#Finsubito news – quando si rischia il pignoramento della casa?

01 Nov Fideiussione bancaria e pignoramento della casa: rischi e difese del garante

La fideiussione bancaria può portare al pignoramento della casa, anche quando il finanziamento è stato contratto da una società e non direttamente dal proprietario dell’immobile. Il problema riguarda soprattutto imprenditori, soci e amministratori di SRL che hanno garantito personalmente mutui, aperture di credito e finanziamenti aziendali. Quando la società non riesce più a pagare, la banca può rivolgersi al garante e, in determinate condizioni, aggredirne il patrimonio immobiliare.

Il rapporto tra fideiussione e pignoramento della casa è quindi particolarmente delicato: un debito originariamente aziendale può trasformarsi in un problema personale, coinvolgendo l’abitazione familiare, altri immobili, conti correnti e redditi.

Tuttavia, la richiesta della banca non significa necessariamente che il garante debba pagare qualsiasi importo o che la vendita giudiziaria della casa sia inevitabile.

Occorre verificare la validità della fideiussione, l’effettiva esigibilità del credito, le clausole contrattuali, i termini per eventuali contestazioni e le possibilità di definizione negoziale (leggi qui le nostre 20 FAQ su come difendersi dalle banche).

Fideiussione bancaria: perché il garante rischia il patrimonio personale?

La fideiussione è un contratto disciplinato dagli articoli 1936 e seguenti del Codice civile.

Attraverso questo contratto, un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce personalmente l’adempimento di un’obbligazione altrui.

Nel settore bancario viene frequentemente richiesta a soci, amministratori e familiari degli imprenditori per garantire finanziamenti concessi alle società.

La conseguenza principale è che il garante assume una propria obbligazione nei confronti della banca.

Se il debitore principale non paga, il creditore può richiedere il pagamento al fideiussore, nei limiti e secondo le condizioni della garanzia.

La differenza tra debito della società e debito del fideiussore

Una SRL gode, normalmente, di autonomia patrimoniale: dei debiti sociali risponde la società con il proprio patrimonio, secondo l’articolo 2462 del Codice civile.

Quando però il socio o l’amministratore sottoscrive una fideiussione personale, assume un’obbligazione ulteriore e distinta rispetto alla propria posizione societaria.

Esempio pratico

Una SRL con sede a Bari ottiene un finanziamento bancario di 250.000 euro.

La banca richiede all’amministratore una fideiussione personale fino a 300.000 euro.

Successivamente, l’impresa entra in difficoltà e interrompe il pagamento delle rate.

La banca può richiedere al garante il pagamento delle somme effettivamente dovute nei limiti della fideiussione.

Se il garante non paga e il creditore ottiene un titolo esecutivo nei suoi confronti, può essere avviata un’esecuzione forzata sui beni personali.

Tra questi può rientrare anche l’abitazione.

La banca deve prima recuperare il credito dalla società?

Non necessariamente.

L’articolo 1944 del Codice civile prevede, come regola generale, che il fideiussore sia obbligato in solido con il debitore principale.

Le parti possono tuttavia prevedere il beneficio della preventiva escussione.

In presenza di tale beneficio, il garante può avvalersene secondo le condizioni e gli oneri previsti dalla legge e dal contratto.

Per questo è essenziale verificare il testo della fideiussione: non è corretto presumere che la banca debba sempre agire prima contro la società o vendere tutti i beni aziendali.

La banca può pignorare la prima casa del fideiussore?

Sì. La prima casa del fideiussore non è automaticamente impignorabile nei confronti di una banca.

È un punto che genera frequenti equivoci.

Le particolari limitazioni previste per l’espropriazione immobiliare da parte dell’agente della riscossione non costituiscono una protezione generale contro i creditori bancari.

Se il fideiussore è personalmente obbligato e la banca dispone di un titolo esecutivo valido, può avviare un’esecuzione immobiliare anche sull’abitazione principale.

Il fatto che nell’immobile risiedano il garante e la sua famiglia non impedisce, di per sé, il pignoramento.

Serve un’ipoteca sulla casa per poterla pignorare?

No.

L’ipoteca attribuisce al creditore una garanzia reale sull’immobile, ma non è un requisito indispensabile per ogni pignoramento immobiliare.

Anche un creditore privo di ipoteca può procedere esecutivamente sui beni del debitore quando dispone dei presupposti richiesti dalla legge.

La presenza dell’ipoteca incide soprattutto sulla posizione del creditore e sul diritto di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato della vendita, secondo le regole applicabili.

E se la casa è cointestata al coniuge?

La cointestazione non rende automaticamente l’immobile immune dall’esecuzione.

Se il fideiussore è proprietario soltanto di una quota, il creditore può agire sui diritti immobiliari del debitore, secondo la disciplina dell’espropriazione di beni indivisi.

La procedura può avere conseguenze anche sull’intero immobile, pur dovendo rispettare i diritti degli altri comproprietari (leggi qui per approfondire).

In particolare. il creditore, dopo aver pignorato la singola quota, può agire, attraverso un giudizio endodivisionale, per vendere l’intero. In tale caso l’immobile verrà venduto per l’intero, ma il creditore recupererà solo le somme corrispondenti alla quota del soggetto effettivamente debitore.

È quindi necessario verificare il regime patrimoniale familiare, il titolo di acquisto e le quote effettivamente appartenenti al garante.

Quando la banca può iniziare il pignoramento immobiliare?

Il mancato pagamento della società non determina automaticamente l’immediata vendita della casa del fideiussore.

Per procedere esecutivamente occorre un titolo esecutivo e il rispetto delle formalità previste dal Codice di procedura civile.

Normalmente, passa diverso tempo tra il primo mancato pagamento e le azioni. Ed è qui che bisogna agire (leggi qui per approfondire).

Dalla richiesta di pagamento al decreto ingiuntivo

Il percorso può iniziare con una comunicazione della banca o della società incaricata del recupero del credito.

Il garante può ricevere una richiesta di pagamento contenente l’indicazione del debito e delle obbligazioni garantite.

Se il pagamento non avviene, il creditore può promuovere un procedimento giudiziario per ottenere un titolo esecutivo, quando non ne possiede già uno idoneo.

Uno degli strumenti frequentemente utilizzati è il ricorso per decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo può essere contestato mediante opposizione nei termini previsti dalla legge (leggi qui come opporsi a un decreto ingiuntivo su fideiussione)

In via ordinaria, il termine è di 40 giorni dalla notificazione, salvo termini diversi indicati dalla legge o dal provvedimento.

Ricevere un decreto ingiuntivo non significa che la casa sia già stata pignorata. Significa però che occorre valutare tempestivamente la posizione, anche perché il provvedimento può essere provvisoriamente esecutivo.

Il precetto e il pignoramento della casa

Quando il creditore dispone di un titolo esecutivo, può procedere alla notificazione del precetto.

Il precetto contiene l’intimazione ad adempiere l’obbligazione entro il termine previsto dalla legge, normalmente non inferiore a dieci giorni, salvo le eccezioni consentite.

In mancanza di pagamento, il creditore può avviare l’esecuzione.

Nel caso del pignoramento immobiliare, la procedura coinvolge il bene individuato e può condurre, attraverso le successive fasi giudiziarie, alla vendita forzata.

Non bisogna quindi attendere l’avviso d’asta per valutare le possibili difese. Leggi qui cosa bisogna fare quando arriva un pignoramento!

Fideiussione bancaria nulla: quando il garante può contestare la richiesta?

Una delle verifiche più importanti riguarda la validità e l’efficacia della fideiussione.

Non tutte le garanzie bancarie sono valide in ogni loro clausola, ma non è neppure corretto affermare che tutte le fideiussioni siano automaticamente nulle.

Le contestazioni dipendono dal testo contrattuale, dalla tipologia di garanzia, dalle circostanze della sottoscrizione e dalla disciplina applicabile.

Fideiussioni ABI e nullità delle clausole

Una questione particolarmente rilevante riguarda le fideiussioni bancarie che riproducono clausole riconducibili allo schema ABI oggetto del provvedimento della Banca d’Italia n. 55 del 2 maggio 2005.

La vicenda ha interessato, in particolare, clausole relative alla reviviscenza della garanzia, alla deroga all’articolo 1957 del Codice civile e alla sopravvivenza della fideiussione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 41994 del 30 dicembre 2021, hanno affermato il principio della possibile nullità parziale dei contratti di fideiussione a valle delle intese anticoncorrenziali, limitatamente alle clausole che riproducono quelle vietate, salvo che risulti una diversa volontà delle parti.

La nullità di alcune clausole libera automaticamente il garante?

No.

La nullità parziale non determina necessariamente l’invalidità dell’intera fideiussione.

Occorre verificare quali clausole siano effettivamente interessate, quali effetti produca la loro eventuale eliminazione e se sussistano ulteriori ragioni di contestazione.

La giurisprudenza in materia non autorizza a considerare automaticamente estinta ogni garanzia bancaria che contenga clausole simili allo schema ABI.

Inoltre, l’applicabilità dei principi alle diverse tipologie di garanzia e la prova dei presupposti dell’invalidità richiedono un esame specifico.

Per questo una verifica professionale non può limitarsi alla ricerca di tre clausole nel contratto.

Articolo 1957 del Codice civile: quando il garante può essere liberato?

L’articolo 1957 del Codice civile disciplina la permanenza dell’obbligazione del fideiussore dopo la scadenza dell’obbligazione principale.

La norma prevede, secondo la sua disciplina, che il creditore debba proporre le proprie istanze entro determinati termini (6 mesi) e coltivarle con diligenza.

Il termine ordinario previsto dal primo comma è di sei mesi dalla scadenza dell’obbligazione principale, ma la concreta applicazione dipende anche dal tipo di garanzia e dalle eventuali pattuizioni valide.

Perché la clausola di deroga è importante?

Molti contratti bancari contengono disposizioni che derogano all’articolo 1957.

Se una deroga è invalida o inefficace, possono assumere rilievo i termini previsti dalla disciplina legale. In buona sostanza se viene accertata la nullità della clausola che deroga al termine dei sei mesi, rivive la disciplina legale per cui la Banca avrebbe dovuto agire nei sei mesi successivi. Se non lo ha fatto, la garanzia fideiussoria non è più validamente azionabile.

Occorre però verificare:

• La data di scadenza dell’obbligazione garantita.
• La tipologia della fideiussione.
• Le clausole contrattuali applicabili.
• Le iniziative effettivamente intraprese dal creditore.
• La tempestività e la natura delle istanze proposte.

Non è sufficiente il semplice decorso di sei mesi per affermare, senza ulteriori verifiche, che ogni fideiussione sia estinta.

Articolo 1956 del Codice civile: nuovi finanziamenti alla società in difficoltà

Un’altra disposizione importante è l’articolo 1956 del Codice civile.

La norma riguarda il caso in cui il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, faccia credito al terzo pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di quest’ultimo sono divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito.

In presenza dei presupposti previsti, può derivarne la liberazione del fideiussore per le obbligazioni future.

Un esempio concreto

Una banca concede un’apertura di credito a una SRL garantita da fideiussione.

Successivamente, le condizioni economiche della società peggiorano sensibilmente.

Nonostante ciò, la banca continua a concedere nuovo credito.

Per valutare l’applicabilità dell’articolo 1956, occorre verificare la conoscenza della banca, l’aggravamento delle condizioni patrimoniali, la natura delle nuove operazioni e gli altri requisiti della norma.

Anche in questo caso non esiste una liberazione automatica del garante per il semplice peggioramento dei conti societari.

La fideiussione omnibus mette a rischio tutti gli immobili?

La fideiussione omnibus è una garanzia destinata a coprire una pluralità di obbligazioni del debitore principale, nei limiti previsti dal contratto e dalla legge.

L’articolo 1938 del Codice civile richiede, per la fideiussione relativa a obbligazioni future, la previsione dell’importo massimo garantito.

Il limite contrattuale deve essere esaminato insieme all’effettiva estensione della garanzia.

Se il garante è personalmente obbligato e non adempie, il creditore può agire sui beni aggredibili del suo patrimonio.

Questo non significa che la banca acquisisca automaticamente la proprietà degli immobili, ma che essi possono essere sottoposti a esecuzione forzata.

La questione diventa particolarmente delicata quando il garante possiede più immobili o quando la garanzia riguarda esposizioni bancarie di importo elevato.

Come evitare il pignoramento della casa per una fideiussione bancaria?

Quando la banca richiede il pagamento al fideiussore, la strategia deve essere costruita sulla situazione concreta.

Le possibili iniziative non si escludono necessariamente a vicenda.

Verificare la fideiussione e il debito richiesto

La prima attività consiste nell’acquisire e analizzare la documentazione.

In particolare:

• Contratto di fideiussione e successive modifiche.
• Contratti bancari garantiti.
• Estratti conto e documentazione relativa al finanziamento.
• Comunicazioni di revoca degli affidamenti o richiesta di rientro.
• Conteggi del credito.
• Eventuali atti di cessione del credito.
• Decreto ingiuntivo, precetto o pignoramento, se già notificati.
• Visure ipotecarie degli immobili del garante.

L’obiettivo è comprendere se il credito sia esigibile, se l’importo sia correttamente determinato e quali difese siano concretamente disponibili.

Valutare un accordo a saldo e stralcio

Quando il debito è effettivamente dovuto, una soluzione può essere rappresentata dalla trattativa con il creditore.

Il saldo e stralcio consiste in un accordo transattivo che può consentire la definizione della posizione attraverso un pagamento concordato.

La banca non è obbligata ad accettare.

La possibilità di raggiungere un accordo dipende da diversi fattori, tra cui:

• Importo del credito.
• Valore dei beni aggredibili.
• Esistenza di ipoteche e altre garanzie.
• Redditi del fideiussore.
• Situazione patrimoniale della società.
• Presenza di altri creditori.
• Tempi e costi del recupero giudiziale.
• Disponibilità di risorse per il pagamento concordato.

L’accordo deve liberare espressamente il garante

Questo è uno degli aspetti più importanti.

Quando il debito è garantito da fideiussione, l’accordo deve disciplinare con precisione la posizione del debitore principale e dei garanti.

Occorre evitare formulazioni ambigue che lascino aperta la possibilità di ulteriori richieste.

In particolare, è necessario verificare che siano correttamente regolati gli effetti del pagamento sulle obbligazioni garantite, sulle eventuali azioni esecutive e sulle garanzie reali.

Un saldo e stralcio non deve essere valutato soltanto per la riduzione economica del debito, ma anche per gli effetti giuridici definitivi dell’accordo.

Cosa fare se la casa del fideiussore è già pignorata?

Il pignoramento immobiliare non esclude in assoluto la possibilità di una trattativa.

Tuttavia, con l’avanzare della procedura possono ridursi i tempi disponibili e aumentare i costi.

Trattativa con la banca durante l’esecuzione

Il garante può valutare una proposta transattiva anche dopo l’avvio del pignoramento.

La trattativa deve considerare il credito azionato, gli interessi, le spese della procedura, le garanzie e l’eventuale presenza di altri creditori.

È fondamentale chiarire che un accordo privato non determina automaticamente la sospensione o l’estinzione dell’esecuzione immobiliare.

Occorrono gli atti e i provvedimenti previsti dalla disciplina processuale.

Cosa cambia se è già stata fissata l’asta?

Quando la vendita è stata fissata, la situazione richiede particolare tempestività.

È necessario esaminare gli atti della procedura, le scadenze, i creditori coinvolti e le eventuali possibilità di definizione del debito.

La presenza di più creditori può rendere la trattativa più complessa.

Inoltre, non ogni accordo con un singolo creditore è sufficiente a interrompere l’intera esecuzione.

Conversione del pignoramento

L’articolo 495 del Codice di procedura civile disciplina la conversione del pignoramento.

Si tratta di uno strumento che, ricorrendone i presupposti, consente al debitore di chiedere la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro determinata secondo la legge.

La richiesta deve rispettare specifici requisiti e termini.

Non equivale a un saldo e stralcio: normalmente riguarda il soddisfacimento dei crediti e delle spese secondo le regole processuali, senza presupporre una riduzione negoziale del debito.

Si può vendere la casa per chiudere il debito garantito?

In alcune situazioni, il proprietario può valutare una vendita volontaria dell’immobile, eventualmente accompagnata da una trattativa con la banca.

La fattibilità dipende dalla presenza di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.

Se il ricavato della vendita è inferiore all’esposizione debitoria, può essere necessario negoziare con il creditore le condizioni per una definizione complessiva.

Non bisogna presumere che la vendita dell’immobile comporti automaticamente l’estinzione di tutto il debito.

Inoltre, quando è già iniziata l’esecuzione immobiliare, occorre considerare la disciplina processuale applicabile.

Fideiussione bancaria e pignoramento della casa: tre esempi pratici

Caso 1 — Il garante riceve una richiesta di pagamento, ma la casa non è ancora pignorata

Una SRL di Bari ha un debito bancario di 180.000 euro.

L’amministratore ha sottoscritto una fideiussione personale e riceve una richiesta di pagamento.

Possiede un’abitazione del valore indicativo di 230.000 euro.

In questa fase occorre verificare il contratto di garanzia, il credito richiesto e le eventuali contestazioni.

Se il debito è dovuto, può essere valutata una trattativa prima dell’avvio dell’esecuzione.

Caso 2 — Il fideiussore riceve un decreto ingiuntivo

Un imprenditore garantisce un finanziamento aziendale.

La società interrompe i pagamenti e la banca ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti del garante.

Il fideiussore deve verificare tempestivamente la notificazione e i termini per l’eventuale opposizione.

Le possibili contestazioni possono riguardare la validità della fideiussione, l’esigibilità del credito, l’importo richiesto o altri profili giuridicamente rilevanti.

Lasciare decorrere i termini senza una valutazione può compromettere importanti possibilità difensive.

Caso 3 — La banca ha già pignorato la casa del garante

Una SRL presenta un’esposizione bancaria di 320.000 euro.

L’amministratore ha sottoscritto una fideiussione e possiede un immobile personale.

Il creditore dispone di un titolo esecutivo e ha avviato il pignoramento.

In questa situazione occorre esaminare contemporaneamente la validità del titolo, gli atti della procedura, il valore dell’immobile, la presenza di altri creditori e le possibilità di definizione del debito.

Un accordo può essere valutato, ma non è garantito che il creditore lo accetti o che la vendita possa essere sospesa.

Gli errori da evitare quando la banca chiede il pagamento al garante

Quando arriva una richiesta di pagamento, alcune decisioni possono aggravare il rischio di perdere la casa.

Tra gli errori più delicati rientrano:

• Ignorare le comunicazioni della banca.
• Non ritirare o non esaminare tempestivamente gli atti giudiziari.
• Firmare nuovi accordi senza verificare il debito.
• Riconoscere importi contestabili senza un’analisi preventiva.
• Concedere ulteriori garanzie senza valutarne le conseguenze.
• Trasferire immobili a familiari con il solo scopo di sottrarli ai creditori.
• Attendere la fissazione dell’asta prima di cercare assistenza.
• Accettare un saldo e stralcio che non disciplini adeguatamente la liberazione del garante.

Il trasferimento di beni può essere soggetto, quando ricorrono i presupposti, all’azione revocatoria prevista dall’articolo 2901 del Codice civile.

La tutela del patrimonio deve quindi essere costruita attraverso strumenti giuridicamente leciti e sostenibili.

Domande frequenti sulla fideiussione e sul pignoramento della casa

La banca può pignorare la prima casa di un fideiussore?

Sì. La prima casa non è generalmente impignorabile nei confronti dei creditori bancari. Il pignoramento richiede però un’obbligazione esigibile, un titolo esecutivo e il rispetto delle regole processuali.

La banca deve prima pignorare i beni della società?

Non necessariamente. L’articolo 1944 del Codice civile prevede, come regola generale, la responsabilità solidale del fideiussore. Occorre verificare l’eventuale beneficio della preventiva escussione.

Se ho firmato una fideiussione, possono pignorare anche la casa cointestata?

Il creditore può agire sui diritti immobiliari appartenenti al garante. Se l’immobile è in comproprietà, si applicano le regole dell’espropriazione dei beni indivisi, con possibili conseguenze anche per gli altri comproprietari.

Una fideiussione ABI è sempre nulla?

No. La presenza di clausole riconducibili allo schema ABI può determinare specifiche questioni di nullità parziale, ma occorre verificare i presupposti giuridici e probatori nel caso concreto.

Se la fideiussione è nulla, la banca può ancora chiedere il pagamento?

Dipende dall’estensione dell’eventuale invalidità e dalle altre obbligazioni esistenti. La nullità di alcune clausole non comporta automaticamente l’estinzione dell’intera garanzia.

Quanto tempo ha la banca per agire contro il fideiussore?

La risposta dipende dal tipo di obbligazione, dalla scadenza, dalle clausole contrattuali e dalle norme applicabili. L’articolo 1957 del Codice civile può assumere particolare rilevanza, ma non consente risposte automatiche basate sul solo decorso del tempo.

Si può fare saldo e stralcio su una fideiussione bancaria?

Sì, può essere negoziato un accordo transattivo. È essenziale definire espressamente la posizione del garante e gli effetti dell’accordo sulle obbligazioni e sulle eventuali procedure esecutive.

Un saldo e stralcio blocca automaticamente il pignoramento?

No. La conclusione di un accordo non determina, da sola, la sospensione o l’estinzione dell’esecuzione. Sono necessari gli adempimenti previsti dalla legge.

Cosa fare se ho ricevuto un decreto ingiuntivo come fideiussore?

È opportuno verificare immediatamente la data di notificazione, il contenuto del provvedimento, l’eventuale esecutorietà e i termini per proporre opposizione. Occorre inoltre esaminare la fideiussione e il credito richiesto.

Se la SRL chiude, la fideiussione si estingue?

Non automaticamente. La cancellazione della società non determina necessariamente la liberazione del garante. Occorre verificare il contratto e la sorte dell’obbligazione garantita.

Posso evitare il pignoramento se la banca ha già avviato il recupero crediti?

In alcuni casi possono esistere contestazioni giuridiche o possibilità di accordo. La soluzione dipende dalla fase del recupero, dalla validità del credito, dalla documentazione e dalla disponibilità del creditore.

Quali documenti servono per verificare il rischio sulla casa?

Sono particolarmente importanti il contratto di fideiussione, i finanziamenti garantiti, le comunicazioni bancarie, i conteggi del debito, gli eventuali atti giudiziari e le visure ipotecarie degli immobili.

Nota sull’autore – Avv. Alessandro Scavo

Alessandro Scavo è un avvocato del Foro di Bari, specializzato in diritto immobiliare e bancario, abilitato a svolgere le funzioni di custode giudiziario, delegato alle vendite giudiziarie e gestore della crisi.

Dal 2018 al 2025 ha maturato una significativa esperienza professionale presso doValue S.p.A., società specializzata nella gestione e nel recupero dei crediti bancari, ricoprendo importanti incarichi nella gestione di portafogli di crediti deteriorati.

Durante questo periodo ha gestito oltre 1.000 posizioni debitorie, per un valore complessivo di circa 700 milioni di euro di Gross Book Value (GBV), conducendo a conclusione oltre 300 trattative stragiudiziali finalizzate alla definizione delle esposizioni debitorie.

Questa esperienza gli ha consentito di acquisire una conoscenza approfondita delle strategie di recupero dei crediti, delle procedure esecutive immobiliari, delle logiche decisionali degli istituti bancari e delle dinamiche negoziali che possono condurre alla definizione transattiva dei debiti.

Dal 2025 ha scelto di mettere questa esperienza al servizio dei debitori, delle famiglie e delle imprese che attraversano situazioni di difficoltà economica e finanziaria.

Attraverso lo Studio Legale Scavo di Bari, assiste i propri clienti nella gestione delle esposizioni bancarie, nelle trattative a saldo e stralcio, nella ristrutturazione dei debiti, nelle procedure di sovraindebitamento e nella tutela del patrimonio immobiliare.

Il suo approccio professionale si fonda sulla conoscenza diretta delle modalità operative dei creditori e sull’individuazione di soluzioni giuridiche e negoziali concretamente percorribili, valutate in relazione alla situazione patrimoniale e finanziaria di ciascun cliente.

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