Ritardo consegna immobile: danno e risarcimento

Compravendita, ritardata consegna dell’immobile e danno da mancato godimento: presunzioni, valore locativo e liquidazione equitativa. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art.  1226 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Lecce, Sentenza n. 2349 del 22/06/2026

1. Immobili incompleti e consegna rinviata: nasce la controversia

La vicenda si sviluppava attorno all’inadempimento di una società venditrice, che non aveva completato le unità immobiliari oggetto del contratto di compravendita stipulato l’11 gennaio 2018. L’acquirente deduceva che la società non aveva rispettato il termine contrattuale del 31 marzo 2018 per ultimare i lavori e consegnare gli immobili, né aveva provveduto a ottenere il certificato di agibilità, che avrebbe dovuto essere rilasciato a cura e spese della venditrice.
Il giudizio di primo grado si svolgeva nella contumacia della società, mentre l’attore approfondiva le proprie domande con la memoria ex art. 183 c.p.c., chiedendo non solo l’esecuzione in forma specifica, ma anche il risarcimento dei danni, tra cui il danno da ritardo parametrato ai canoni locativi che egli avrebbe potuto percepire se gli immobili fossero stati consegnati nei tempi previsti.
Il Tribunale, dopo la CTU, accertava l’esistenza di lavori non eseguiti e condannava la società a completarli entro sei mesi, rigettando però le domande risarcitorie dell’attore, ritenendo non provati gli esborsi sostenuti e non dimostrata la perdita dei canoni di locazione. L’attore proponeva appello, lamentando che il Tribunale non aveva considerato la documentazione prodotta, le valutazioni del CTU e le comunicazioni dell’agente immobiliare che attestavano l’impossibilità di locare gli immobili a causa dell’inadempimento della venditrice.
La società appellata, costituitasi in secondo grado, sosteneva di aver completato spontaneamente i lavori entro il termine fissato dal Tribunale e imputava all’attore il ritardo nella verifica delle opere. L’appellante, invece, ribadiva che la consegna materiale degli immobili era avvenuta solo nel 2022, dopo vari sopralluoghi e contestazioni sull’effettiva esecuzione delle opere. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Mancato godimento dell’immobile: quale prova deve fornire l’acquirente?

Se, in presenza di un ritardo nella consegna di un immobile compravenduto, l’acquirente alleghi di aver perso la possibilità di utilizzare o locare il bene nei tempi contrattuali, quali sono i presupposti probatori necessari per ottenere il risarcimento del danno da mancato godimento?

3. Il valore locativo prova il danno da ritardata consegna

La Corte d’Appello non ha accolto le domande relative agli esborsi sostenuti dall’attore poiché non sono state tempestivamente proposte nel primo grado e la documentazione è stata depositata oltre i termini di preclusione. Inoltre i giudici di secondo grado hanno ribadito che tali voci di danno emergente richiedevano una specifica allegazione e prova, non surrogabile dalla CTU.
Diversamente, la Corte ha ritenuto fondato il motivo relativo al danno da ritardata consegna degli immobili. Ciò perché la società venditrice non ha dimostrato di aver completato i lavori nel luglio 2022, come sostenuto, e la consegna materiale degli immobili è avvenuta solo successivamente, come è emerso dal verbale prodotto dall’appellante. La Corte d’Appello ha quindi escluso che il rifiuto dell’attore di accettare la consegna sia contrario alla buona fede, essendo motivato dalla contestazione sull’effettiva esecuzione delle opere secondo le prescrizioni del CTU.
La Corte ha valorizzato le allegazioni dell’attore, che ha ricevuto proposte di locazione per € 650,00 mensili per ciascuna unità e ha prodotto la comunicazione dell’agente immobiliare attestante l’impossibilità di procedere alla stipula dei contratti in assenza del completamento dei lavori.
Alla luce di tali elementi, la Corte d’Appello ha riformato la sentenza di primo grado, riconoscendo il danno da ritardata consegna degli immobili e condannando la società al pagamento di € 700,00 mensili per ciascuna delle tre unità abitative, a decorrere dal 31 marzo 2018 e fino alla consegna effettiva degli immobili muniti di certificato di agibilità. Sono state inoltre poste a carico della società le spese del giudizio di appello.

4. Danno non automatico, ma liquidabile anche in via equitativa

Il danno da perdita del godimento dell’immobile è individuato dalla giurisprudenza di legittimità nella concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo (Cass. civ., sez. III, 15/11/2022, n. 33645).
Il danno da mancato godimento dell’immobile, in cui in sostanza si traduce la sua mancata consegna nei termini, non può mai essere liquidato in re ipsa, ma onera il richiedente di allegare e provare, anche per il tramite di presunzioni, lo specifico pregiudizio subito a causa del mancato godimento dell’immobile (App. Perugia, 1 ottobre 2025 n. 521).
La Cassazione ha chiarito che il pregiudizio derivante dall’indisponibilità dell’immobile può essere riconosciuto anche sulla base di presunzioni, quando non venga allegato un danno ulteriore specifico; tra tali indici presuntivi, il valore locativo del bene costituisce un parametro naturale, perché esprime il prezzo convenzionale del godimento del bene e rappresenta, nella pratica, la misura economica della fruttuosità dell’immobile, assume rilievo primario (Cass. civ., sez. II, 14/03/2025, n. 6799). Il giudice, pertanto, può procedere a una liquidazione equitativa ai sensi dell’art. 1226 c.c., utilizzando il canone di mercato come base di calcolo, senza che ciò comporti alcuna forma di automatismo risarcitorio. Si tratta di una tutela più aderente alla realtà economica e più coerente con la funzione del risarcimento del danno: compensare la perdita subita, non punire il debitore.

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