Albania, edilizia sociale verso emissioni zero

20/03/2026 – Dagli NZEB agli edifici a emissioni zero, la nuova fase della transizione energetica del costruito è segnata dalla Direttiva Case Green, uno dei pilastri del Green Deal europeo per la decarbonizzazione del parco immobiliare entro il 2050.

In questo quadro si colloca il caso dell’Albania, che con un complesso di edilizia sociale realizzato nel 2017 ha anticipato alcuni dei principi oggi al centro delle nuove politiche europee.

Il progetto adotta un approccio basato sulla riduzione della domanda energetica, in linea con il passaggio dagli edifici a energia quasi zero agli edifici a emissioni zero, e si inserisce in un percorso di progressivo allineamento alle direttive europee sulla prestazione energetica.

Il riferimento assume rilievo anche alla luce del contesto europeo, ancora disomogeneo e segnato da ritardi attuativi. A marzo 2026 la Commissione europea ha infatti aperto procedure di infrazione contro 19 Stati membri, compresa l’Italia, per la mancata trasmissione entro il 31 dicembre 2025 della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici previsto dalla direttiva.

Il progetto pilota che ha anticipato la norma

All’interno di questo scenario il progetto, realizzato precisamente a Korçë, cittadina albanese a confine con Grecia e Macedonia del Nord, acquista rilievo, perché mette in relazione aggiornamento normativo, sperimentazione progettuale e sostenibilità sociale. Il complesso ha infatti anticipato molti dei principi oggi alla base della transizione verso gli edifici a emissioni zero.

Inserito in un contesto climatico severo, segnato da inverni lunghi e freddi, il progetto affronta una questione precisa: ridurre in modo sostanziale i consumi energetici anche nell’edilizia sociale, dove i budget sono limitati e i costi di gestione incidono direttamente sulla qualità dell’abitare.

Ne deriva un intervento ad alte prestazioni che non dipende da apparati impiantistici complessi. I valori di domanda di riscaldamento riportati per i due edifici del complesso, pari a 83,2 e 99,09 kWh/m² anno, mostrano un miglioramento significativo rispetto agli standard edilizi ordinari del contesto locale.

Pur non rappresentando ancora il punto di arrivo definitivo dello standard ZEB, Korçë costituisce quindi un esempio concreto di edificio di transizione, capace di ridurre drasticamente la domanda energetica e di preparare l’integrazione delle rinnovabili.
 

Il recepimento della direttiva europea e i nuovi strumenti

Sul piano normativo, l’allineamento dell’Albania alle direttive energetiche europee riguarda sia i target temporali sia gli strumenti operativi necessari a renderli applicabili.

La nuova disciplina, varata dal parlamento albanese a giugno del 2025, introduce infatti l’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per gli edifici messi in vendita o in locazione, rafforza la trasparenza del mercato immobiliare e prevede la formazione di auditor energetici, oltre all’adozione di metodologie di calcolo più rigorose.

A questo si aggiungono strumenti di pianificazione di lungo periodo, l’elettrificazione dei sistemi di riscaldamento, il miglioramento dell’isolamento e la progressiva uscita dai combustibili fossili.

Il tema riguarda da vicino anche l’Italia, nei cui confronti è in corso la procedura di infrazione aperta dalla Commissione europea per la mancata presentazione della proposta di Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici nei termini previsti dalla Direttiva Case Green.
 

Le strategie passive che rendono efficienti gli edifici di Korçë

Sul piano tecnico, l’interesse del caso studio risiede soprattutto nelle strategie passive adottate:

• compattezza volumetrica: gli edifici riducono il rapporto superficie/volume, contenendo le dispersioni termiche attraverso una geometria che limita l’esposizione all’aria fredda esterna. A questa scelta si affianca un impianto morfologico ispirato all’architettura tradizionale, con volumi bassi, spazi distributivi filtranti e una configurazione capace di rispondere al clima.
• orientamento: le facciate principali sono rivolte a sud per massimizzare i guadagni solari invernali. Su questo fronte trovano posto le logge solari vetrate, vero elemento distintivo del progetto, che funzionano come serre passive: la radiazione solare riscalda l’aria nello spazio chiuso, il calore viene accumulato da pareti e solette e poi rilasciato gradualmente verso gli ambienti interni. In questo modo la loggia agisce insieme come collettore solare e come zona cuscinetto.
• aperture: le facciate est e ovest sono trattate in modo controllato, con aperture ridotte e sistemi di ombreggiamento che limitano il surriscaldamento estivo. Sul lato nord, invece, il progetto prevede spazi intermedi nello spessore dell’involucro, come guardaroba, corridoi e scale, che rafforzano la barriera contro il freddo. Anche la stratigrafia contribuisce in modo decisivo: mattoni, polistirene, aria intrappolata e pannelli di legno o trucioli pressati sono combinati per migliorare la prestazione termica complessiva.
• reversibilità stagionale: in estate le vetrate delle logge possono essere aperte completamente, trasformando questi spazi in balconi ventilati, mentre gli sbalzi della struttura assicurano l’ombreggiamento necessario. Questa adattabilità rende il progetto particolarmente interessante, perchè il dato più eloquente riguarda la facciata sud, che arriva a una trasmittanza di circa 0,09 W/m²K, prestazione notevole soprattutto se rapportata a un intervento di edilizia popolare.

Dall’approccio fabric-first agli edifici a emissioni zero

Il caso di Korçë chiarisce bene un principio ormai centrale nella progettazione energetica contemporanea, ovvero che gli edifici a emissioni zero non si costruiscono con gli impianti, ma con una riduzione della domanda. L’approccio fabric-first adottato nel progetto albanese mette al centro l’involucro, la forma, l’orientamento, la gestione dei ponti termici e la qualità dei dettagli costruttivi. Una volta che si è ridotto il fabbisogno energetico, l’integrazione delle rinnovabili può risultare davvero efficace.

Questa gerarchia è particolarmente importante per distinguere la logica NZEB da quella più recente degli edifici a emissioni zero.

Nel primo caso l’obiettivo era avvicinarsi a un bilancio energetico quasi nullo; nel secondo, invece, il salto richiesto dalla nuova EPBD è più netto e implica anche l’eliminazione delle emissioni operative in sito e l’integrazione sistematica delle fonti rinnovabili.

In questo contesto Korçë rappresenta un passaggio strategico, perchè gli accorgimenti e le scelte progettuali hanno già risolto una parte complessa del problema, cioè l’abbattimento della domanda, e indica la direzione per il raggiungimento dello standard ZEB.
 

Edilizia sociale decisiva nella neutralità climatica

Il ruolo dell’edilizia sociale nella neutralità climatica è spesso sottovalutato, ma il caso albanese dimostra prorpio il contrario, perché negli alloggi destinati alle fasce economicamente più fragili, la prestazione energetica, oltre ad essere una questione ambientale, è una misura di protezione sociale.

Ridurre il fabbisogno di riscaldamento significa ridurre la spesa energetica e quindi contrastare la povertà energetica, garantendo allo stesso tempo condizioni abitative più stabili ed una qualità della vita migliore.

L’edilizia sociale, inoltre, ha anche una funzione dimostrativa. Se strategie passive, buona progettazione dell’involucro e soluzioni architettoniche intelligenti funzionano in un comparto che di sua natura ha costi contenuti, allora diventano ancor più credibili per il mercato ordinario.

In questo senso Korçë non è solo un intervento riuscito, ma un prototipo utile per orientare norme, investimenti e pratiche progettuali future.
 

Convergenza regionale nei Balcani e prossimi passaggi

L’esperienza albanese si inserisce in una dinamica più ampia di convergenza regionale nei Balcani occidentali.

Progetti come RenovAID, insieme agli interventi di riqualificazione avviati a Elbasan e Shkodër, mostrano come la decarbonizzazione del patrimonio edilizio, oltre ad una buona architettura, richieda capacità amministrativa, sistemi di certificazione, formazione tecnica e meccanismi finanziari adeguati.

L’Albania sta provando a farlo combinando legge, sperimentazione e politiche abitative, e proprio per questo diventa un riferimento utile che dimostra come l’efficienza energetica possa nascere da un’architettura ben pensata, capace di usare clima, forma e involucro come strumenti tecnici prima ancora che estetici.