tutela da fumi e odori

Attività di ristorazione in condominio e canna fumaria: l’allegazione delle esalazioni attiva l’azione reale sulle immissioni ex art. 844 c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Canna fumaria del ristorante: la controversia tra condomina e titolare dell’attività

La vicenda trae origine dall’atto di citazione con cui una condomina conveniva in giudizio il titolare di un’attività di ristorazione davanti al Tribunale. L’attrice lamentava che il convenuto aveva installato una canna fumaria sul muro comune, collegata al locale interrato adibito a ristorazione, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione. Secondo la prospettazione attorea, il manufatto ledeva il decoro architettonico, impediva la completa apertura della finestra sul pianerottolo e scaricava fumi sul terrazzo di sua proprietà esclusiva.
Per tali ragioni, l’attrice chiedeva la rimozione dell’opera; in subordine, qualora fosse ritenuta legittima, domandava la condanna del convenuto al pagamento di un’indennità annua per i disagi derivanti dalle immissioni.
Il ristoratore si difendeva contestando la domanda: il convenuto sosteneva che l’immobile non era di proprietà dell’attrice e negava di svolgere attività di cucina. Il Tribunale respingeva tutte le richieste, ritenendo che non vi fossero immissioni rilevanti ai sensi dell’art. 844 c.c. e giudicando legittimo l’utilizzo del muro comune secondo l’art. 1102 c.c.
La condomina si rivolgeva alla Corte d’Appello, ma i giudici di secondo grado confermavano la decisione di primo grado. La Corte osservava che l’appellante non aveva contestato puntualmente la motivazione del Tribunale e che le doglianze sulle immissioni erano generiche, essendosi limitata a lamentare un “disagio” senza dimostrare l’intollerabilità. Inoltre, la canna fumaria risultava collocata a oltre tre metri dal terrazzo e, secondo il c.t.u., non vi erano luoghi alternativi idonei alla sua installazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la guida “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Fumi, vapori e odori: quando il giudice deve verificarne la tollerabilità

L’allegazione da parte di un condomino della propagazione di fumi, vapori e odori derivanti da una canna fumaria è sufficiente a imporre al giudice di merito l’obbligo di effettuare un accertamento concreto sulla loro tollerabilità ai sensi dell’art. 844 c.c.?

3. La Cassazione: la denuncia delle esalazioni impone un accertamento concreto

La Cassazione ha censurato la motivazione della Corte territoriale per non avere svolto l’accertamento necessario sulla tollerabilità delle immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c.
I giudici supremi hanno ricordato che l’attrice aveva dedotto la propagazione sul proprio terrazzo di odori, vapori e gas combusti, richiamando anche la consulenza tecnica d’ufficio. Nonostante ciò, la Corte d’appello si era limitata a qualificare tali doglianze come “generiche”, valorizzando il fatto che la canna fumaria si trovasse a oltre tre metri dal terrazzo e che l’appellante avesse parlato di “disagio”. La Suprema Corte ha invece affermato che tale deduzione era già di per sé sufficiente a imporre un accertamento concreto sulla tollerabilità delle immissioni, richiamando il principio secondo cui l’azione ex art. 844 c.c. ha natura reale e si avvicina alla negatoria servitutis.
I giudici di merito, secondo la Cassazione, non hanno applicato i criteri richiesti: valutazione concreta delle condizioni dei luoghi, natura ed entità delle immissioni, destinazione dell’edificio, contemperamento degli interessi dei fondi vicini e, nel contesto condominiale, prevalenza delle esigenze abitative rispetto alle utilità economiche dell’attività commerciale. Inoltre, la Suprema Corte ha rilevato che la canna fumaria non può essere considerata una “costruzione” ai fini delle distanze, ma un semplice accessorio di impianto.
Per tali ragioni, i giudici supremi hanno cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

4. Immissioni in condominio: la tutela dell’abitazione prevale sulle esigenze commerciali

L’articolo 844 c.c. è applicabile anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini (Cass. civ., sez. II, 15/03/1993, n. 3090).
Si deve considerare però che, in ambito condominiale, il criterio della normale tollerabilità deve essere valutato tenendo conto della peculiarità dei rapporti condominiali e della destinazione assegnata all’edificio, graduando le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando le esigenze personali di vita connesse all’abitazione rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali (Trib. Nola 5 dicembre 2025, n. 3285).
In ogni caso, la Cassazione ha chiarito che l’azione con cui un condomino denuncia immissioni intollerabili (come fumi, odori o vapori provenienti da una canna fumaria) non è un’azione personale, ma una vera e propria azione reale, strutturalmente assimilabile alla negatoria servitutis.
Essa mira a ottenere non solo la cessazione di una servitù illegittimamente esercitata, ma più in generale la rimozione di qualsiasi turbativa che incida sul pieno godimento del fondo.
Per questo motivo, nella sentenza in commento è stato chiaramente affermato che la semplice allegazione dell’attrice, la quale aveva lamentato che la canna fumaria del ristorante “scaricava fumi sul proprio terrazzo”, imponeva al giudice di merito un accertamento pieno e concreto sulla tollerabilità delle immissioni. Il giudice non può, dunque, arrestarsi alla qualificazione delle doglianze come “generiche”, né può ritenere dirimente la distanza della canna fumaria dal terrazzo (Cass. civ., sez. II, 20/01/2017, n. 1606).

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