#Finsubito news – Lavori condominiali bloccati: il giudice ordina il versamento ai morosi

Con l’ordinanza del 31 agosto 2026 (testo in calce), resa all’esito del procedimento R.G.N. 269/2025, il Tribunale di Pescara ha affrontato il problema dell’esecuzione di lavori di rifacimento di una terrazza di proprietà esclusiva che svolge, almeno in parte, funzione di copertura dell’edificio.

L’intervento era già stato oggetto di precedenti provvedimenti cautelari ma la sua concreta realizzazione risultava ancora impedita dalla mancata disponibilità delle somme necessarie e dall’inadempimento di alcuni dei soggetti tenuti a concorrere alla spesa.

Il giudice esclude che il ritardo possa essere imputato all’amministratore, del quale accerta l’adempimento alle prescrizioni già impartite, respinge la richiesta di nomina di un amministratore ad acta e concentra invece l’attenzione sulle condotte che impediscono l’attuazione del provvedimento, ordinando ai condòmini morosi di versare le quote richieste sulla base del riparto provvisorio, così da consentire la costituzione del fondo speciale e l’avvio dei lavori.

Il caso e la questione giuridica

Il procedimento si colloca nella fase attuativa di precedenti provvedimenti cautelari. L’ordinanza in commento, nel dare atto di una precedente misura ex art. 700 c.p.c. e di una successiva ordinanza ex art. 669 duodecies c.p.c., decide su un ulteriore ricorso proposto ai sensi della medesima disposizione, con cui la ricorrente chiedeva la nomina di un amministratore ad acta che individuasse l’impresa esecutrice e sovrintendesse alla corretta esecuzione dei lavori.

I lavori riguardavano una terrazza di proprietà esclusiva della condòmina resistente, in parte destinata anche a copertura del fabbricato. Da un verbale assembleare risultava che, dopo la sostituzione del direttore dei lavori inizialmente individuato, l’amministratore “doveva scegliere, la ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori, tra quelle che avevano presentato il preventivo più economico, redatto sulla base del nuovo progetto elaborato dal tecnico incaricato”

La prima impresa presa in considerazione non aveva superato il controllo di idoneità tecnica mentre il secondo appaltatore, risultato idoneo, “aveva inserito nella bozza del contratto, sottoposto al CONDOMINIO, una causale nella quale l’Ente doveva dichiarare di aver già acquisto dai condomini la disponibilità dell’intero importo oggetto del contratto (…)”

Solo una parte dei condòmini obbligati aveva però effettuato i versamenti; nello stesso tempo permanevano adempimenti a carico della proprietaria esclusiva della terrazza, la cui collaborazione era necessaria per consentire l’avvio degli interventi.

La questione non riguarda tanto un generale potere di sostituzione degli organi condominiali, quanto il modo di rendere effettiva una misura cautelare già adottata, nonostante l’amministratore avesse compiuto le attività richieste e l’esecuzione restasse impedita dalla mancanza di provvista e dall’omessa cooperazione di altri soggetti.

Occorreva quindi valutare, da un lato, l’utilità della nomina di un amministratore ad acta rispetto alla causa concreta dello stallo e, dall’altro, se il giudice dell’attuazione potesse impartire ordini ai condòmini morosi e alla proprietaria della terrazza per rimuovere gli ostacoli all’esecuzione.

Il quadro normativo di riferimento

Le norme di cui tenere conto nell’analisi sono sostanziali e procedurali:

• L’art. 669 duodecies c.p.c. stabilisce che “(…) l’attuazione delle misure cautelari aventi ad oggetto somme di denaro avviene nelle forme degli articoli 491 e seguenti in quanto compatibili, mentre l’attuazione delle misure cautelari aventi ad oggetto obblighi di consegna, rilascio, fare o non fare avviene sotto il controllo del giudice che ha emanato il provvedimento cautelare il quale ne determina anche le modalità di attuazione e, ove sorgano difficoltà o contestazioni, dà con ordinanza i provvedimenti opportuni”.
• L’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. impone all’assemblea di provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
• L’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. dispone che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (…)”.
• L’art. 1126 c.c., infine, quanto ai lastrici solari esclusivi, stabilisce che “quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La decisione

Il tribunale abruzzese anzitutto ha accertato che l’amministratore condominiale aveva adempiuto puntualmente alle prescrizioni contenute in altro provvedimento (ordinanza del 26 giugno 2026). La mancata esecuzione dei lavori è stata ricondotta al mancato versamento delle quote da parte di alcuni condòmini e agli adempimenti ancora non eseguiti dalla proprietaria della terrazza.

Su questi presupposti è stata correttamente respinta la richiesta di nominare un amministratore ad acta poiché la sostituzione dell’organo gestorio non sarebbe stata comunque idonea a superare inadempimenti imputabili ad altri soggetti.

Il provvedimento contiene poi tre gruppi di statuizioni. In primo luogo, dichiara la proprietaria della terrazza e il condominio tenuti al pagamento delle penali già previste dall’ordinanza cautelare precedente, precisando che i condòmini che avevano integralmente versato la propria quota avrebbero dovuto essere esclusi dal successivo riparto di tale voce.

In secondo luogo, il giudice ordina alla condòmina resistente di svolgere determinati incombenti fissando per essi un termine perentorio.

Infine, ordina ai condòmini morosi di versare, entro la stessa data, le somme richieste sulla base del piano di riparto già loro inviato, allo scopo espresso di consentire la costituzione del fondo di cui all’art. 1135 c.c.

Contestualmente il Tribunale ha precisato la natura provvisoria del riparto e che il criterio previsto dell’art. 1126 c.c. è applicabile soltanto alla porzione della terrazza che svolge funzione di copertura mentre la parte aggettante resta a carico della sola proprietaria esclusiva.

Per le spese del procedimento ha operato la compensazione integrale, “considerato il rigetto della richiesta formulata dalla ricorrente ed il perdurante inadempimento addebitabile ad una parte dei condomini tenuti al pagamento dei lavori di rifacimento della terrazza”.

Il fulcro della motivazione sta nell’individuazione dell’impedimento effettivo all’esecuzione della cautela. Verificate le attività compiute dall’amministratore, il Tribunale ha escluso che il ritardo dei lavori potesse essergli addebitato; di conseguenza la misura sostitutiva richiesta dalla ricorrente non avrebbe avuto alcuna utilità: affidare a un altro soggetto l’incarico di seguire i lavori non avrebbe, di per sé, reso disponibili i fondi mancanti né assicurato la collaborazione necessaria alla loro esecuzione.

L’ordinanza è quindi intervenuta sugli ostacoli individuati.

Alla proprietaria del lastrico stati imposti gli atti materiali e documentali necessari all’apertura del cantiere (trasmissione al direttore dei lavori di un documento di riconoscimento, sottoscrizione con l’amministratore dell’impegno con l’appaltatore, rimozioni di piante e ostacoli, così da consentire l’esecuzione degli interventi); ai morosi è stato ordinato il versamento delle quote necessarie alla formazione del fondo speciale.

Il passaggio richiede una certa attenzione. L’ordine ai morosi ha un contenuto patrimoniale ma viene adottato nell’attuazione di un obbligo di fare già oggetto di tutela cautelare. La sua giustificazione, nella struttura del provvedimento, sta nella rimozione di un ostacolo all’esecuzione della misura precedente e non nella creazione di un nuovo procedimento di riscossione condominiale.

Inquadramento sistematico

La giurisprudenza di legittimità qualifica l’attuazione ex art. 669 duodecies c.p.c. come fase interna al procedimento cautelare e non come autonomo processo esecutivo.

Tale indicazione si trova, per esempio, in Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 10/07/2014, n. 15761. “L’attuazione di misure cautelari, aventi ad oggetto obblighi di consegna, rilascio, fare o non fare, non avvia un separato procedimento di esecuzione ma costituisce una fase del procedimento cautelare in cui il giudice (da intendersi come ufficio), che ha emanato il provvedimento cautelare, ne determina anche le modalità di attuazione, risolvendo con ordinanza le difficoltà e le contestazioni sorte”.

La natura meramente strumentale di questi provvedimenti è ribadita anche in un’ordinanza dello scorso anno (Cass. civ., Sez. III, ordinanza, 23/12/2025, n. 33934): “un’ordinanza resa ai sensi dell’art. 669-duodecies c.p.c. in sede di attuazione di un provvedimento cautelare non ha l’effetto di caducare il titolo esecutivo costituito dall’ordinanza da attuare emanata ai sensi dell’art. 700 c.p.c. e contenente condanna al pagamento di una somma di denaro ex art. 614-bis c.p.c. L’ordinanza di attuazione rileva solo ai fini di quella attuazione e non possiede efficacia di giudicato”.

La pronuncia pescarese si colloca precisamente in questo solco.

Né può pretendersi di ricavare una nuova e diversa funzione esecutiva sulla base dell’ordine di versamento rivolto ai condòmini morosi; suddetto ordine, infatti, è da ritenersi funzionale all’esecuzione dei lavori già disposti in sede cautelare

Da questa decisione, però non deriva una regola generale che consenta al giudice, ogni volta che manchi la copertura finanziaria di un intervento condominiale, di sostituire l’assemblea nella formazione del titolo contributivo.

Il collegamento con la precedente misura cautelare è espresso: l’ordinanza in commento richiama esplicitamente il provvedimento precedente e individua nel mancato versamento delle quote un impedimento all’attuazione.

Il Tribunale ha affermato che la mancata approvazione assembleare di un piano provvisorio di riparto non consentiva all’amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo ai condòmini morosi per acquisire le somme necessarie ai lavori.

Se intesa in senso generale, l’affermazione necessita una puntualizzazione ulteriore.

Occorre distinguere la possibilità di ottenere l’ingiunzione dal beneficio della sua immediata esecutività. L’art. 63 disp. att. c.c. richiede l’approvazione di un piano di riparto per poter ottenere un provvedimento monitorio immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, secondo il regime speciale previsto per la riscossione dei contributi condominiali

La mancanza di un riparto approvato non esclude, però, la possibilità di richiedere un’ingiunzione di pagamento se la richiesta è adeguatamente motivata.

La suprema corte ha chiarito, in particolare, che la delibera di approvazione del preventivo delle spese può costituire prova sufficiente per ottenere il decreto ingiuntivo anche quando l’assemblea non abbia approvato la distribuzione della spesa tra i singoli condòmini.

Per Cass. civ., Sez. II, sent. 28 aprile 2017, n. 10621, “l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio. Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att. c.c.”

Del resto, l’amministratore conserva intatta la legittimazione ad agire per il recupero dei contributi, in forza degli artt. 1130 e 1131 c.c., senza bisogno di una specifica autorizzazione assembleare.

La precisazione, tuttavia, non rende irrilevante il dato concreto valorizzato dal Tribunale. Nel caso esaminato il riparto era provvisorio, non approvato dall’assemblea e richiedeva inoltre una distinzione tra parte coprente e parte aggettante della terrazza. È quindi possibile che la carenza non riguardasse soltanto il requisito speciale dell’art. 63 disp. att. c.c. ma anche la piena determinazione documentale delle quote da azionare. Ciò che non appare trasferibile fuori dal caso è l’equazione automatica tra assenza del riparto approvato e impossibilità, in ogni circostanza, di ricorrere al procedimento monitorio.

Proprio questa differenza aiuta a comprendere la peculiarità provvedimento: il giudice non trasforma il piano non approvato in uno stato di ripartizione assembleare ma lo assume come base provvisoria di un ordine attuativo, correggendone espressamente il criterio per la parte non coprente.

Il riferimento all’art. 1135 c.c. non è accessorio rispetto al contesto. L’ordine ai morosi è espressamente finalizzato a consentire la costituzione del fondo speciale necessario ai lavori. La giurisprudenza ha ricondotto l’allestimento del fondo previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. a una condizione di validità della deliberazione di approvazione delle opere straordinarie, ammettendone la formazione progressiva soltanto quando il contratto preveda pagamenti graduali collegati allo stato di avanzamento.

Al riguardo si ha Cass. civ., Sez. II, ordinanza, 05/04/2023, n. 9388: “(…) L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o di modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla”.

Ed ancora, il principio è espresso anche in Cass. civ., Sez. II, ordinanza, 19/01/2026, n. 1107: “La nullità della deliberazione dell’assemblea condominiale per mancata costituzione del fondo speciale previsto dall’ art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo (…)”.

Nel caso concreto la bozza contrattuale predisposta dall’impresa idonea richiedeva invece che il condominio dichiarasse di avere già acquisito la disponibilità dell’intero prezzo dell’appalto e la morosità di alcuni partecipanti produceva quindi un effetto immediato: impediva di soddisfare la condizione posta dall’appaltatore e, di conseguenza, di avviare l’esecuzione.

Il provvedimento in esame ha anche il merito di mostrare la connessione – sia pure distinguendoli – tra riparto e fondo. Il riparto serve a individuare quanto ciascun condomino deve versare; il fondo deve rendere disponibile la provvista richiesta per l’opera. Nella vicenda in esame entrambi i piani presentavano criticità: mancava l’approvazione assembleare del riparto provvisorio e, nello stesso tempo, mancavano parte delle somme.

La soluzione adottata sul criterio di riparto trova un significativo riscontro nella più recente giurisprudenza di legittimità. Cass. civ., Sez. II, ord. 24 giugno 2026, n. 21572, ha ribadito che “L’assemblea condominiale è competente a deliberare in ordine alla necessità, esecuzione e ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria del lastrico solare o della terrazza a livello, limitatamente agli elementi strutturali funzionali alla copertura dell’edificio, anche quando il lastrico o la terrazza siano in proprietà o uso esclusivi di un singolo condomino; ne consegue che la delibera che si limiti a recepire i criteri legali di ripartizione ex art. 1126 c.c. e a distinguere tra parte coprente (a carico anche degli altri condomini) e parte aggettante (a carico esclusivo del singolo) non è affetta da nullità”.

Il dato presenta una ricaduta pratica immediata. Quando l’intervento interessa una terrazza “mista”, il progetto, il computo metrico e il riparto devono consentire di distinguere le lavorazioni riferibili alle diverse porzioni, altrimenti il criterio legale rischia di essere applicato indistintamente a spese che rispondono a utilità differenti.

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Ricadute operative

Una prima indicazione riguarda la posizione dell’amministratore. In presenza di lavori già imposti o comunque urgenti, è essenziale documentare le attività svolte: deliberazioni, incarichi tecnici, preventivi, verifiche di idoneità dell’impresa, condizioni contrattuali, richieste di pagamento e stato dei versamenti. Come si è visto nel caso in esame, tracciabilità ha consentito di distinguere l’attività dell’amministratore dalle cause esterne che impedivano l’apertura del cantiere.

La seconda avvertenza operativa riguarda la deliberazione della spesa. Approvazione dei lavori, criterio di riparto, costituzione del fondo e scansione dei pagamenti dovrebbero essere coordinati fin dall’origine. Un piano di riparto approvato, infatti, rende più certe le obbligazioni individuali e, ricorrendone i presupposti, consente di utilizzare lo strumento rafforzato dell’art. 63 disp. att. c.c. Se poi il contratto richiede la disponibilità integrale del corrispettivo, la struttura finanziaria deliberata deve essere coerente; se invece si prevedono stati di avanzamento, il fondo può seguire la scansione contrattuale nei limiti dell’art. 1135 c.c.

L’ordinanza cautelare non legittima l’amministratore a formare unilateralmente, in via ordinaria, un riparto vincolante per i condòmini, né la si può ritenere come alternativa al procedimento monitorio. In questo caso l’ordine di pagamento ha trovato la sua origine in una misura cautelare in fase di attuazione e dall’ulteriore valutazione, in via di fatto, che proprio l’omesso versamento ne impedisse l’esecuzione. Al di fuori di un simile contesto restano le regole ordinarie sulla deliberazione, sulla prova del credito e sulla riscossione.

Merita attenzione anche la statuizione sulle penali perché, con apprezzabile precisione, il giudice pescarese ne ha escluso quei condòmini che avevano integralmente versato la propria quota.

Per le terrazze solo parzialmente coprenti, infine, progetto esecutivo, computo metrico e riparto devono distinguere la superficie con funzione di copertura dalla parte aggettante: la differenza incide direttamente sull’individuazione degli obbligati e sulla misura della contribuzione.

Conclusioni

L’ordinanza del Tribunale di Pescara offre una risposta concreta a un problema di attuazione: se l’amministratore ha eseguito quanto richiesto e i lavori restano bloccati perché alcuni condòmini non versano le quote necessarie, risulta iniquo – e inutile – sostituire il responsabile della gestione.

Più coerente con la funzione stessa del procedimento esecutivo è intervenire sulle modalità di attuazione della cautela, ordinando le condotte ritenute necessarie a rimuovere gli ostacoli.

Il dato che appare più interessante è l’ordine diretto ai morosi di versare le somme risultanti dal piano provvisorio già comunicato, finalizzato alla costituzione del fondo speciale.

Resta infine il passaggio sul decreto ingiuntivo. L’assenza di uno stato di ripartizione approvato incide sul meccanismo immediatamente esecutivo dell’art. 63 disp. att. c.c. ma non equivale, secondo la giurisprudenza di legittimità, a una generale impossibilità di ottenere tutela monitoria. Questa precisazione consente di valorizzare la pronuncia senza estenderla oltre la specifica funzione attuativa che la giustifica.

Tribunale di Pescara, Ordinanza 31 agosto 2026