#Finsubito news – Acquistare una casa già ipotecata, perdendo 200 milioni di VND di acconto a causa di un accordo verbale.

Dopo aver scoperto che la casa era ipotecata, l’acquirente ha trasferito ulteriori fondi per contribuire all’estinzione del mutuo.

Secondo quanto affermato dal signor T. (residente a Da Nang), nel dicembre 2023 ha firmato un contratto preliminare per l’acquisto di una casa a Da Nang dalla signora C. per 4,1 miliardi di VND. Il signor T. ha versato un acconto di 200 milioni di VND, con scadenza del contratto fissata al 29 febbraio 2024.

Dopo aver effettuato il versamento, il signor T. ha scoperto che la casa era stata ipotecata dalla signora C. alla banca a garanzia di un prestito di 3,4 miliardi di VND. Successivamente, le due parti hanno raggiunto un accordo in merito all’assistenza per la cancellazione dell’ipoteca e alla modifica del calendario notarile.

Di conseguenza, il signor T. ha trasferito ulteriori 500 milioni di VND alla signora C. per aiutarla a svincolare l’immobile ipotecato e pagare gli interessi bancari mensili. Tuttavia, la transazione non è andata a buon fine perché la signora C. non è stata in grado di completare la procedura per riscattare l’immobile ipotecato dalla banca.

Sostenendo che la signora C. avesse violato l’accordo, il signor T. ha intentato una causa, chiedendo la restituzione del deposito di 200 milioni di VND, degli ulteriori 500 milioni di VND già trasferiti, una penale pari a 200 milioni di VND e gli interessi maturati.

Al contrario, la signora C. ha sostenuto che fosse il signor T. a non aver rispettato i propri impegni. Secondo lei, il signor T. era responsabile del pagamento dell’importo rimanente per estinguere il prestito, svincolare la garanzia e autenticare il contratto entro due mesi.

Tuttavia, il signor T. non si è presentato all’ufficio notarile come previsto. La signora C. ha dichiarato di aver ripetutamente avvisato e sollecitato il signor T. ad adempiere al contratto, ma senza successo.

Il testimone ha dichiarato di aver presentato il signor T. all’acquirente della casa e ha confermato che il signor T. non si è presentato presso l’ufficio notarile il 29 febbraio 2024, come previsto dal contratto.

La banca ha confermato che l’immobile era ipotecato al momento della transazione e ha dichiarato che la controversia tra le due parti non era collegata alla banca.

L’accordo verbale non viene riconosciuto e l’acquirente perde la caparra.

In primo grado, il Tribunale del Popolo della Regione 3 – Da Nang ha accolto parzialmente la richiesta del signor T., ordinando alla signora C. di rimborsare un totale di oltre 751 milioni di VND, di cui 200 milioni di VND a titolo di deposito, 500 milioni di VND ricevuti per lo svincolo della garanzia e 51 milioni di VND a titolo di interessi di mora.

Il tribunale di primo grado ha respinto la richiesta del signor T. di confiscare il deposito, nonché la sua richiesta di pagare 83 milioni di VND di interessi bancari e 8,5 milioni di VND di altri interessi di mora.

In disaccordo con la sentenza, la signora C. ha presentato ricorso.

In sede di appello, il Tribunale popolare di Da Nang ha rilevato che, sebbene l’accordo per agevolare il prelievo dei fondi dal conto bancario non fosse esplicitamente previsto nel contratto, esso era stato riconosciuto da entrambe le parti e serviva a chiarire le responsabilità di ciascuna durante la transazione.

Tuttavia, le modifiche al contenuto del contratto e la proroga della sua durata successive alla firma non sono state documentate nella stessa forma del contratto originale. Pertanto, tali modifiche non sono riconosciute.

Pertanto, la Corte d’Appello ha stabilito che l’importo valido della caparra era di 200 milioni di VND e che il termine per la stipula del contratto rimaneva il 29 febbraio 2024. A quel punto, il signor T. non aveva ancora proceduto con le procedure per il trasferimento della casa e del terreno, violando l’accordo, e pertanto doveva perdere la caparra come previsto dall’articolo 328 del Codice Civile.

D’altro canto, la signora C è tenuta a restituire la somma aggiuntiva che il signor T. ha trasferito per agevolare l’estinzione del mutuo e gli interessi bancari. Secondo la sentenza d’appello, tale importo comprende i 500 milioni di VND già ricevuti e 83 milioni di VND di interessi bancari.

In base all’analisi di cui sopra, la Corte d’Appello ha accolto parzialmente il ricorso della Sig.ra C. Di conseguenza, ella dovrà corrispondere al Sig. T un totale di 658 milioni di VND, di cui 500 milioni di VND relativi all’importo aggiuntivo ricevuto, 83 milioni di VND di interessi bancari e 75 milioni di VND di interessi di mora.

Pertanto, il signor T. non ha ricevuto indietro il deposito di 200 milioni di VND, ma gli sono stati comunque rimborsati i fondi aggiuntivi trasferiti e gli interessi, come stabilito dalla sentenza del tribunale.

(Si veda la sentenza n. 05/2026/DS-PT del 7 gennaio 2026 del Tribunale popolare della città di Da Nang)