#Finsubito news – chi paga quando si vende casa

Quando si vende casa, il condominio può chiedere le spese arretrate sia al venditore sia all’acquirente, che ne risponde per l’anno in corso e per quello precedente. Tra loro due, invece, le spese ordinarie spettano a chi era proprietario quando il servizio è stato reso, e quelle straordinarie a chi era proprietario quando l’assemblea ha approvato i lavori.

È una delle domande che sento più spesso già durante le visite, non a ridosso del rogito. E la risposta sorprende sia chi vende sia chi compra: non basta dire «se ne occupa chi vendeva prima», perché la legge prevede un meccanismo più articolato, che conviene conoscere prima di arrivare al preliminare.

L’obbligo solidale: cosa dice la legge

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede due regole.

• Comma 4 – l’acquirente: chi compra è obbligato in solido con il venditore per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. In pratica il condominio può chiedere il pagamento all’uno o all’altro, anche se il debito è nato prima della vendita. Per «anno» si intende di norma l’anno di gestione del condominio, che non sempre coincide con l’anno solare.
• Comma 5 – il venditore: chi vende resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando all’amministratore non viene trasmessa una copia autentica dell’atto di vendita.

Quindi il venditore non si libera automaticamente firmando il rogito: resta esposto finché quella copia non arriva formalmente all’amministratore. Chi paga al posto dell’altro può poi rivalersi su chi avrebbe dovuto pagare, ma è un problema in più da gestire dopo, quando sarebbe molto più semplice risolverlo prima.

Spese ordinarie e straordinarie: chi paga tra venditore e acquirente

C’è poi una distinzione che genera ancora più dubbi pratici. Nei rapporti tra venditore e acquirente:

• le spese ordinarie (pulizie, luce delle scale, amministratore…) spettano a chi era proprietario quando il servizio è stato reso;
• le spese straordinarie (facciata, tetto, ascensore…) spettano a chi era proprietario quando l’assemblea ha approvato i lavori, non a chi riceve la richiesta di pagamento.

Un lavoro approvato prima della vendita e fatturato dopo può quindi restare a carico del venditore, anche se nel frattempo la casa non è più sua.

È l’orientamento costante della Corte di Cassazione, confermato di recente anche dalla sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025. Conta la delibera che approva concretamente i lavori, definendone contenuto e costo. Non contano invece le delibere solo preparatorie, come l’incarico a un tecnico o la richiesta di preventivi.

Due precisazioni importanti:

• venditore e acquirente possono accordarsi diversamente nell’atto, ma l’accordo vale solo tra loro: il condominio può comunque chiedere il pagamento secondo le regole dell’art. 63;
• spesso nessuna delle due parti sa con certezza a chi spetti una spesa finché non si controllano le date delle delibere conservate dall’amministratore.

Cosa verifico sempre prima di un rogito

Per questo, prima di ogni rogito chiedo all’amministratore un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso, che il proprietario ha diritto di ottenere (art. 1130, n. 9 c.c.), insieme ai verbali delle ultime assemblee. Cerco di farlo già in fase di proposta o di preliminare, non all’ultimo momento.

Se emerge un arretrato, o una spesa straordinaria già approvata ma non ancora pagata, conviene metterlo sul tavolo subito. Le strade sono tre:

• saldare la posizione prima della firma;
• trattenere una quota dal prezzo concordato;
• inserire nell’atto una clausola chiara su chi paga cosa.

In ogni caso è molto meglio saperlo con due mesi di anticipo che scoprirlo il giorno del rogito, quando le parti sono già dal notaio e il margine di trattativa è minimo.

Un esempio per capire come si applica

Un esempio illustrativo. L’assemblea approva il rifacimento della facciata a marzo, quando l’immobile è ancora del venditore. Il rogito si firma a settembre e la richiesta di pagamento dei lavori arriva a dicembre, quando la casa è già dell’acquirente.

• Tra le parti, la spesa resta a carico del venditore, perché era lui il proprietario quando l’assemblea l’ha approvata.
• Verso il condominio, però, l’acquirente può ricevere la richiesta di pagamento, perché è obbligato in solido. Se paga, potrà poi rivalersi sul venditore, con tempi e complicazioni che si potevano evitare controllando il verbale prima di firmare.

Lo stesso ragionamento vale per le spese ordinarie: se la pulizia delle scale di un trimestre è stata fatta quando la casa era ancora del venditore, resta a carico suo anche se la rata arriva dopo il rogito.

Domande frequenti

Il venditore si libera dagli obblighi verso il condominio firmando il rogito?

No. Resta obbligato in solido con l’acquirente finché all’amministratore non viene trasmessa una copia autentica dell’atto (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.). Per questo consiglio sempre di verificare che la comunicazione sia stata fatta davvero, invece di darla per scontata.

Per quanto tempo indietro l’acquirente risponde degli arretrati?

Per l’anno in corso e per quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.), riferiti di norma all’anno di gestione del condominio. Per gli arretrati più vecchi il condominio può rivolgersi solo al venditore.

Chi paga una spesa straordinaria approvata prima della vendita ma fatturata dopo?

Tra venditore e acquirente, di regola il venditore, se la delibera che ha approvato i lavori è precedente al rogito. Verso il condominio, però, anche l’acquirente può essere chiamato a pagare. Le parti possono regolare la questione diversamente nell’atto.

Come si evita di scoprire un arretrato il giorno del rogito?

Chiedendo all’amministratore, già in fase di proposta o di preliminare, l’attestazione sullo stato dei pagamenti e i verbali delle ultime assemblee. Così c’è il tempo di sistemare tutto prima.

Non è la parte più affascinante di una compravendita, ma è quella che evita le sorprese più fastidiose. Meglio una domanda in più durante le visite che una discussione in più al rogito.