#Finsubito news – Con gli alti tassi di interesse, molte persone stanno valutando la possibilità di vendere la propria casa.

Le rate mensili di capitale e interessi assorbono una parte considerevole del reddito, spingendo molte famiglie a considerare la vendita della propria casa per sfuggire ai debiti. Questa pressione finanziaria non solo colpisce i mutuatari, ma ha anche un impatto significativo sull’intero mercato.

Difficoltà con i tassi di interesse variabili

La signora Thanh Thúy (quartiere An Lạc, Ho Chi Minh City), che ha acquistato una casa alla fine del 2020, ha dichiarato di aver inizialmente beneficiato di un tasso di interesse agevolato del 6,5% annuo per i primi 6 mesi e del 7% annuo per i successivi 6 mesi. Trascorso questo periodo, il mutuo è passato a un tasso di interesse variabile.

Alla fine del 2022-2023, i tassi di interesse erano schizzati al 14-15% annuo. A un certo punto, il solo pagamento di capitale e interessi ammontava a quasi 20 milioni di VND al mese.

In seguito, per alleviare la pressione, la signora Thuy ha raccolto del denaro per estinguere parte del debito e ha trasferito il prestito presso un’altra banca per ottenere un tasso di interesse inferiore. Ha anche ridotto la durata del prestito da 25 a 10 anni.

Ora però, con l’aumento dei tassi di interesse, deve spendere circa 17 milioni di VND al mese per pagare sia il capitale che gli interessi, una cifra ben superiore agli oltre 10 milioni di VND che pagava durante il periodo iniziale a tasso fisso.

La pressione derivante dal continuo aumento dei tassi di interesse ha spinto questa persona a considerare ripetutamente la vendita della propria casa per sfuggire ai debiti. Tuttavia, anche i prezzi degli appartamenti in questa zona sono stagnanti. Alcune case delle stesse dimensioni vengono offerte in vendita a circa 200 milioni di VND in meno rispetto all’inizio dell’anno.

Gli alti tassi di interesse variabili mettono sotto pressione chi acquista casa. Illustrazione: Chi Hung.

L’Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS) osserva che la capacità di acquisto di una casa da parte degli acquirenti è attualmente influenzata contemporaneamente sia dai prezzi degli immobili che dai costi di finanziamento.

Durante il periodo agevolato, i tassi di interesse sui mutui ipotecari offerti da molte banche si attestano generalmente tra l’8,5% e l’11% annuo. Successivamente, il tasso variabile può raggiungere il 13-15% annuo, a seconda delle normative di ciascun istituto di credito. Oltre ai costi del prestito, anche il divario tra i prezzi delle case e i redditi impone alle famiglie di pianificare le proprie finanze con maggiore attenzione prima di procedere all’acquisto.

Secondo un sondaggio condotto da Batdongsan.com.vn nel terzo trimestre, i tassi di interesse rappresentano il principale ostacolo che dissuade i clienti dall’accedere al mercato. Nello specifico, il 46% degli intervistati ritiene che i tassi di interesse sui prestiti siano ancora elevati. Seguono le preoccupazioni relative ai cambiamenti normativi e di pianificazione (32%) e le limitazioni di liquidità (25%).

È improbabile che i tassi di interesse variabili diminuiscano nel breve termine.

Secondo la società di consulenza immobiliare indipendente Le Quoc Kien, le banche commerciali hanno iniziato ad adeguare i tassi di interesse sui depositi. In genere, dopo circa 3-6 mesi di riduzioni sostanziali dei tassi di interesse sui depositi, anche i tassi di interesse sui prestiti vengono adeguati di conseguenza, alleviando così la pressione psicologica sugli acquirenti di case.

Dopo circa 3-6 mesi di una sostanziale diminuzione dei tassi di interesse sui depositi, i tassi di interesse sui prestiti verranno adeguati di conseguenza.

Consulente immobiliare indipendente Le Quoc Kien

SSI Securities Company ritiene che gli alti tassi di interesse sui mutui e le ingenti scorte sia sul mercato primario che su quello secondario continuino a esercitare pressione sulla domanda.

Ciò ha portato a una fase di correzione nel mercato immobiliare secondario dopo anni di forti aumenti dei prezzi. In alcune zone, i prezzi richiesti sono diminuiti del 20-30% rispetto ai picchi massimi, sebbene l’attività di transazione rimanga limitata. Questa situazione è particolarmente evidente nei segmenti orientati agli investimenti e in alcune aree urbane di secondo livello.

L’azienda ritiene inoltre che gli alti tassi di interesse sui mutui continueranno a esercitare pressione sulla domanda di alloggi, in un contesto di crescente accessibilità economica, a causa degli elevati prezzi degli immobili e di un’offerta ancora fortemente incentrata su appartamenti di lusso e di fascia alta.

Si prevede inoltre che il mercato secondario continuerà a subire pressioni, poiché i tassi di interesse variabili sui mutui ipotecari si attestano attualmente tra il 12% e il 18,5% annuo e non mostrano margini per ulteriori riduzioni nel breve termine. Ciò aumenta l’onere finanziario per gli acquirenti di case al termine del periodo di grazia.

Nel frattempo, si prevede che l’offerta immobiliare continui a migliorare. Secondo CBRE, l’offerta di nuovi appartamenti lanciati ad Hanoi e Ho Chi Minh City (nuovi) dovrebbe raggiungere circa 82.000 unità il prossimo anno, quasi invariata rispetto agli elevati livelli dell’anno precedente, con il segmento di fascia alta che rappresenterà la maggior parte. L’offerta di nuove case a bassa densità dovrebbe raggiungere circa 18.500 unità, con un aumento del 30% rispetto allo stesso periodo.

Tuttavia, un aumento dell’offerta non si traduce necessariamente in una corrispondente ripresa del potere d’acquisto. SSI ritiene che la domanda di abitazioni possa rimanere bassa a causa degli elevati tassi di interesse sui mutui e della conseguente minore accessibilità economica, mentre i prezzi degli immobili restano alti e la struttura dell’offerta è concentrata principalmente nei segmenti di lusso e di fascia alta.

Condividendo la stessa opinione, la signora Cao Thi Thanh Huong, vicedirettrice del dipartimento Ricerca e S22M di Savills Ho Chi Minh City, ha osservato che gli alti tassi di interesse sui mutui continuano a esercitare pressione sul flusso di cassa dei costruttori e sulla capacità di spesa degli acquirenti. L’offerta rimane stabile, ma la domanda si sta indebolendo.

Poiché i tassi di interesse rimangono una variabile importante, è probabile che il mercato continui a essere frammentato anziché riprendersi in modo uniforme. Un’eventuale correzione non inizierà necessariamente con una riduzione dei prezzi di listino. Attualmente, i costruttori danno priorità al mantenimento dei prezzi di listino e al supporto degli acquirenti attraverso politiche di finanziamento, contribuendo ad alleviare la pressione sui flussi di cassa.

Nei prossimi 6-12 mesi, i rappresentanti di Savills prevedono che il livello generale dei prezzi difficilmente diminuirà drasticamente, poiché anche gli sviluppatori dovranno sostenere ingenti costi di capitale per la realizzazione dei progetti. Tuttavia, la differenziazione tra i progetti potrebbe diventare più marcata.

È improbabile che i prezzi degli immobili subiscano un forte calo nei prossimi 6-12 mesi; tuttavia, la differenza tra i vari progetti potrebbe accentuarsi. Foto: Quynh Danh.

Secondo il signor Le Quoc Kien, il mercato immobiliare è direttamente collegato a molti settori quali l’edilizia, i materiali, l’arredamento d’interni, il lavoro e i servizi. Un mercato immobiliare in difficoltà avrà un impatto generale sull’economia .

Pertanto, ha suggerito che i tassi di interesse sui mutui ipotecari dovrebbero essere adeguati in modo selettivo il prima possibile, dando priorità ai mutuatari che acquistano case per abitarci effettivamente, in particolare a coloro che acquistano la prima casa, con redditi stabili e chiare capacità di rimborso. Per le imprese, la priorità dovrebbe essere data ai progetti di edilizia sociale con documentazione legale completa e potenziale di realizzazione.

Tuttavia, l’esperto ha sottolineato la necessità di distinguere tra il sostegno alla ripresa del mercato e l’utilizzo del credito per stimolare una ripresa dei prezzi delle case.

Secondo lui, una questione cruciale è che i tassi di interesse debbano essere effettivamente ridotti e stabilizzati nel lungo termine, non solo ridotti per pochi mesi come richiesto dal governo. “Un tasso di interesse ipotecario che sia adeguato sia per gli acquirenti sia equo rispetto al costo del capitale bancario dovrebbe essere fissato al 7% per i primi tre anni e variabile a non più del 10% per il periodo rimanente”, ha osservato Kien.

Tuttavia, ha osservato che il mercato immobiliare presenta un notevole ritardo temporale dovuto alla pressione finanziaria sui venditori e all’atteggiamento attendista degli acquirenti. Pertanto, l’esperto ha lasciato aperte le previsioni sugli sviluppi del mercato a breve termine.