20 anni, se i pagamenti vengono effettuati in rate mensili uguali con un saldo e un tasso di interesse fissi, l’importo da pagare sarebbe di circa 14,5 milioni di VND al mese con un tasso di interesse del 10% annuo. Se il tasso di interesse aumentasse al 15% annuo, la rata mensile potrebbe salire a circa 19,8 milioni di VND.
Pertanto, il solo aumento dei tassi di interesse ha comportato per i mutuatari una spesa aggiuntiva di oltre 5 milioni di VND al mese. Se il reddito non aumenta proporzionalmente, il prestito può rapidamente diventare un peso insostenibile.
Gli esperti sottolineano inoltre che i tassi di interesse sui depositi annunciati dalle banche differiscono significativamente dai tassi di interesse effettivi sui prestiti. Le banche annunciano tassi di interesse intorno al 6-7%, ma in realtà alcune banche prestano denaro all’8-9%, o addirittura oltre il 9%, a seconda dei casi.
Ciò è particolarmente importante per chi acquista casa per la prima volta, che spesso ha bisogno di contrarre prestiti per periodi prolungati e dispone di risorse finanziarie limitate per far fronte a circostanze impreviste.
Con 3 miliardi di VND, dovrei chiedere un mutuo per comprare casa o continuare ad affittare?
Una domanda frequente è: se si hanno circa 3 miliardi di VND di risparmi e si prevede di richiederne un ulteriore miliardo in prestito, conviene acquistare un appartamento o un terreno in periferia e costruire una casa?
Il signor Pham Duc Toan, direttore generale della EZ Vietnam Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ritiene che con un budget totale di circa 4 miliardi di VND, l’acquisto di un appartamento sia un’opzione più valida da prendere in considerazione.
Secondo lui, i giovani dovrebbero dare la priorità agli appartamenti situati vicino al luogo di lavoro, con comodi collegamenti e che soddisfino le loro esigenze abitative a lungo termine. La posizione dovrebbe essere considerata anche in relazione alle scuole, ai servizi e alle esigenze della famiglia in caso di figli.
Con questo budget, gli acquirenti possono cercare appartamenti con due camere da letto in diverse zone intorno al centro di Hanoi , come Hoang Mai, Thanh Tri o altre località idonee. Tuttavia, la scelta effettiva dipende dalla posizione del progetto, dalle dimensioni, dalla qualità dell’appartamento e dal prezzo di mercato al momento della transazione.
Il signor Toan raccomanda agli acquirenti di valutare la possibilità di chiedere un prestito a familiari e parenti, se possibile, al fine di ridurre la pressione degli interessi bancari e limitare i vincoli di credito.
Secondo la sua opinione, l’indebitamento entro limiti ragionevoli può talvolta motivare i giovani a lavorare di più, ad aumentare il proprio reddito e a migliorare la qualità della vita. Tuttavia, ciò ha senso solo se i debitori hanno calcolato la propria capacità di rimborso e non lasciano che la pressione finanziaria superi le loro possibilità.
Da una prospettiva più prudente, il professore associato Ngo Tri Long ha analizzato che chi possiede 3 miliardi di VND ma ha bisogno di prenderne in prestito un altro miliardo in un contesto di tassi di interesse elevati, dovrebbe anche considerare l’opzione di continuare ad affittare una casa.
Secondo lui, se il tasso di interesse effettivo fosse del 13-15% annuo, i soli interessi su un prestito di 1 miliardo di VND nel periodo iniziale potrebbero superare i 10 milioni di VND al mese. Questa spesa potrebbe creare una pressione significativa sulle famiglie a reddito medio.
Al contrario, se depositate 3 miliardi di VND in un conto di risparmio con un tasso di interesse dell’8-9%, guadagnerete quasi 300 milioni di VND all’anno, una cifra più che sufficiente per affittare una bella casa e avere ancora dei soldi a disposizione.
“In realtà, anche se i prezzi delle case sono leggermente diminuiti, il livello generale del mercato rimane molto alto. Una coppia che guadagna 30-40 milioni di VND al mese potrebbe aver bisogno di risparmiare fino a 30 anni per comprare una casa. Non comprate una casa a qualsiasi costo solo per orgoglio e per il desiderio di ‘possedere una casa’”, ha affermato il signor Long.
L’esperto ritiene che l’affitto sia attualmente una buona opzione, in quanto contribuisce a generare liquidità, evita la preoccupazione dei debiti bancari e si allinea anche alla politica governativa di incentivazione dello sviluppo di alloggi in affitto.
“Il prezzo di una casa determina se è costosa o economica, ma il flusso di cassa determina se l’acquirente può permettersi di mantenerla. Pertanto, chi acquista una casa deve dare priorità alla sicurezza finanziaria e non dovrebbe indebitarsi oltre le proprie capacità di rimborso solo per paura di perdere l’opportunità di acquistare un immobile”, ha sottolineato il signor Long.
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